作者:余飞


01

住建部表态

在前两天的文章中,我说过,进入2024年,在拯救楼市上,自上而下都非常积极。

一向在救市上显得矜持的北上广深四大一线城市集体出动,纷纷放松了限购。

此外,央行也对与房贷直接相关的5年期LPR进一步降息25个基点,成为贷款利率换锚依赖力度最大的一次降息。

紧接着就是住建部的最新表态。

2月20日,住建部召开了城市房地产融资协调机制工作视频调度会议。会议首先公布了一批数据:

2月20日,全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制,分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行,共涉及5349个项目。已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元,较春节假期前增加113亿元。

这一点,早在1月末住建部就已经放出风声,当时住建部就表示,要给房地产融资支持项目“白名单”。

市场按照首批3218个白名单项目获得超7000亿融资预估,后续还会有第二批、第三批白名单,这些项目能获得超2万亿融资。

更重要的是住建部在当天会议上的另一个表态:

各商业银行按照规程审查后放贷,对不予放贷的项目需要向金融监管部门报送“无法贷款的原因”,由城市政府及时协调解决,形成“白名单”项目。

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这是一个风向大转变。

不仅仅是融资放松,而是大放松。房地产再次成为了融资扶持的重点目标。

02

风向转变背后

世道轮回,一切都是未知数。

短短几年功夫,房地产在管理层眼中,发生过两次急转弯。

第一次是楼市过热之后的疯狂压制。当时,铺天盖地的调控政策纷至沓来,其中最严厉的,莫过于融资收紧的“三道红线”,也即:

1、扣除预收账款后的资产负债率大于70%,2、净负债率大于100%,3、现金短债比小于1倍。

然而,三道红线叠加三年黑天鹅的影响,以及世界地缘政治大变局,让房地产遭受重创。

数据显示,2022年,中国的商品房销售面积和销售量已经从“双18”调整至“双13”,即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。

2023年直接跌至“双12”,商品房销售面积跌至11.17亿平方米,销售额跌至11.66万亿元。

制图:城市财经;数据:国家统计局

制图:城市财经;数据:国家统计局

此外,去年的房地产贷款也创近年来新低。

制图:城市财经;数据:央行

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在这种背景下,2022年,管理层态度就发生了较为明显的改变,典型操作,就是“三支箭”。

所谓“三支箭”,也即:

第一支箭:信贷支持。去年11月23日,国有六大行与多家房地产企业签署战略合作协议,为其提供意向性综合授信额度超过1.2万亿元,涵盖房地产开发贷款、并购贷款、债券投资等多元化融资服务。

第二支箭,债券融资支持。去年11月末,官方放松了房企的债券融资通道。

第三支箭,股权融资支持。去年11月末,证监会发布文件,恢复涉房上市公司并购重组及配套融资;恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

三支箭,并没有改变融资难的局面,去年房企暴雷依旧不断,问题项目、保教楼压力依旧很大,所以,去年管理层又提出了“三个不低于”,也即:

1、各家银行自身房地产贷款增速不低于平均房地产贷款增速;2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速;3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

进入2024年,房地产市场下行趋势并没有改变。

以春节数据来看,克而瑞披露:

44个重点城市在春节周成交量仅为23.38万平方米,环比下降87%,同比下降40%,较2022年同期降幅也达到了82%。即便年前核心一二线相继松绑限购、放松限贷,对于购房者的刺激作用依然有限。

正因如此,才有了一线城市集体出动的局面,才有了进一步降息,也才有了住建部20日这场意味深长的表态。

以前是批复的贷款的项目需要审核申报,现在不给予贷款的项目,也需要向金融监管部门提交“无法贷款的原因”。

很明显,这是上头在施压银行,试图通过行政强压手段,倒逼银行满足房企与项目的贷款诉求。

之所以态度发生如此大的转变,主要是因为房企如果成批量肃清,以及清退速度过快,会发生更大更加无法控制的局面。

毕竟还有大批量的已成交尚未交付的楼盘,很多家庭都在等待着收房。

而且,一旦问题楼盘数目增加,又会进一步增加本就低迷的新房市场,土地市场也会进一步低迷。

说到底,住建部的表态,还是在救市场情绪,救土地市场。这与中央的“先立后破”原则,也相契合。

也即,在没有立起来之前,不能破。

所谓“立”,就是建立起新的经济驱动引擎,建立起新的房地产模式,建立起新的财政制度。

所谓“破”,主要是破除三点:1、破除房地产驱动经济发展的模式;2、破除中央和地方对土地财政的依赖;3、破除高房价的隐忧。

03

降价把房子卖出去,才是最好的方法

放宽融资,只能解决燃眉之急,无法从根本上解决问题。而且,如果房子还是卖不出去,反倒会弄巧成拙,加重房企的债务负担,加速暴雷速度。

所以,想要解决房企、房地产的根本问题,就必须从释放流动性上着手。

换句话说,寄托于他人救援,不如自救。

所以,症结仍是要把房子卖出去。房子卖不出去,一切都是无用功。

所以,本号一直在呼吁,放松限跌令,才是最好的救市良方。

既能释放风险,也能支援房企。

当下的房企正遭遇着融资困局、债务偿还压力、保交楼压力和卖房压力。

在这种背景下,房企根本没钱、没心情、没预期去拿地。都在为如何活下去,而苦思冥想。

卖房回款仍是房企最主要的融资途径,也是成本最低的途径。

房子卖不出去,开发商怎么避免暴雷,怎么去完成保交楼任务,怎么有钱去拿地?

房子卖不出去,房企会加速暴雷,最终心累的还是购房者,因为这会增加买到烂尾楼的概率。

如此,后续可能需要地方城市花费更多的精力、更多的资金来处理烂尾楼问题。

所以,在这种背景下,即便很多城市阻挡房企大力度打折,房企也会想方设法变着法儿降价卖房。

而且,人口通缩速度在加快,城市化速度放缓,市场需求在萎缩,此时不降价去库存,更待何时。

从目前的市场来看,已经有不少城市选择了对市场低头妥协,开始放松限跌令。比如苏州、广州、珠海等城市。

当然,顽固不化的城市更多,他们仍在坚守限跌。

挡不住?二手房已经经了普跌。去年12月份国家统计局公布的70个大中城市,二手房价格连续两个月无一座城市上涨。今年1月份,68个城市二手房价格在下跌。

二手价格下跌,会倒逼新房价格下跌。