作者:余飞

01


香港撤辣

香港终于还是顶不住,全面撤辣了。

2月28日,香港公布特区政府2024-25年财政预算案,其中包括取消所有冷却楼市的“辣招”, 包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

特别行政区财政司司长陈茂波指出,经审慎考虑当前整体情况后,决定即日起撤销所有住宅物业需求管理措施,在当前的经济及市场情况下,有关措施已无需要。

这已经是香港2023年以来第三次出大招救市。

第一次,是降首付。

去年上半年,香港就出台了降首付措施。

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在此之前,香港价值1000万港元以下的自用住房,按揭比率最高为60%,且按揭贷款额不得超过500万港元;1000万港元以上住房,按揭比率上限是50%。

现在调整为,1500万港元以下的住宅,可以贷款70%,也即首付比例从之前的50%降至30%。

此外,香港还对非住宅物业的首付进行了下调,非住宅物业的按揭成数上限由五成提升至六成。也即首付比例从50%降至40%。

第二次,是降印花税,延长贷款年限。

去年10月份,在《行政长官2023年施政报告》中,香港提出

第一,特区政府会优化公营房屋系统建设。其中,香港房屋委员会将会放宽资助出售单位按揭贷款保证的安排,包括延长二手市场最长30年按揭贷款保证期至50年,让买家可获得年期更长的按揭贷款,有助单位流转。

第二,将下调香港永久居民的新置业印花税,由15%降低至7.5%。

第三次,就是现在,直接取消额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

02

香港房价持续下跌

香港接连救市背后,是其房价持续下行。

2022年受疫情影响叠加加息影响,香港遭遇了资金撤离、经济疲软、人口转向、利率狂飙,共同迫使香港房价大转向。

界面新闻披露,2022年香港全年楼价累跌15.59%,创下1998年以来最大年度跌幅。与此同时,负资产宗数急速增加。

进入2023年,香港虽然扭转了人口下行,但楼市疲软状态并没有发生改变。

香港特区政府差饷物业估价署此前公布,2023年香港全年私人住宅楼价指数累计下降约6.8%,连降两年。香港2023年的整体楼宇买卖合约登记数为5万8023宗,为1991年中原地产开始记录该数据以来的最低水平,二手住宅销量也创28年新低。

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进入2024年,下跌依旧。

2月27日,香港特区差饷物业估价署公布2024年1月的二手私人住宅的售价指数,较2023年12月环比下跌约1.57%,连续9个月下跌,已经跌至2016年11月以来的新低,与2021年9月的历史高位相比累计跌幅达23%。

然而,即便连跌三年,香港房价依旧高不可攀。

去年7月份,香港房价在下跌了一年半时,均价仍高达15393港元/平方英尺。

换算成人民币与平方米计价,香港的均价则是15.2万元/平方米。

这个价格,依旧位居全球第一。

可能有人会说,香港人收入高。从香港官方披露的数据来看,相比于他们的房价,也不高。

香港政府统计处公布的2022年第三季《综合住户统计调查按季统计报告》显示:

香港2022年第三季就业人士(不包括外籍家庭佣工)每月入息中位数为20,000元,与第二季保持一致。

数据来源:香港政府统计处

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房价这么高,还要托底救市?主要是香港的经济太过依赖房地产了。

我们都知道,香港是全球四大金融中心之一,金融产业是香港的主要经济支撑。

而香港的金融抵押品,又主要是房子,香港政府的财政来源,其中与楼市相关的差饷、房产交易中的印花税以及物业税等。

所以,楼市承压对于香港的经济、财政以及金融风险都有较大压力。所以香港楼市一遇冷,就会立刻出招救市。

03

“脱光”有用吗

香港取消额外印花税、买家印花税和新住宅印花税,能扭转局面吗?

效果肯定会有一些,但要扭转,还要以观后效。

以去年降低一半印花税来说,效果就不够明显。

财新网披露,2023年10月的“减辣”政策公布后,未能让香港楼价出现反弹,令人怀疑调控政策的激励效果。2023年第四季度,香港二手楼价格是环比下滑5.2%,是2023年全年单季度的最大跌幅,无论是小户型的“上车盘”,还是大户型的豪宅价格都全线下跌。

如今全面取消,大大降低了内地购房客奔赴香港买房的纳税负担,理论上来说,确实挺有吸引力。

印花税,是香港调控内地或者海外居民奔赴香港买房的调控利器,因为其威力太大了。

之前,香港为了稳定房价,要求非香港永久居民在香港购买住宅,需要缴纳15%的买家印花税和15%的从价印花税。

也即在香港买一套1000万港元的房子,非香港居民光印花税就得缴纳300万元。如此力度,外地人谁还敢奔赴香港炒房。

印花税,也成为了香港楼市调控的利器。但针对本港局面,香港的税率还是比较柔和。

香港本地居民购房,印花税税率被划分了好几个档次,价值超过2000万港元的住宅,最高也不过征收4.25%的印花税。

有人计算了一下,以购买1000万港元的住宅为例,非香港居民购买要比香港居民购买多缴纳262.5万港元的税。

如今,这些税直接取消,相当于购房成本下降了几百万。

理论上来说,香港这是在吸引内地与海外购房客奔赴香港购房,支撑香港楼市的发展。

能否扭转局面,只能交给时间来解答。

在香港取消三项税收之后,瑞银发表了自己的观点,大概意思就是作用有限,作用时效不会长,其理由有三:

其一是因为香港楼市仍有大量新房供应,预期2024年可出售的新住宅达到5.1万套,开发商手头有3年的存货需要消化;

其二是信贷环境紧张,地产商资金成本颇高,可能会降价卖楼以加快现金回笼,这也让楼价反弹的空间受限,

其三是租金收益率及贷款按揭成本的负利差将会继续抑制投资需求。

因此,该行预测,即使印花税取消,香港楼价今年仍要下跌5%至10%,若租金进一步回升再加上贷款利率下跌,到下半年市场情绪或将改善。

04

会影响北上广深的政策

香港全面撤销辣招,对内地一线城市的影响会更大,会有一定的带领作用。

很明显,香港此时全面脱光,意图之一就是吸引内地购房客赴港购房,是与内地一线城市抢客。

北上广深虽然在进入2024年均放松了调控措施,但目前除了广州外,北上深的限购仍非常严格。

路透社最近传出消息:

北京、上海、深圳等大城市核心区取消限购。

这个传言会否落地,不好说。但可以肯定的是,今年一线城市的限购措施必定会不断放松。

在之前的文章中,我说过,限购取消是大势所趋。

二线城市全面解除限购,基本会在2024年实现。至于一线城市,广州可能会提前。京沪深的步调会慢一些。

最先外围区降低限购门槛,压缩社保要求,不行再取消限购。之后核心区的社保要求年限,也会随之压缩。

一线城市的限购彻底脱光,不会那么快,可能要等到保障房供应规模上来之后。