买房，最大的禁忌是什么？
「不懂瞎投，不懂瞎买」
房子绝对是一个家庭 最大的财富载体，也是一个家庭最大的支出来源，按道理来说，绝不会有人想“瞎买房”、“瞎投房”。
但事实上，因为认知的差距，理解的偏差很多人都在筹谋良久的瞎买房、瞎投房。
为什么是“瞎买房”“瞎投房”？
因为错误的认知蒙蔽了你的双眼，错误的声音引导大家走向歧路。
今天是周末，就和大家说说怎么“买房”。
关于2024年楼市行情，可以看文章《》
01
假设楼市是一个证券交易所，那么各个城市、各个区域、各个项目就相当于股票。
在楼市这个“盘子”中，结构性的行情永远存在，抓住结构性的行情买房，赚钱的概率会更大。
除了周期这个恒定不变的结构性行情之外，还有什么结构性行情呢？
分两种情况。
（一）、在同一时间周期内，无论大势如何，依然有城市、区域、项目的价格在上涨，这种情况叫城市轮动。
比如，2023年楼市行情一片肃杀，成都、上海、济南、合肥的部分区域房价仍然上涨。
（2）、在不同周期内，同一个城市的同一个项目，会根据楼市行情的涨跌波动出现上涨或者下跌，这种情况叫行情轮动。
比如，深圳福田区下沙的次新的小区鸿景湾的大三房，在2020年12月份的房价是1200万，但到2023年10月份，最新成交价格是800万。
上述两种情况都受周期影响，但从买房的角度看，底层逻辑并不相同。
第一种楼市行情，吸引的购房者多是投资客户，买房行为不限地域，多次购买房产都不在同一个城市，本质是追涨；
就好像购买股票，有些人不局限于股票的企业、行业、市值，只要感觉这只股票有上涨的概率就会买入；
不限地域的追涨行为又分为购买现在和购买未来两种。
——购买城市未来。
从a城市撤出，卖掉了a城市的房子，拿到钱到c城市买房，博弈c城市买房长期持有之后涨价的概率，这就是购买这个城市的未来。
之所以购买还在上涨的c城市，是相信这个城市、这个区域、这个项目经过‘长期’持有之后房价会上涨。
这种情况砸钱押宝的是：
城市与区域的指挥棒力量，也就是规划发展，博弈房产随着区域配套、产业、人口的导入，房价上涨从而获利。
目前按这种方向宣传、出售房子的区域主要是新区，比如武汉光谷、广州南沙、成都高新区、上海临港自由贸易区等等。
——购买现在
因为城市现在的房价很低、很低，所以才购买。
虽然中国房子的价格连续上涨了20年，但仍有一些城市，在人口、产业、地缘关系、GDP等维度，能排进全国城市综合实力前10，还不限购，房价也仅仅是某些三四城市的水平。
所以，购买这些城市核心地段、次核心地段的房产博弈未来普涨行情，从而获得溢价收益。
这种情况砸钱押宝的是：
现在城市均价较低，在通胀和普涨的趋势之下，博弈城市房价大幅上涨，从而获利。
比如重庆就属于这种情况。另外，长沙也符合这种情况，不过长沙有些区域的价格已经不低了。
无论押宝均价较低的城市，还是押宝城市发展房价进一步上涨，不限地域买房也不是真的不限地域，而是围绕中国综合实力排名前20的城市买卖房产；
这种观点，也是各种大V、各种中介吸引投资客买房的底层逻辑。
这种逻辑对吗？
这种逻辑没有问题。
但问题是你能不能在排名前20的城市、超过200个区域，过万个项目中，找到那个“大概率”的房产。
就像这大A的上证指数一直都徘徊在3000点这个“操蛋”的位置，深交所上市的2535家企业大部分都跟随这个“操蛋”的位置上下浮动，但仍有少量企业的股票会逆势上扬。
所以，问题的关键是：你能否找到那个“大概率的房产”。
说完第一种不限地域追涨的购买行为，再说说第二种锁定地域的买卖行为。
圈定地域买卖房产，就像购买股票时只选择某个产业、某几只股票一样，买房范围缩小到一二个城市的某个区域、某个项目。
买房本质是负债行为，对于购房小白而言，该怎么贷款，也就是负债，可以看文章《》
02
我自己长期买卖房产的实操逻辑就属于第二种，锁定地域、锁定项目。
也就是说，去年购买的房子、今年购买的房子，都在同一个城市的同一个小区。
我和大家说说这么做的好处。
（一）、高度熟悉。
我之前在直播课里和大家说过，房地产周期波动的观测指标是非常容易看懂的，我们还专门写过文章《 》告诉大家家庭资产的配置逻辑发生了变化。
那么，在踩对周期的前提下，买房最难的是什么？
是选对项目。
GDP排名前20的城市，每个城市商品房项目的数量大概在3000到6000个。
如果你不了解项目，不了解这个小区的历史成交价格、二手房带看周期、成交数量，那么你就无法判断这个小区的房子是不是可流通资产。
「什么是可流通资产？」
就是你把房子买到手后，过五年、十年、十五年这房子再次出售的时候，是否有人购买，是否有很多人购买，房子能否快速出售，能否卖上价格。
房子变成钱的速度越快，代表这房子的流通性越好，这房子越值得买入。
我之前也告诉过大家，检验房子的唯一标准就是：房子的变现能力，也就是流通性。
在现实生活场景中，没有人会住一套房子住30年或者50年，大多数人居住10年或者20年都会置换。
可是，如果你对一个区域、一个项目不够熟悉，仅仅是跟着中介看几次房，根本无法知道这个小区在区域内属于“快速成交的项目”、还是“成交很慢的项目”。
更无法知道一个小区有几种户型，哪些户型成交速度快，接盘侠愿意购买，哪些户型成交速度慢接盘侠比较少.........
所以，当你的买房目的是“博弈熊长牛短”的窗口期，锁定一个区域、或者锁定一个项目买卖房产时，你就可以清楚的知道：
——这个项目过去12个月成交了多少套房子，在这些成交房产中，哪种户型最好出售；
——这个项目的历史最高价和历史最低价格是多少，造成价格差异的原因是什么；
——挂盘、带看、成交的间隔周期是多少，从而确定和业主的谈判策略;
与此同时，如果买卖房产一直锁定一个项目或者一个区域，对区域内的中介也非常熟悉。
经过一套或者两套的买卖交易，彼此就会有基本的信任。
在这种信任之下，你的付款方式、你的需求中介会非常清楚，所以有笋盘、低价房源出现，他也会第一时间通知你，并把这个业主的心态、预期底价等等情况如实相告。
关于2024年楼市行情，可以看文章《》
（二）、协同进退。
一般情况下，锚定买卖一个项目，或一个区域内的二三个项目，尽可能两个朋友或是三个人一起行动。
因为大家购买同一个项目或者同一个区域相邻的项目时，就可以协同配合轮番压价。
一般情况下，同一个项目会有多套房源挂盘出售，几个人决定一起购买时，可以协商好策略让中介去谈价格。
比如项目有6套房源出售，业主分别报价95万、100万、98万、105万、100万、110万。
那么可以让朋友A约报价最高的110万的业主沟通，按最低报价房源95万减少20%的价格进行报价。
甚至可以给中介付小订金，在见面之前让中介把收小订金的截图发给业主。
一般情况下，经过这种报价试探、业主约谈就已经知道房主的预期和底价。
因为我们锚定的小区交易量都属于尚可的状态，尽管是下行周期，大部分业主都无法接受这种报价。
当然，着急用钱或者心态崩了的情况除外。
在这种情况下，朋友B可以再过一周或者两周之后，按最低报价95万减少15%或者10%的价格进行报价。
当然，也可以让朋友B继续报95万减少20%的甚至25%的价格，具体采取哪种报价逻辑，要看实际情况而定。
我为啥鼓励大家下行周期买房？
因为下行周期买房真的可以大刀砍价。
大家也都知道，现在大部分城市房产交易量很低，在交易量如此低迷的背景下，仍然出售房产的房主要么着急用钱、要么着急置换、要么高位接盘心态已崩，不管哪种情况，都为砍价留足了空间。
所以我也劝告“混知房产”的粉丝朋友，如果你有房在手，不是特别着急，房子不是特别差，真的不要在下跌行情中割肉大出血出售房产。（嗯，中国至少还有一轮地产行情，真的不用悲观）
可如果人人都听劝，又怎么会有人着急到给中介送奶茶，我又怎么能买到6折的房子呢~
关于2024年楼市行情，可以看文章《》
（三）、压小区均价。
和业主谈妥价格之后，务必要和业主协商确定一个付款原则：
假设商量的交易价格是89万，可以一次性付款，但需要业主商量配合合同签订价格是80万，可以把差额的9万元质押在中介，或者签订其他协议解决这9万元。
因为每次购买都是两个人或者三个人一起购买一个项目或者同一个区域的相邻项目，那么经过这样一番操作，就会拉低小区整体均价。
（三）、业主群放风。
因为长期买卖一个项目，或者买卖一个区域内的项目，在完成买卖房产交易后，大家就已经是业主可以进入了业主群。
在这种情况下，可以根据实际的买卖需求，或者围绕低价、或者高价进行交流。
更具体的做法不好再讲，悟性好的同学学习“一休哥”自己开悟吧！
总之，购买同一个区域的项目，或者购买同一个项目，因为地域范围缩小，对周边配套、小区情况更为了解，在下行周期的买卖过程中，更容易掌握价格的主动权。
买房首付30%，剩余70%贷款，对家庭而言就是加杠杆的负债行为，那么在城市资源高度捆绑房产的今天，该怎么贷款？可以看文章《》
03
我之前购买上一套房子的时候，也告诉大家是按照发票价格6折买入的，很多粉丝留言问“是什么小区”。
其实，问题的关键不是哪个小区，而是哪个小区的房东心态崩了。
因为谈价、策略都是方法，但能真的低于市场价格买入二手房，除了这些方法外，最主要的原因还是房东心态崩了。
还有一个关键点，要想购买到低于市场价的房产，就不能购买近5年交付的新房，因为大部分房子的首付是30%，原房主即便不计算利息、税费、资金成本，最低折扣也只能是7折。
所以，要想购买低于市场价的房子，要清楚地了解原房主的原发票价格，购买成本、付款方式、银行欠款等等。
同时，对于次新房源的折旧度、未来流通性有准确的预期。。
总而言之：买房，是一种认知变现。
不限地域投房也好，锁定地域买房也罢，自住目的买房也好，投资目的买房也罢，都要回答两个字：赚钱。
不赚钱，最低也要保值！
想买房保值就要记住，博弈行情熊长牛短的窗口期只是一方面，另一方面是在下行周期买入具有流通性的资产。
至于什么价格算笋盘，得空再给大家单独写文章吧。
老实做人，踏实写文，不鼓吹，不煽动，让你明白房产这回事！
原创不易 点赞支持