进入到2024年，房地产市场迎来了新一轮的松绑。
苏州和上海在一月相继宣布了各自在购房政策上的转变：前者全面取消限购措施，买房不再限制套数；后者在几个小时之后旋即，放开了非本市户籍单身人士在外环外的购房资格。
政策的松绑给低迷的市场注入了一丝流动性，但在政策之外的地带，现实情况往往会更加复杂。
关键的一点是，即便在逐渐松绑的地产市场中没有了硬性的限购限贷的制约，对于生活在大城市中的年轻人来说，北上深动辄30的房价收入比仍然是横亘在都市生活里的一道巨大沟壑。
现实的约束也让大部分年轻人依然将租房作为自己的第一选择，尤其是在当下人口流动性强、晚婚晚育以及家庭小型化的时代特征下，这种趋势更是得到了进一步加强。
需求刚性的另一面，是供给质量的参差不齐。由于产品本身的非标性，人们在租房后很容易会面临房东卖房、随意涨价、房屋品质等多方面的难题，进而影响到人们的「租住」生活。
而面对着大城市租赁住房市场供需不均衡的矛盾，保租房成为了打破局面的有力工具。和此前的公租房以及共有产权房不同，2021年所推出的保租房项目正在凭借着其高品质与高性价比的特点受到新市民、青年人的青睐。
图片来源：华泰证券
地产行业在供给端发生的变化，既在潜移默化中影响着人们的日常生活，也在拓宽投资的可能性。
保租房大时代
从2023年开始，保租房就成为了频频登上媒体的热词。很多生活在上海的年轻人不仅经常能够在小红书首页刷到保租房的相关的帖子，地铁站也开始出现了关于保租房的广告。毫无疑问，保租房正在逐渐走出曾经的「鸣笛阶段」，并迎来了属于自己的爆发期。
保租房的全称为保障性租赁住房，在当下能够成为了一二线城市租房市场中新的增长点的一个重要原因在于：它针对性地回应了目前租赁市场上的诸多痛点。
譬如在稳定性方面，保租房和公租房的房东虽同为政府，但前者并没有6年租赁时限的限制，只要满足要求可以一直续租；租金方面，由于保租房独特的定位以及没有中介的特点，价格仅为同地段同品质同面积的市场价九折以下，不仅每年涨幅不超过5%，每月还能够从公积金中最高提取4500元用作房租。
而在社区配套上，以上海宝山某地的保租房为例，其在房屋品质和周边的基础设施建设上基本都是商品房的标准，绕着保租房建立起了一系列的配套生活设施，包括了诸如便利店、快递站点、停车位以及健身房等诸多便利设施。
更加重要的是，保租房的配套公共服务，让许多一二线城市的外来年轻人有了更加接近「租售同权」的体验。2021年上海市人民政府出台的相关政策中就明确强调了，保租房的承租人不仅可以办理落户和居住登记，同时也享有未成年子女义务教育的权益。
图片来源：上海市人民政府办公厅《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》
实际上，这种住房趋势并不仅仅发生在上海。
在城镇化进程推动一二线城市人口不断流入的背景下，针对经济发达城市租赁市场呈现租客年龄低、租赁周期长、租房需求大、供应缺口大的特点，住建部表示“十四五”期间40个重点城市初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），而目前的缺口仍有约300万套。
明确的定位、高质量的设施叠加背后政策的驱动，属于保租房的大时代正在来临。而当保租房市场正如火如荼地快速扩张的时候，不远处的资本市场也早已嗅到了其中的机会，并衍生出了相关的金融「配套工具」——保租房REITs。
REITs的收益哪里来
保租房REITs的全称为保租房不动产投资信托基金，即企业将保租房产权转让给资产支持专项计划，投资者购买该专项计划打包成的基金产品之后就可以获得保租房项目每年运营收入产生的分红，同时投资者也可在二级市场上转让该产品。
通俗点来讲，保租房REITs的持有人相当于是保租房间接的持有人，其获得的收益和承担的风险情况都与底层资产保租房的实际运行情况直接挂钩。
所以了解保租房项目的收益来源是投资保租房REITs不可或缺的一步。
图片来源：中伦律师事务所，中伦视界
对于保租房项目来说，其利润是由收入减去主要成本后计算所得，其中成本端主要包括税金及附加、折旧及摊销、运营管理费等，大多都是固定成本。相应地在进行分析时，项目所在地段、拿地成本优势就成为了非常重要的考虑因素。
但伴随着保租房的建成，绝大部分成本就已经固定，此时决定其未来现金流的主要因素就成为了租金、物业管理费用以及配套设施租金产生的持续收益。换句话来说，保租房的出租率和租金涨幅越高，它能够获得的利润就越高，投资者拿到的分红也就越多。
以目前已经上市的保租房REITs为例，由于这些项目都具有较好的基本面和稀缺性，因此出租率也常年维持在高位，大多都为99%以上。
图片来源：国盛固收
当然，作为一种主动管理型工具，保租房REITs的推出并不仅仅只是为了让投资人能够享受到保租房高速发展的红利，其同样也担任着传统房地产高周转销售模式在转型升级过程当中的重要过渡作用。
一方面保障性租赁住房在我国正处于快速发展的阶段，仅“十四五”期间就有着650万套（间）的增量，较大的投资建设需求能够承接传统房地产行业过剩的投资建设需求，成为整个行业平稳过渡的重要力量。
另一方面，保租房REITs也为传统房地产行业的转型提供了选择。
作为权益性资产，保租房REITs为相关企业提供了有效的退出渠道，让企业能够在不积累负债的同时完成了项目开发和退出的闭环，从而形成一套可持续的发展模式，有效地降低了行业的杠杆率和金融风险。而这也是REITs被认为是房地产市场长期健康发展稳定器的主要原因[1]。
因此对于保租房REITs而言，它的特征和高股息资产极其相似：弹性较弱、债性较强。前者源于保租房租金定价标准一般由各地政府主管部门决定，租金定价和租金涨幅受政策限制，收益想象空间有限；而后者则是由于其本身的性质决定了其出租率会始终维持在较高水平。
在当下市场整体面临着极大不确定性的时候，这种特征无疑使得保租房REITs的配置价值开始逐渐凸显。
高股息时代的另类选择
面对宏观经济和资本市场的诸多不确定性，高股息资产在投资者的追捧下热得发烫。截至2023年年末，以煤炭行业为代表的股票资产过去三年的涨幅达到了61.26%，遥遥领先，同为高股息的通信、公用事业、石油化工行业也纷纷录得正收益。
但伴随着股票资产价格的不断上涨，投资者也不得不面临这样一个难题：高股息资产的高度拥挤在推动价格上升的同时也让它的性价比开始降低。投资者不得不开始寻找其他高股息资产来进行平替，而在这一过程当中，常年被人们所遗忘的保租房REITs产品开始进入到了人们的视野之中。
在过去三年当中，仅宏观层面就针对REITs产品出台了许多极具力度的政策。譬如拓宽REITs可入池资产范围、REITs被正式纳入FOF基金投资范围以及管理层拟将REITS纳入社保基金可投资范围等，政策上的红利就为行业发展提供了极大的帮助[2]。
当然，政策的呵护固然重要，但具体到细分行业，其能否发展起来依然需要底层资产的基本面支持。而在目前已经上市的REITs产品当中，保租房无疑是最为特殊的一个品类。
相较于产业园或仓储物流等项目受到较大宏观经济的影响，保租房作为生活刚需受到环境的影响相对较小。同时租金水平低于市场的情况决定了其出租率以及运营收入的稳定性，从而投资者最终能够得到的金额也相对稳定。
根据中金公司相关数据，即便在行业环境不佳的2023年，彼时上市的四只保租房REITs累计收入和EBITDA完成度均达成管理人预期，实现了其逆周期调节的功能和“高股息”的价值定位。
注：2022年全年收入及EBITDA数据取自2022年年报；2023年1-4Q累计同比基于年化后2022年数据测算
资料来源：REITs季报，REITs年报，中金公司研究部
除此之外，多数原始权益人还会将净回收资金用于其他住房项目。
譬如2022年8月发行的三只保租房REITs合计发行规模37.97亿元，累计净回收资金超22亿元。而根据《招募说明书》等公开文件披露，三只保租房REITs的原始权益人拟将净回收资金（注：净回收资金指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）全部用于新的保障性租赁住房项目建设，共涉及至少8个项目，保守估算合计总投资规模超过300亿元[1]。
这无疑也让保租房REITs具有了一定的成长性，进而让二级市场的参与者有机会享受到保租房REITs价格上涨带来的资本利得。
在宏观政策和行业特征的双重兜底下，保租房正在成为中国住房保障体系重要构成部分之一。而相应地，以它作为底层资产的保租房REITs也将会得到长足的发展，其在高股息时代的配置价值也才刚刚开始显露。
参考资料：
[1] 首批保租房REITs上市：保障性租赁住房REITs是我国高质量发展阶段的重大改革举措，北大光华管理学院
[2] 阶段震荡难阻长期向好 多角度政策护航REITs市场发展，新华财经
[3] 保租房公募REITs上市一周年研究，克而瑞长租
[4] 保障性租赁住房公募REITs核心问题探讨，中伦视界
[5] 中金 • REITs | REITs四季度报解读：经营分化延续，全年分派基本达成
[6] 高分红优势渐起—REITs 四季报及行情点评 | 国盛固收杨业伟团队
封面来源：shotdeck
作者：吴文涛
编辑：张婕妤
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责任编辑：张婕妤