熟悉行情的都知道,2024年以来,不仅是贵阳,还包括其他城市,比如杭州、成都等新一线城市,郊区的合院、联排别墅价格也都在下探到历史低点,一方面是房地产行情的大环境大背景预期改变,另一方面,更多的还是因为别墅市场可能要面临新的一轮洗牌了。

有个朋友当年在清镇200多万买的合院,现在二手房价只卖100多成交,亏了将近一半,让他后悔不迭。

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1、容积率放开,新生代产品降维打击

杭州现在已经出现容积率放开到0.7-0.8的的地块了,也就是说,突破了远郊区容积率1的限制,这一点星星之火,估计很快就会呈“燎原之势”,其他城市因城施策,大概率也会跟进。

这就意味着,在不久的将来,将会看到更多合院、联排产品上市,甚至可能看到双拼、独栋大量出现,这对于过去在旧规范体系下、和开发商利润、建设成本等多方面因素妥协出来的已建成的老别墅小区,将会形成降维打击。

过去很多别墅小区,大多都有地段非核心、稀缺度不高、豪宅纯粹度不够、室内空间局促、景观面品质不够等特征,等到新生代别墅面世,这些已建成的别墅小区,大概率会面临大幅下调价格的局面,否则,流动性就会被锁死。

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2、已建成别墅产品力弱、入住体验不佳

贵阳周边现在别墅比较多的板块,一是双龙;二是花溪南、清镇、修文等区域;三是少量的主城别墅。

双龙由于处于航空港,天空中航线密布,一些地块受到噪音影响是比较明显的,此外,板块被大量别墅小区占据,至今也没有形成有一定热度的商圈中心,入住率低,缺乏人气和配套,现在双龙的小别墅,80w+挂出来很久都没人愿意要。

而花溪南、清镇、修文等地块的别墅,距离主城区往往太远,周边成熟的配套几乎可以说没有,而且户型设计上,往往也比较过时,很多都是“面积不够,楼层来凑”的经济适用墅,而且甚至有的设计还没有预留电梯井,从它被设计出来的那一天起,就已经落伍了。

主城区的别墅,相对比较少,但是户型也是比较局促的,更由于主城区地块寸土寸金,每户别墅的占地面积是相当有限的,要么就是花园极其狭小(失去了别墅的灵魂,没有大花园的别墅,还不如跃层复式高层住着舒服),要么就是栋间距很近,公区过道狭窄,地下室阴暗潮湿采光被遮挡。

因此,贵阳这3种别墅,目前的入住率基本都不高,特别是第三种主城别墅,不仅产品力不行,而且价位还高企,没有任何性价比可言。

3、贵阳周边有大量可用于建设新生代别墅的地块供应

贵阳周边的城市远近郊区,目前的开发饱和度并不高,包括白云、花溪、贵安等板块。

特别是贵安新区,不仅地块平坦,而且目前市政主干线等基础设施正在逐步完善,城市群化的发展趋势,也让贵阳有足够的动力向西拓展。

加上贵安新区相对低廉的用地成本,相信未来在贵安新区,大概率会诞生出不少高性价比的改善项目,这里面,肯定也会包括不少合院、联排甚至是双拼、独栋别墅产品,而且不受远郊容积率的限制,可以开发大花园、大泳池、大面宽的产品,到时候,真正入住别墅小区的富人会更多,进而带动配套和商业的逐渐完善。

总而言之,目前来看,贵阳周边已有的别墅小区,包括合院、联排,甚至是一些主城别墅产品,未来都面临着价格大幅下调的局面。

因此,一些房东看到了这个发展趋势,或为了筹措预算将来置换新生代产品,或为了变现及时止损,在当下以低价尽快割肉弃房,抛出手中那些“富人看不上、穷人买不起”的小别墅,就见怪不怪了。