南京有楼盘开盘近两年只卖23套房,开发商把这“锅”竟甩给了“家门口路不通”?这究竟是怎么回事?

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前不久,有人在江北新区官网留言,因广西梗大街约400米尚未打通,对小区业主以及项目销售造成了极大困扰。

而官方的回复也令人心振奋:广西梗大街(江北大道-浦乌路)段,已列入2024年新区城建计划,并督促、加快进度。

从留言内容上不难发现,这是南京一家楼盘开发商亲自为业主“谋福利”。根据新区2021G08地块名称,我们锁定了这家楼盘——富园玖誉府,开盘近两年仅去化23套。

小区交付但家门口道路尚未通车,确实会给业主日常出行造成不便,但“开盘近两年仅去化23套”如此夸张的房源去化,真的只是“家门口的路不通”吗?

房企为卖房,亲自为业主谋福利

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富园玖誉府位于江北中央商务区、国际健康城子板块,紧靠广西梗大街(江北大道-浦乌路)段(规划),距离地铁4号线定向河北站(在建)约250米,未来出行较为便利。

地图显示,以目前的交通配置,从富园玖誉府出发,到广西埂大街上的南京国际健康城,因中间有江北快速路阻挡,步行距离约770米,车行距离则为4.1公里。

加上目前小区已经交付,多少会对业主装修、入住后的日常出行造成不便。

开发商亲自向相关部门申请加速修路,不仅为自家小区谋了福利,也给周边居民带来更多便利,实属一大利好。

但对于留言中的“给项目销售带来了极大困扰”,网友争议颇大。

富园玖誉府项目容积率仅为1.5,打造了6栋9层高的洋房产品,仅有172套房源。于2022年5月开盘,去年年底项目交付。

网上房地产数据显示,自开盘至今只卖掉了23套(认购16套+成交7套)。

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值得一提的是,去年7月中旬,锐评君就实探过玖誉府,当时的去化也是23套。也就是说,8个多月的时间,该楼盘销售几乎停滞不前。

而与富园玖誉府同期拿地、位置仅一路之隔的万科新悦光年,却幸运的多。

万科新悦光年2021年5月拿地,同年11月首开上市,彼时正值江北新区市场火热时期,更是抢先一步消化板块置业需求,拿下了亮眼数据。

万科新悦光年网上房地产截图

网上房地产数据显示,万科新悦光年所有房源已全部售罄,就连车位也卖出了近4成。可见楼盘长时间去化艰难,“断头路”并非是主要原因。

富园玖誉府滞销原因多

既是低密住宅,又有实景准现房优势傍身的富园玖誉府,为何卖不动呢?

价格贵优惠少、购买升级包“不自由”

富园玖誉府建面约125、140㎡,均为四房两厅两卫,销许均价约32732元/㎡,另有3300元/㎡升级装修包,含包起步价总价至少要451万。

首次开盘一年多之后,依然仅有“每套减免3万元”的优惠策略。

同时,富园玖誉府体量不大,施工进度有序进行,且于去年年底就已交付,这意味着室内装修情况基本板上钉钉。

锐评君在去年7月中旬实探时,就曾被置业顾问告知:1-4层为基础装修,4层以上为升级精装。(仅参考、以实际信息为准)

也就是说,买房人看中了4层以上的房源,就必须多花约3300元/㎡买升级包。

图源富园集团南京城市公司公众号

目前,富园玖誉府也拿出了新优惠方案:简装房源约30400元/㎡(1-4层房源),升级精装房源约34400元/㎡(4层以上房源)。(因楼栋、楼层、面积不同房价或有差异)

要知道,近两年来,江北新区新房供应充足、市场行情下行,多家楼盘开始用送升级包、特价工抵房等优惠手段,力争在价格上拿下买房人。

对比下,每平米优惠仅约2000元/㎡,但升级包无法自由选择、总价门槛较高的富园玖誉府,就缺少了一定的竞争力。

开发房企错失市场节点

富园玖誉府在2021年5月拿地,2022年5月首开,中间隔了整整一年,在这一年当中,江北新房市场从“火热”转为“冷静”。

反观一路之隔的万科新悦光年,同年5月拿地、11月首开上市,2022年3月火速收官,抢先消化板块部分购房需求。

外来房企知名度不高

富园在南京仅有两子,除玖誉府外,还在迈皋桥开发有栖望府。项目因体量小、板块竞品少,上市后不久便基本售罄。可富园的知名度,却没能在南京明显提升。

因此买房人对这家房企缺少一定的信任度。

而万科新悦光年则相反。万科在南京深耕多年,有多个已交付、在售项目,买房人对开发房企信任度颇高。在位置相当的情况下,万科新悦光年自然更吃香。

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万科新悦光年

精装准现房,仍值得关注

富园玖誉府的去化成绩虽然一般,但项目本身的优势还是非常明显的。

首先,富园玖誉府是9层高的低密住宅,一梯两户、得房率约82%,居住舒适度较高;

其次,项目已经交付,社区园林、室内装修以及地下车库等,都已实景呈现,精装现房,降低买房人置业风险,优势凸显;

另外,小区既靠近在建的地铁4号线定向河北站,又有江北快速路为邻,家门口的广西埂大街(江北大道-浦乌路)段也已提上日程,未来的交通便利程度可见一斑。

当下的新房市场,有房贷利率下降、官方给予购房补贴等诸多利好,若富园玖誉府顺应市场,在价格上给买房人更多的优惠,或许能够吸引更多买房人关注。