近日,合肥自然资源和规划局公示了庐阳区街坊调整控制性详细规划公示,从位置来看,位于位于庐阳区泛四里河板块,作为合肥市重点规划的城市更新项目,庐阳区泛四里河板块城市更新备受关注,大规模的拆迁将带来大量的购房需求,而与一路之隔的四里河板块二手房价格在3.3-4.2万/㎡,与泛四里河板块新房相差超1万/㎡,四里河板块高端购房群体能否外溢到泛四里河板块,拭目以待。

NO.1丨壹

控规介绍

昨日,合肥市召开房地产开发企业座谈会。会议介绍了2023年合肥市房地产市场有关情况,全市房地产成交面积超2100万平方米,房地产开发投资超1500亿元,同比增长4.6%、增速创近6年新高,房产保值率、土地溢价率、市场化拿地率等均居全国重点城市前列。

同时,合肥将进一步提升政策供给的精准和精细,坚持安置必须前置,原则上实行货币化安置。目前已制定房票安置全市域流通办法,计划搭建统一平台、统一房票样式、实行统一兑付,真正让群众、企业、政府都受益。

而作为三大工程的村中村改造将是今年重点,泛四里河板块龙王片区城市更新,涉及大量拆迁安置,就是以货币补偿为主,同时结合房票安置,这将为市场提供购房需求。

根据合肥市自然资源和规划局公布,庐阳区四里河路与董铺路交口东南角LY09-A街坊(调整)控制性详细规划调整公示,该街坊控规正是位于泛四里河板块。

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庐阳区四里河路与董铺路交口东南角LY09-A街坊控规总用地面积119.94公顷(约1,799.1亩),其中涉宅用地22.55公顷,约338.25亩,商业用地及商务金融用地3.63公顷,约54.45亩。

NO.2丨贰

市场分析

泛四里河板块临近合肥高端居住板块四里河板块,目前四里河板块无新房在售,泛四里河板块可完美承接四里河外溢。

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据第一房研究院Ai楼市指数系统显示,纵观庐阳区近8年土地成交情况,平均成交计容面积在44.2万㎡,平均成交楼面价9198元/㎡。庐阳区作为老城区,起步较早,每年可上市供应土地数量有限。自2016年后,相对于其他区域来讲,庐阳区土地市场成交量长期处于较低水平。成交计容面积维持在37.6万㎡左右。且地块多以泛四里河、庐阳工业园等板块出让为主。

从近两年庐阳区成交土地成交明细来看,累计成交12宗涉宅用地,其中泛四里河板块成交3宗地块,从成交结果来看,三宗地块均高溢价成交,其中庐阳区LY202208号地块和庐阳区LY202303号地块进入竞品质,由此也可以看出房企对该板块的看好。

据第一房研究院Ai楼市指数系统显示,按备案数据计算,庐阳区近8年新房年均供应56.4万㎡,年均成交59.9万㎡,需求大于供应,成交均价17691元/㎡。庐阳区2023年供应22.7万㎡,成交23.3万㎡,成交均价21543元/㎡,与去年几乎持平。

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目前泛四里河板块仅4个项目在售,其中兴港和昌湖畔天越和弘泰熙湖澜悦两个项目是竞品质,这两项目高层价格2.0-2.1万/㎡,洋房价格2.2-2.3万/㎡。

二手房方面,板块内二手房房龄均超10年,整体挂牌价在1.5-1.9万/㎡,而一路之隔的四里河板块二手房价格挂牌超3万/㎡,部分房源挂牌价超4万/㎡,妥妥的合肥房价第一梯队。这样一对比,泛四里河板块新房性价比较高。

NO.3丨叁

结语

虽然泛四里河板块临近合肥高端居住板块四里河板块,且四里河板块无新房在售,泛四里河板块可完美承接四里河外溢。但是两板块之间分化严重,主要因为泛四里河板块城市界面较差,整体配套较弱,缺乏大型商业、学区以及大型品牌房企入驻,一路之隔,价格相差超1万/㎡。

按照庐阳区“1341”发展战略的要求,泛四里河板块将加大低效闲置土地的清理力度,优化产业布局,全力促进打造产城融合一体化的转型样板,未来的泛四里河板块重点打造城市更新项目。泛四里河板块未来的发展潜力较大,需要加大基础设施配套完善,大型的商业配套、学区以及品牌房企引进,只有这样,泛四里河板块才能真正发挥出其地理优势和发展潜力,成为合肥市房地产市场的新亮点。

随着合肥市货币化安置和房票全市域流通执行,泛四里河板块拆迁安置将释放大量购房需求,被拆迁户将有更多的选择,对于板块来说,只有提升整体的居住品质,才能有更多的购房者选择。