这是不是深圳跌幅最大的小区?

成交价最高超过15万/㎡的福田八卦岭宿舍,近期在京东拍卖平台上架的一套房源,起拍价166.4万,起拍单价约6.03万/㎡。

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▲图源:京东拍卖平台

同一栋楼的上一套法拍房源,同样是27.59㎡,去年7月以158.5万成交,单价5.74万/㎡。

▲八卦岭宿舍 | 图源:京东拍卖平台

而在正常二手市场上,八卦岭宿舍今年的成交单价已跌到4字头。

回过头来看,最幸运的,是不是当年高价卖掉八卦岭宿舍的老业主们?

2021年初以10万+接盘的新业主们,惨就一个字。

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4.6万/㎡→15.5万/㎡→4.3万/㎡

3年跌没了2套房

一套房子,单价从4万多涨到超15万,大概要多久?

八卦岭宿舍告诉你,是3年半。

2017年6月,八卦岭宿舍一套28㎡的成交价130万,单价4.64万/㎡。

之后的几年,棚改概念和名校落地的利好,令八卦岭片区量价齐涨。

据乐有家研究中心2020年的统计数据,八卦岭片区2019全年过户量接近千套,到2020年近五年房价涨幅超80%,在深圳仅次于百花片区的87%。

▲图源:乐有家研究中心

2021年初,八卦岭宿舍的成交价一度突破15万/㎡。

从中介机构可查的成交数据来看,单价最高达15.54万/㎡,一套28㎡的房源,总价435万。

很想问一下当年高价拿下的业主,15万/㎡接盘“老破小”,期待它未来能涨到多少呢?

当年5月之后,成交价回落到11-12万/㎡,9月之后更是跌到7-8万/㎡。

这还不是八卦岭宿舍的价格底部。

有中介朋友告诉我,去年底八卦岭宿舍的成交单价还能稳定在5字头,今年成交的房源跌到了4万多。

“价格最低的一套,31.7㎡总价135万,4.26万/㎡。”

当初435万买一套28㎡小房子,如今成交价4.3万/㎡,短短3年时间,亏了315万,相当于跌没了2套28㎡的小房子

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“大杀器”失效

八卦岭宿舍遭受三重暴击

此前深圳房价出现暴涨,旧改和名校是两大“杀器”。

八卦岭宿舍两个都占。

先是棚改。

2017年6月底,园岭街道办启动八卦岭宿舍区改造意愿征集工作,此后八卦岭宿舍的“拆迁”概念被炒热。

再是名校利好。

2019年1月,荔园小学(东校区)官宣选址八卦岭片区。

2020年7月,福田区荔园小学官微透露,荔园教育集团将在八卦岭片区增办两所学校。

当然,还有当时二手房市场狂热推波助澜,于是八卦岭宿舍的房价三级跳,挂牌价最高曾突破16万/㎡。

不过, 这个靠 拆迁、靠名校的“老破小”很快迎来三重暴击。

楼市调控降温。

2021年2月,二手房参考价出台,调控威力下半年开始显现,八卦岭宿舍的成交价也相比年初最高峰时出现腰斩。

学区房巨震。

再是深圳发文拟推行大学区招生,天价学区房迎来暴击。

改造陷入停滞。

拆迁预期也快被磨没了。

2023年3月,福田 官方回复网友提问时 称,八卦岭宿舍区棚改项目于2019年纳入福田区棚户 区改造年度计划,实施主体为福田人才安居公司。

但到6月,福田官方的回复则变为:住建局暂不受棚改计划备案,八卦岭宿舍被申报为福田2023年老旧小区改造计划,正开展前期摸排和居民意愿调查工作。

等了5年等来棚改黄了,一切得重来,意味着未来不确定性在加大。

还能不能拆?什么时候拆?

不知道。

而剥开拆迁和名校的附加价值,建于上世纪80年代的八卦岭宿舍区,楼龄长且建筑质量差,存在严重安全隐患 ,居住环境和体验非常差。

这样的福田“老破小”,4.26万/㎡,会是它的底部吗?

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