01
2024年春节房地产市场表现怎么样？
春节的行情，真可谓是“平平淡淡”：企业平淡，客户平淡，数据平淡。假期长于往年，数据差于往年。
本应该有看点的是三类城市：
1、春节前出过政策的城市：苏州、广州、深圳，但即使掰开核心、次核心、外围和乡镇，均看到政策效果一般，政策无效可见端倪。（）
2、可能存在返乡置业的区域：四川地州、重庆、安徽下属县市、河南、福建、浙江部分区域。数据整体拉胯，“平平淡淡”再次成为主旋律。数据呈现的结果是浙江部分区域（比如温州、台州）有反应，四川个别地州有反应（比如绵阳、宜宾），重庆个别区域也有反应，其他省市或有营销动作而无结果，亦或连营销动作也无。
返乡置业一般是春季行情的晴雨表。而返乡置业惨淡，个人认为背后赚钱效应差、价格和时机不到位都是原因，但供应端扭曲和错配也是一个非常重要的原因。）
3、度假市场：珠海、北海、海南、云南部分地州等，虽然对比2023年春节要差，但来访不错，成交数据变化均好于本省其他城市。数据虽未逐一核实，也都是小市场，但算是一抹亮色。
看着数据，真心感慨：
1、中美利差加大、日元升值在即，人民币贬值预期成主流，不论金融、还是资产价格都面临大考。
2、敬畏市场，因为市场本不可预测！
数据来源：CRIC
02
2024年房地产政策关键词：取消限购
截至目前，苏州、南京、合肥、济南、青岛、武汉、无锡、宁波等20余个城市已全面取消住房限购政策。
非一线城市中，目前只有杭州、西安、成都、天津、珠海仍未完全取消限购政策。
自去年9月至今，认房不认贷、降低首套/二套首付比例、调整房贷利率加点等政策不断落地，如今，广州、苏州、上海在限购方面先后“松绑”，无疑打开了房地产新一轮调控的政策空间。
你觉得下一个取消限购的会是谁？
目前仍然限购的城市购房政策情况
03
5年期LPR超预期下调，大水精准滴灌房地产？
近日，房贷利率再度大幅下调。
2月20日上午，2月LPR报价出炉，5年期以上LPR超预期下降了25个基点。要知道有记录以来，历史上最大降幅也不过是15个基点，现在直接从4.2%下调到3.95%，成为有史以来最大幅度的下调。
除了降幅超预期的大，本次降息特殊之处还在于不是广域性降息。即1年期保持不变，5年期以上大幅下调，这意味着针对房屋长期贷款调整，大水精准滴灌房地产，刺激楼市小阳春。
5年期LPR利率下调25个基点意义在哪？
以首套房贷100万元贷款20年为例计算，每月房贷可以少还约133元，总的贷款利息可以省约31888元。
不过对于LPR定价利率的房地产贷款人员来说，需要把重新定价周期和重定价日考虑在内，在重新定价日前月供不变。大部分银行的贷款政策，LPR房贷利率是从新一年的1月1日开始调整，这也意味着，大部分的还贷人员房贷利率下调是2025年1月之后的事情了。
我们认为，1月及春节的行情实在太差，即便是上海、苏州、深圳等几个在节前出过政策的城市，表现也非常平淡。
而即将到来的小阳春，房地产市场能否好转，对今年经济能否实现全面恢复影响非常关键。因此，今年房地产救市政策的小步快跑节奏肯定会继续延续下去。
我们建议，如核心城市限购放开、逆周期调节等政策应尽快出台，各地也可根据自身的情况，进一步放开手脚来稳市场，以避免因犹豫不决，错过救市的黄金时间点。
今天降息政策发布后，在一众“政策将大力救市直到房地产有起色”的期盼中，也有不少“没诚意、为什么不在去年12月份就直接调整”的吐槽。
04
配售型保障房开建，哪些城市速度比较快？
“三大工程”成为今年中央首次提出的“关键词”，在重要会议中被多次提及。其中，“保障性住房”又是最受关注的部分。
去年，国务院“14号文”提出了配售型保障房的发展思路，随着“14号文”印发，配售型保障房也将在部分城市探索实施。（跳转查看）
截至今年1月30日，已有广州、深圳等19个城市披露了2024年配售型保障房建设任务，据统计35个城市计划在2024年筹集建设的配售型保障房合计约10万套，而且这一数据仍在动态更新中。
从已经公布的数据来看，仅从数量上，福州的筹建筹集套数最多，为1.24万套；北上广深四个一线城市均为1万套左右；杭州则在2023年就已经推出7223套，所以暂未公布2024年的筹建数量；成都计划筹集5000套，其余城市筹建数量在2000套—4000套之间。
从当前城市的操作来看，配售型保障房的筹集来源，主要分为新建和存量转化两种。如成都的5000套，大部分通过新开工建设；而广州筹建的12个配售型保障房项目中，有4个是通过存量房源转化；南京筹集的2500套则大部分靠存量项目转化而来，直接通过此前已经建设的共有产权房、人才房、经济适用房等，比新建更为经济且便捷。
具体而言，选择什么方式筹集配售型保租房，主要看城市对保障房的需求量、保障房库存以及各自的财政实力。
在大家更为关心的配售价格方面，有消息称福州的配售型保障房价格仅为同地段商品房的45%。其他城市暂时还没有公开消息。
那么，配售型保租房的筹建资金从何而来？
按照目前的政策，配售型保障房的资金来源包括地方财政、企业（国企城投）自筹，以及国开行开发贷款、地方专项债以及中央财政以奖代补专项资金，还有中央预算内固定资产投资补助资金等。2023年12月底，国开行已向福州市双龙新居保障房项目授信2.02亿元，这是全国第一笔落地的配售型保障房开发贷款。
另外，2023年12月，央行开始新一轮PSL的投放，净新增规模超千亿元，这也将从资金端助力包括配售型保障房在内的“三大工程”建设。
而随着顶层设计的不断落地，各地地方政府也在积极跟进配套举措，预计后续各地的配套资金也将加快落地，整体筹建速度也会进一步加快。
05中交激变
又一家央企完成了组织架构的调整。方向跟华润置地类似，甚至更果决：直接撤销区域公司，组织架构彻底扁平化。
春节刚过，央企中交地产打响房企组织变革第一枪，核心动作有两个：
1、组织调整：撤销原7个区域公司，由集团总部直管城市公司；
2、战略聚焦：16个城市公司重组为9个。
调整前，中交地产有7个区域公司：华中、华东、华南、华北、西南、西北以及津雄区域。调整后，中交地产彻底告别“集团总部-区域公司-城市公司”的三级管控模式。
除了撤销区域公司，中交地产本次组织架构调整还将16个城市公司，按项目地理区位采用就近原则重组为9个：北京、武汉、成渝、苏杭、广州、上海、雄安、厦门、长沙。
随着房地产进入新周期，三级管控下审批链较长、决策效率不高等弊端显现，而当下任何一个决策失误都可能会给企业带来致命一击。所以，华润置地、中交地产等央企积极变革组织架构，回收区域权利、加强集团管控。这么做的优势显而易见：
1、集团总部直管，及时掌握一线动态，提高决策灵敏度；
2、汇报层级压缩、决策效率提高；
3、各大城市公司直接赛马，能者上优者赏，激活企业竞争机制。
而针对城市公司的重组，其实就是聚焦、深耕，提高企业抗风险能力。一方面，通过聚焦高能级城市，提质增效；另一方面，也能给合并后的城市公司更大的空间纵深，增强区域竞争实力。中交地产这次重组的16个城市公司，此前互相独立，合并之后可以彼此策应，协同发展，这也更有利于中交地产聚焦高能级核心城市。
整体而言，作为一家市场形象偏平稳保守的央企，中交地产本次一步到位的调整策略，让人颇感意外。
不过，在行业“国进民退”的市场底色下，现下确实是央企破局的大好时机，例如保利、华润都在加快发展速度，中交如果能抓住窗口期，通过组织变革、战略聚焦获得新生，创造新的成绩，也不失为行业佳话。但过去十余年都不温不火的中交地产能否真正跳脱过往实现突破？依靠的肯定不仅仅是一次组织架构的变革，更考验后续的经营与管理。
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