每每谈到南京各大商业中心的发展,总是逃不开新街口,新街口作为南京主城最老牌的商业聚集地,在南京城建规模扩大数倍的情况下,今天依然拥有着绝对的商业霸主地位,这虽然是好事,却也危机重重。

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01 多中心布局

以南京的规模体量,单靠一个商业商务中心根本无法维持正常的运转,巨大的潮汐人流几乎会让这座城市陷入交通崩溃,因此南京在恰当的时候果断选择了多中心布局的方案。

但存在争议的多中心的方案虽然绝对正确,但在城市空间尺度的把握上南京却做得有些粗放了些,个人觉得或也是当初对自己过于自信的表现。后来分出来的几大新兴中心规模都有些过大,距离原有新街口都稍远,而且河西与南部新城还都是长条形的线状结构。

虽然河西元通距离新街口在8公里左右,还能让人接受,但鱼嘴却高达约13公里,作为主要中心这确实远了一些。偏偏地铁又极为绕路,江核距离新街口9公里左右,通过地铁4号线(二期在建)转1号线到达新街口,不过8站路,粗略算一下16-18分钟就能完成两大中心的互动,效率还算可以。

元通到新街口也还好只需要9站,而鱼嘴却需要16站,时长达到了33分钟。而且完美错开CBD三期,不仅没能串联起CBD轴线,而且经过这一个大弯,导致时间和效率都不够理想,2号线的主要遗憾就在这里。河西南部的地铁走向这些年一直令人匪夷所思。

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所以接下来河西CBD三期的建设,老实说是有些令人担忧,有轨电车并不能担负起串联整条CBD的重担。所以不少人认为,河西CBD应该止步于平良大街,再往下延伸意义不大。而我个人觉得原定的鱼嘴CBD不如改成高端科创园区,不用太过执迷于商务楼的高度,能有多座200-300米左右的建筑就已经足够了,再高更多其实是负担。

南部新城距离上还好,也因为这个原因,南部新城从一开始就被很多人看好,毕竟区位优势非常突出,但可惜就可惜在,南部新城需要大校场先完成搬迁,而大校场机场的身份特殊,这一折腾又是很多年,实际上南部新城的真正开发比江北还要晚一些,在很长的一段时间内都保持着相当神秘的姿态。而且由于土山的限高要求,导致部分项目很受影响,开发正火热的时候,兜兜转转遇到如今整体下行的大趋势,大校场可谓是生不逢时。不过南站作为泛南部新城区域倒是发展的还不错,只是南站和南部新城之间关联性稍微有些弱,本应该是一体的统一空间结构,在实际中却有明显的区域隔阂,不知道未来有没有办法解决。

江北距离上肯定是要吃点亏的,虽然直线距离表现还好,但毕竟过江,虽然这几年南京疯狂修建过江通道,南京过江已经有了飞跃性的进步,但从长远来看这个密度只能满足当下需要,往后依然需要不断加密。好在这一波过江通道的建设还比较顺利,这给江北赢得了宝贵时间,而且2015年前后江北率先扛起了南京的投资热度,一时间可谓是当红辣子鸡,备受追捧。

不过稍有可惜的是,热火朝天的背后,江北把重点放在了以金融为主的CBD的建设上,同时因为特殊原因不得不重仓地下城。从长远来看这一步到位的建城方式拥有足够的超前意识,可以有效避免很多后期问题,相当于用前面10年的奋斗换取未来30年甚至更长时间的规划先进性。这份魄力、这份决心绝对堪称南京这些年最有血性的行为。但问题就出在大环境上,好巧不巧正在江北发狠力的时候,国际形势风云变幻,国内国外遭遇一系列不可预知的变故。房地产遭受预期之外的重创,信心体系遭受挑战,这给江北中心区蒙上了一层阴霾。

不过好在除了部分个体项目比如最高楼的建设受挫之外,其他主体工程并没有受到影响,新金融城一期已经基本成型,二期也进展不错,后面就等地铁以及地下环线或其他路网完成。另一方面前期没有怎么宣传的研创园却发挥异常优秀,不动声色中率先成型,如今反而成为了江北新区当下真正的扛把子。

02 两头尴尬

总体而言,南京这些年多中心布局非常积极,但总体的完成度相对还不够高,严格来说也只有河西实现了实际意义上的商务功能分担,甚至在商业层面也开始尝试和新街口展开竞争,比如同样定位重奢的元通。而江北与南部新城都还没有真正形成战斗力。

这种感觉就好像,一个师傅收了几个学徒准备在某个行当大展拳脚,但经过多年培养,这几个学徒却一直没有正在发挥作用,不能独当一面。这个时候,师傅的重要性越大,对于整个团队来说反而不是一件好事。

这种情况下,其实南京的局面是比较尴尬的,新街口位于老城中心,再怎么折腾也就那样了,没有办法继续做很大规模的加法,只能是不断优化。南京的未来只能托付在另外的三大中心身上,但目前来看,除了河西中部,另外的包括河西南部、江北中心区以及南部新城依然还需要时间。而这个时间还要多久?