开年上班第一天，央行就送福利了！
2月18日，央行主管媒体重磅发声，首套房利率还有可能继续降。
买房门槛，进一步探底！
NO.1丨壹
央行再发布
为维护银行体系流动性合理充裕，2024年2月18日中国人民银行开展1050亿元公开市场逆回购操作和5000亿元中期借贷便利（MLF）操作，中标利率分别为1.8%和2.5%，均与此前持平。
Wind数据显示，当日有1910亿元逆回购及4990亿元到期，当日净回笼850亿元。
MLF
宏观数据方面，2月9日公布的1月金融数据显示，信贷创历史新高。2024年1月为6.5万亿元，比上年同期多5061亿元。1月份4.92万亿元，同比多增162亿元。广义货币()余额297.63万亿元，同比增长8.7%。狭义货币()余额69.42万亿元，同比增长5.9%。流通中货币()余额12.14万亿元，同比增长5.9%。当月净投放现金7954亿元。
社会融资规模增量
人民币贷款增加
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金融时报：贷款利率仍有下行空间
今日，央行发布了2月份MLF操作信息。结合央行前期对外表态释放的信号，市场人士综合分析认为，MLF连续超额续作，银行体系流动性合理充裕，过两天贷款市场报价利率（LPR）还可能下行，5年期以上LPR下降可能性更大。
01、LPR可能下行
中国人民银行已通过多种方式降低银行资金成本。2023年12月，各主要银行再次下调中长期存款利率。1月25日，人民银行下调了再贷款、再贴现利率0.25个百分点，2月5日，降准0.5个百分点，释放约1万亿元中长期低成本资金，这些政策措施有效降低了银行中长期负债成本。考虑到存款利率调整只影响新发生存款，随着政策效果持续体现，LPR报价行资金成本降低，可能相应下调自身报价，并推动LPR下行。
02、5年期以上LPR下降的可能性更大
在近几年的利率下行期，中长期利率下降更多，国债收益率曲线、存款期限利率等利率曲线均已趋于平坦。而自2019年改革以来，5年期以上LPR比1年期LPR的降幅小15个基点。LPR是按照市场化报价形成的，LPR期限利差或将体现市场变化有所收窄，近期5年期以上LPR下降的可能性更大。
考虑到5年期以上LPR是中长期企业贷款和个人住房贷款定价的主要参考基准，这将有利于稳定信心，促进投资和消费，也有助于支持房地产市场平稳健康发展。
03、MLF连续超额续作，银行体系流动性合理充裕
MLF已成为央行向银行体系提供流动性的重要手段，一年多来均为月度超额续作，有效向金融机构提供流动性支持。2023年四季度以来，央行通过MLF净投放资金超2万亿元，充分满足了金融机构流动性需求。MLF利率通过公开招标形成，本月MLF利率保持不变，同业存单利率等市场利率也较为平稳，表明MLF利率稳定基本符合市场预期。也要看到，历史上有过MLF利率不变但LPR下降的先例，LPR报价行会根据资金成本、市场供求和风险溢价等因素下调报价。
04、货币政策坚持以我为主，实际利率水平仍有望下行
从国际情况看，主要发达经济体央行降息时间和节奏虽有不确定性，但年内开始降息是大概率事件。我国利率政策坚持以我为主，将继续引导社会综合融资成本稳中有降，进一步激发实体经济有效需求，巩固和增强经济回升向好态势。
NO.2丨贰
央行发话：首套房利率还要降
此前，央行一场新闻发布会，信息量非常大。
一、央行发话：首套房利率还要降
央行直接发话，把维护价格稳定、推动价格温和回升作为把握货币政策的重要考量。推动贷款利率 LPR下行，也就是降息！
近期中央金融工作会议提出“要加大政策实施和工作推进力度，保持流动性合理充裕、融资成本持续下降”。
而在央行2023年三季度货币政策执行报告中也指出“增强LPR对实际贷款利率的指导性，推动实体经济融资成本稳中有降”。
此外，中央经济工作会议亦提出“促进社会综合融资成本稳中有降”。
这些种种信号，意味着2024年央行大概率仍将引导LPR适度下行，进而推动融资成本稳中有降，激活生产消费信贷需求。
预计后面利率肯定还有较大下降的空间，今年降准降息肯定会还有好几次。
更重要的，央行发话，首套房贷利率还要降！
落实首套房贷利率政策动态调整机制，配合城市政府因城施策调整房贷利率政策下限，优化房贷、消费贷、经营贷等个人贷款的利率关系，支持房地产市场平稳健康发展。
业内分析，从近几个月的情况来看，刚需和改善型购房的动力依旧不足，在这种情况下，降低首套房贷利率可能会成为2024年一个比较普遍的选择；
同时，鉴于2023年三次调降存款利率，而同期5年期以上LPR仅下降10BP，这也为2024年的降息打开了空间，预计2024年首套房贷的利率降幅将会更大。
2024年的起始，不少城市最低已经开始执行首套、二套房3.6%的利率，南京首套房利率3.9%，二套4.5%
就合肥来看，目前首套房利率4.0%，二套4.4%，已处于历史低位。但隔壁南京中，最低已经执行首套房3.9%的利率。
降准之后，即将降息，也就是说最快2月份就会LPR就会降，房贷利率也会跟着降。
二、优化首付、贷款利率政策
国家金融监管总局表示，支持各地城市政府和住建部门因城施策，进一步优化首付比例，贷款利率等个人住房贷款政策，指导督促银行更好服务广大人民群众刚性和改善性住房的融资需求。
我们可以做出推测：未来将会有更多城市，二套房首付比例也能从3成降低到2成，并享受首套房一样的低利率。至于首套房的利率，也可以随着LPR降息而降低。
首套房首付比例将来会低于20%吗？我的看法是，未来一定会这样做。
在美国，首套房首付比例可以低至5%，中国香港低至10%。在大数据、人工智能时代，银行风控手段越来越多，有条件降低首套房首付。但这可能要2025年或以后才能实现。
继续降低首付比例和利率，有利于楼市回暖。尤其是在一线城市和强二线城市，作用比较大。
北京、上海二套房首付比例虽然经过了一次降低，仍然分40%、50%两档；深圳和广州的二套房首付比例为40%。一线城市未来可能都会降低到30%。
目前北京的二套房利率为中心城区4.8%，非中心城区4.75%；上海为中心城区4.5%，非中心城区4.4%；深圳、广州为4.5%。一线城市二套房贷款利率都有较大下调空间。
三、做好经营性物业贷款管理
日前，金融监管总局与人民银行一起联合印发了《关于做好经营性物业贷款管理的通知》。
这其实是给了房企另外一个融资渠道，可以拿经营性物业抵押，获得贷款。贷款可以使用的范围非常广，可以用来救急、救命，比如在今年年底之前可以用于偿还房企的存量贷款和他们发行的公开市场债券。
这有利于减少房企债务违约。
四、央行表态：支持房地产发展
央行表示，将联合发布文件，完善经营性物业贷款政策，支持房地产企业发展，扩大资金使用范围，改善房企流动性状况。
房地产市场政策应出尽出，高层更是定调“先立后破”，转向高质量发展已经是必然趋势，对经济的客观基本面没必要再悲观了。
优质房产会率先走出独立行情。
2
024年楼市的主基调是复苏，
结合市场供应来看，一方面，土地取消限价，预示着未来品质项目的供应比重将会上升；另一方面，新房成交结构改善回归，房价大概率会更企稳。
五、定向降息
2月5号，央行下调支农支小再贷款、再贴现利率0.25个百分点，并持续推动社会综合融资成本稳中有降。
且官方新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜表示，央行将于2月5日下调存款准备金率0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元。
这是2024年首次降准，也是央行继9月14日全面降准0.25个百分点之后的，第一次降准。力度非常大，相当于去年的两次降准的规模了。
事实上，市场对于此次降准已有预期，但在新闻发布会上央行行长提前公布下个月要降准，这还真是史无前例！也能看得出来2024年央妈要刺激经济的决心。
开年就给出大礼包，显然，2024年还将继续延续货币宽松的政策。