夜深人静,本不想再提房地产,住建部的最新发文又唤起了我长达20多年的职业敏感。

住建部这次发文,基本给地产行业定了调,这个调子的周期是:科学编制2024年、2025年住房发展年度计划;提前谋划2026—2030年住房发展规划。

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这次规划的周期,加起来至少长达7年,别小看这7年,这是一个孩子呱呱坠地到上小学2年级的时间。7年也是一个人人生职业生涯最好的黄金周期。然而这次定调我认为是对地产人来说是极度悲观的。

今天我们不说情怀,只说地产的未来。(为帮助更多人了解地产,我们先铺垫,把住建部发文解读放在后面)

2017年我管控了几个比较大的住宅项目,那个时候团队成员来自五湖四海,地产人意气风发,摩拳擦掌,准备大干一番。

2017年神州大地的地产更是蒸蒸日上,城市的工地的轰鸣声彻夜响起,渣土车无视红灯一路畅行,售楼部一片人山人海,销售员眉飞色舞。

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记得那时候坐高铁去南方考察,从北方到南方,不一样是自然景观的变化和地域建筑的风格迥异,一样的是拔地而起的高楼大厦,隐隐约约的机械轰鸣声,神州大地上无数的炒房客沉浸在地产上升的周期里。

2018年我手里的第一个项目(160亩)开盘,售楼部依旧是人山人海,到了2019年客流突然减少,但是没有多少人意识到这是危险的降临,鲜有人感到这是地产转折的开始,即便是国内的几家知名的调研机构,依旧是持续看好地产的未来。

2019年12月国内爆发了新冠疫情,这又给了房地产重重的一击,即便是这样,国内的调研机构依旧看好2020年的楼市,直到2020年8月20日,央行、银保监会等机构出台“三道红线”,从融资渠道上切断了绝大数地产的融资通道,但依旧无法让无数的地产人失去对地产转好的期望。

在艰难中地产行业来到了2021年,让人大跌眼镜的是,国家2021年全年对地产进行了651次史无前例的调控,疫情的叠加,融资通道的切断,让很多房地产房地产企业停止了拿地扩张的脚步,一大批房企在寅吃卯粮中暴雷,一大批地产人失业转行。

剩余的地产人带着失望仍旧心怀希望的来到了2022年,这一年住建部出台了“增信心、防风险、稳增长、促改革、强队伍”的政策,房地产全年优化数千次,出现了实质性放松,尤其是年底全国疫情放开,彷佛给了奄奄一息的房地产最后的希望。

然而2023年并不好过,利好政策有了,但是大家突然没有钱了,炒房客 消失的无影无踪,刚需少得可怜,市场一片萧条。

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更让人头疼的是,神州大地的工地不再是机械轰鸣声,而是一片死寂,大面积停工停摆,超大房企不是暴雷就是在爆雷的路上。最后一批购房人成了房地产最后一个周期的站岗人,时代落寞的寒风中憋屈的活着。

2014年怎么走,从住建部的发文我们不难看出,这是房地产时代的落幕,而不是周期的反复。

2024年、2025年住房发展年度计划是:各城市要根据当地实际情况,准确研判住房需求,完善“保障+市场”的住房供应体系,以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求,以市场为主满足居民多样化改善性住房需求,科学编制2024年、2025年住房发展年度计划

2024年、2025年住房发展年度计划总结一下就是:小规模的满足特定人群的需求,比如保障房和改善房,市场体量和规模有限。
2026—2030年住房发展规划。各城市要统筹考虑当地经济社会发展、人口变化、产业布局、住房供需等方面情况,结合存量住房和存量土地等潜在供应情况,提前谋划2026—2030年住房发展规划。

2026—2030年住房发展规划总结一下就是:有多少人就建设多少住房,有多少钱就办多少事,没需求就不要建房子,不准放卫星,更不许搞高产。

用一句话总结就是:房子已经够住,房地产的时代结束了,只会修修补补,别指望着大拆大建,因为没有需求了。

一线城市也不好过

上海的朋友过年回来对我说,他上海的房子掉的价够我在三线城市买一套房了,北京的同学也不例外,后悔没有早日卖房,我笑了笑说,没有人知道高点在哪里,而现在你们要了解的是趋势和走向。

我一直说2014会更不好过,一线城市放开限购不但不会推高房价,更多的只会向低价试探。

就像住建部发文说的那样,“人、房、地、钱”要素联动机制运行,问题是人口在下降,底层手里没钱,政府卖地有困难,房子已经饱和够住,那些认为房价持续上涨的逻辑是怎么成立的呢?

因此,这是房地产时代的落幕,而不是周期的反复。