我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：
提问：坐标成都，目前本人打算在青白江购房，为投资需求，因此想请您分析一下目前青白江有没有未来，区域内房子有无投资价值，存不存在升值的可能性？可否就购房给我提出一些建设性的意见？
成叔：你好，青白江宣传是陆海联运国际化青白江，成立的成都国际铁路港国家级经济技术开发区可以带动青白江的城市地位，是一大利好。交通上，27号线东延至青白江，与16号线换乘，未来将结束没有地铁的尴尬交通时代，但地铁仍在修建中，还需时间；房产市场上在三圈层里面均价中等，但发展却是拔尖的，因此如果要买三圈层，青白江是个不错的选择。最后购房建议：现购越松，投资风险越大，如果一二圈层限购松动，青白江优势就会削弱，而青白江若不解决因物流和工业给居住带来的问题，将一直不温不火，投资风险较大，因此购房时有主城区资格时能买一圈层买一圈层，其次是二圈层，三圈层，青白江的房子若要升值，需长期持有，短期内看不到效果，对上涨预期不要太高。
提问：成叔，你好，正在准备入手一套顶楼的房子，据说不好出手，已经交了定金了，我应该放弃吗？一般来说，买房选什么楼层更好呢？高层和小高层之间有什么区别吗？哪种更值得投资？
成叔：你好，首先，不建议投资顶楼，一方面出手难度大，另一方面价格不高；其次，关于怎么选楼层的问题，楼层影响价格，一般来说，建议选择中间楼层，如果是没有配置电梯的房子，有老人孩子的情况下建议选3层，没有老人孩子建议选5层；最后，关于高层、小高层、多层之间的选择，从价格来看，多层最佳，小高层其次，高层最便宜，从户型来看，多层面积最大，高层最小，从位置来看，多层处于中间，更有优势。所以建议投资多层，其次是小高层，最后是高层。
提问：首付60万，想投资买房，我自己没有购房资格了，准备用我妻子的名额来买，之前有关注成华的次新盘，价格高，竞争也激烈，感觉很难买到性价比高的房子，现在考虑市区老房子，有什么建议吗？
成叔：你好，房子的价值由两方面组成，产品价值和土地价值，产品会随着时间贬值，因此土地价值才是决定房子价值的核心因素。一线城市的老城区是核心区域，土地价值高，所以价格会保持在高位。二线城市不具有一线城市扩建的实力，一般会采用建新城的方式，吸引人口并迁移资源，所以老城区会面临房子贬值的风险，即使有拆迁旧改，对土地价值依然影响不大。所以不建议考虑没有学区的老房子，流动性差，投资价值不大。
提问：成叔，你好，现在在成都，刚需购房，预算不多，想买一套面积不大的房子，什么户型合适呢？89平米现在在市场上很火，为什么呢？
成叔：你好，首先，在税费方面，89平米的房子可享受更低的契税。国家政策规定，面积小于90平方米的房产只需征收1%个点的契税，而大于90平方米以上的则需征收1.5%个点。这意味着89平米的房产比90平米的相同房型要少交0.5%的税费，这对于那些难以支付高额税费的刚需群体来说非常合适。其次，由于面积相对较小，设计师通常会把每一平米都利用起来，因此，空间利用率高，户型方正，进一步节省了后期的装修、物业管理和维修基金等费用。第三，当89平米的3房进入二手房市场时，它比80几平米的2房更具卖点，流动性更好。因为多一个房间就意味着更多的选择（实用或出租），89平米的3房吸引了许多成都刚需家庭的兴趣。最后，对于出租而言，89平米的三房比两房更加吃香。其舒适度要低于两房，但打工族只需要暂住即可。同时，89平米的3房可以采用分割单间出租的方式，收益较高，因此在大城市的租房市场上相当具有吸引力。
提问：成叔，你好，目前看中一个少城小学附近的老破小，45平80万是否值得入手？78年的房子不能贷款，用来挂户口，之后在附近租房，这里的学区房今后会不会被划到金牛区？在犀浦有190平的房子，想再拿出100万来买学区房，比较纠结少城小学和芳草街南小学，有没有好的建议？
成叔：你好，老破小用来挂户口是可以的，小学陪读最多六年，租金也就十多万，如果花100万来买学区房，确实有些多了，没有这个必要。老破小和次新标间的住宅都适合挂户，这两种房子的价格都比较低，不过老破小房子比较分散，并且挂牌量和成交量都比较小，如果今后毕业了要出售比较困难，而次新标签今后转手就比较容易，但不适合一家人居住，你们目前看的这个老房子价格没有问题，但如果能找到次新房那么更好，在东城根街小学，有这样的楼盘可以去看看，主城区的小学今后再跨区划分可能性很小，预算100万的话建议放弃芳草南街小学。
以上为”成叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
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