新房越来越贵，新房豪宅化，是我们上期讨论的话题。
可以尝试猜一猜，成都主城买房的单套均价是多少？
试着问了下，身边对市场还算了解的朋友，大多回答是350万左右。
最近又看了一遍，贝壳研究院年前发布的“成都市场报告”，这里面更“颗粒度”的数据，或许更有感知。
先说答案，高天（高新+天府新区）套均价426万；主城（传统5区）套均价362万。
是不是比想象的更高些，随着“双限地”取消，价格逐渐放开，“豪宅化”在未来一段时间，仍将是主流趋势。
01
新房门槛，越来越高……
房价始终是大家最关心话题。
成都房价，有两个非常明显的特点：一是价格“极度分化”；二是新房门槛越来越高。
首先，分化体现在区域上，也就是“地段”之间差价越来越大。
最高的高天（高新+天府新区）一套新房均价426万！
主城（传统5区）次之，套均362万。
原因在于，新盘“豪宅化”倾向严重，加上优质地段越来越稀缺，单套总价飙升!
去年，中心城区新房套均面积已经超过137㎡，新房“豪宅化”在2024年还将延续。
▲中心城区套均已超137㎡
“分化”的另一头，远郊新房套均96万，只有主城两成出头，并且远郊最近几年没有上涨，甚至呈微跌趋势。
高天一套新房相当于4.4套远郊，或者相当于2套近郊。
“主城”与“郊区”的差距进一步拉大。
其次，新房和二手差距也在变大。
在新房门槛不断飙升的过去5年，二手走势非常平稳，只有“高天”二手算是特例。
“高天”为何能走出独立行情？
这很好理解，因为“高天”二手房普遍新，价格更贵在情理之中。
最近5年如果买除了高天之外的二手房，上涨空间普遍非常有限，房子更多回归居住功能，二手投资溢价不明显。
02
房地产没落了，但行业依然很大、很大……
去年，大伙对房地产的印象，就两个字——“没落”。
但从数据来看，成都“异常坚挺”。
这份报告显示，成都一二手交易总额破6000亿。
这意味着什么？
成都2023年全年GDP2.2万亿，约占总额GDP的30%。
讨论“房地产是不是支柱产业”并不重要，重要的是这头“大象”依然很大，很大……
6000亿交易金额，来自一二手总计超4000万平米的超大成交量。
算下来，成都一二手房均价在1.5万/㎡。
当然，均价是有欺骗性的，1.5万并不能说明成都置业容易。
如此高的成交体量，在并不好的2023年，让成都跑出“独立行情”。
成都的市场有多活跃？
无论是新房，还是二手销量（这里都指面积），都遥遥领先其它城市。
二手房，排在成都之后的是上海、北京、南京、佛山……
新房，排在成都之后的是杭州、西安、武汉、天津……
大家请注意，二手和新房双双杀进“前五”的选手，只有成都。
因为一二手之间，多少有替代的成分。
比如上海新房少，二手就卖得好；杭州新房卖得多，二手就差一些。
成都两项第一，说明成都市场的需求“非常巨大”，市场极度活跃。
这也是为何，越来越多房企把成都作为“重点城市”，“核心城市”。
03
成交“非常活跃”背后，谁在买呢？
最直观的是，买房年龄提升，似乎年轻人不急于买房……
从购房人群来看，20-40岁的年轻人依然是绝对主力。
不难猜测，首次置业，以及婚房，仍然是买房的重要目的。
不过，明显的是40-60岁的置业群体占比上升。
这很有可能源于三个原因：
一是，前面讲到的买房门槛高，年长人群有更多的积累，有更强的实力。
二是，越来越多的年轻人，父母留下的房产已经足够居住，买房并非必选项。
三是，不买房的年轻人正在变多，租房成为更有性价比的选择。
人群搞清楚了，他们喜欢买什么样的房子呢？
从房价的区间来看，100-300万住宅成交的占比在大幅度下滑。
350-500万区间住宅，则成为最强劲的“增长”类型。
这说明，住宅消费升级的迹象明显，新房改善属性明显。
另一方面，这和供应也有关系。
看高天426万、主城362万套均价，有理由相信100-300万之所有极具萎缩，在于供应本身的大幅下降。
04
创纪录交易量背后，却有异常值：“低频”交易。
为何“火热交易”背后不是“高频”，反而是“低频”？
一个原因是，挂牌房源体量大，虽然交易低频，但架不住底数大，成交量仍然可观。
具体来看：
卖房，成交平局时间165天，5年前是107天，拉长了58天。
买房，平均成交时间53天，5年前是33天。
这说明现在买房普遍更加“谨慎”，即便市场上可挑选的范围更大。
这意味着现在是“买方市场”。
当然，这里面需要注意一个情况，部分老破小“挂牌几年”也没有卖出去，“僵尸房”无形中拉长了“成交周期”。
这也是“分化”的表现之一。
即便成交周期拉长，但真正的“好房子”仍然稀缺，一房难求。
看似数量庞大二手，真正优质房源仍然很少，按照贝壳的统计，各方面优秀的房源只有不到2%。
这一点，我们在此前的稿件，也多次提到：5年内次新房，占比大概也就在5%左右。
记住，好房仍然是极少数。
「往期测评」
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