近日,在北京市司法拍卖市场上,迎来了一宗重量级法拍房拍卖,两栋位于北京市西城区文昌胡同42号被拍卖,这两栋房子不是很大,总建筑面积673.26㎡,建筑占地总面积264.58㎡,土地使用权面积398.84㎡,目前一大部分用作餐馆用途。房子的地段非常稀缺,距离天安门广场大概就3公里,离北京西单非常近,处在北京二环之内,这个地段大家可想而知有多好了。

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房子拍卖的起拍价为552万元,这个起拍价,在这个地段,确实超级便宜。拍卖吸引了13人报名竞拍,整个拍卖,出现了三个多小时延时竞拍,357次加价,最终是以3135万元成交,溢价率高达467.9%。

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此次拍卖的这宗房产比较特别,在去年的时候,进行过两次拍卖,而且都是高价成交的,竞争也是相当激烈,其中第一次拍卖有31人报名竞拍,经过533次加价后以3700万元成交,第二次拍卖有24人报名竞拍,经过166次加价后,成交价为3730万元。但是这两次拍卖,竞得者最后都没有在规定的期限内缴清全部竞拍款项,悔拍了,110万元的保证金都不要了。

而实际上这宗房产早在2022年的时候,也是进行过三次拍卖,不过三次都流拍,2022年拍卖的时候,起拍价非常高,分别是6876.2万元和5500。96万元,评估价更是接近了1个亿。

时隔一年多后,这宗房产评估价直接降到了552万元,虽然最终的成交价超过了三千万元,但是跟2022年相比,相差也是巨大,而且两次拍卖都出现悔拍,这次拍卖,虽然比悔拍价低了差不多六百万,但是不知道还会不会出现悔拍。

那么,此次拍卖的这宗房产,如果按照地段和成交单价来看,其实价格并不算高,单价才五万多一平,这可是北京二环内的房子,那么为何两次拍卖都出现悔拍呢?可能是此次拍卖的这宗房产瑕疵问题比较大有关。

拍卖的房子虽然是两栋,但是主要就是一栋而已,有一栋只偶遇一层,建筑面积只有31.91㎡,另外一栋一共三层,其中地上两层,地下一层,建筑面积641.35㎡,房子具体用途性质,在房产证上没有说明,不过根据规划,房子的土地使用权性质为住宅和地下仓储。房子为个人所有,此次拍卖是广西柳州法院执行的拍卖。这两栋房产最大的一个瑕疵就是房子目前有案外人居住,这居住的人竞得者是不能清场赶走的。因为历史原因,案外人一直居住至今,这房子拍卖成后,房子1幢2层及2幢1层按现状保留,由案外人居住使用。买受人可自行与该案外人协商处理。协商不成的,不得向本院主张要求案外人搬离。所以,实际上此次拍卖,对于竞得者来说,只享有其中的1栋负一层和1层而已。2层属于案外人了,而这样的房子,不是电梯楼,属于步梯楼,2层还得经过1层才能到达。

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所以,这房子,对于竞得者来说,后续会比较麻烦,如果跟案外人没有协商后,后续想住进去,或者出租都比较麻烦,因为案外人住在二楼。除非这房子以后要拆除进行旧改了。竞得者拿到拆迁款不用管了。这或许此次拍卖,虽然房子在北京二环之内,出现两次拍卖悔拍的原因。不知道第三次拍卖,还会不会出现悔拍。