上海太大,大到已经需要分片区来分析。

在旧文 中,我们把上海楼市分成了四个部分。

四个区域像四个独立的城市,拥有各自相对独立的市场结构和发展潜力。

而决定这些区域未来命运的,无疑是产业实力的强弱。

因此,在去年年初,我们盘点了 ,并在全网率先做出了项目的分布地图。

一年一度,2月19号,上海公布了2024年上海市重大工程清单,今年科技类项目共有76个项目。

打开网易新闻 查看更多图片

截图来自上海发布

高科技企业是我国下一个周期内的核心增量来源,是上海未来继续引领全国的利器。

这些项目分布在哪里,哪里就抓住了未来。

01

2024年项目的分布如下,位置已经标注了出来。

我们把这些项目标注在地图上。

看项目分布,上海未来的发展趋势一目了然。

需要高清图的朋友可以联系小助理领取。

如图,可以得出和去年相同的结论,上海向南发展的趋势不可阻挡。

项目主要分布在传统东西动脉2号线的南部,北面的各区只有零散的分布。

如今的高科技企业,并非传统的只需要市区办公的服务业,不仅仅需要商务办公,还需要生产研发基地。

这些“2.5产业”落地在仍有大量土地资源的上海南部地区,是理所当然,也是必然选择。

02

各区之间的分布极不均衡,浦东毫无疑问又拿了冠军。

浦东的两大产业核心一个是张江,另外一个就是临港,都是倾向南部。

打开网易新闻 查看更多图片

市区几区中,长宁依然受困于其成熟的界面,仍然没有新的项目落地。

杨浦,虹口,今年都没有新增的项目,仍然是2023年的几个老面孔。

北外滩的项目仍在进行中,东外滩的中交总部、美团总部也在如火如荼的建设着,预计明年仍然出现在名单中。

普陀这次终于拿到了一个新项目,是普洛斯在自己物流园边上新建的桃浦智慧冷链产业园,位于桃浦的外环外区域。

截图来自百度

黄浦和静安也分别落位了自己的新项目,看项目的介绍偏向于总部办公的类型。

黄浦的新项目是位于黄浦世博滨江的中国船舶集团总部上海科研基地。

这项目可以说是老卢湾早年中华造船厂工业基因的一脉相承,落在这也是恰如其分的。

中国船舶集团总部上海科研基地

老静安这次也落位了中国电气装备集团总部园区这个项目,位于江宁曹家渡交接那个位置。

打开网易新闻 查看更多图片

截图来自微信

这个也符合老静安如今的发展战略,在南京西路静安寺做微量旧改升级维持优势,在江宁和曹家渡做小地块开发提升商务功能。

徐汇这次除了一直以来在榜的西岸传媒港项目,这次新增一个重磅的科研中心项目,就是浦江实验室。

这个项目就位于著名的豪宅云锦东方项目西侧,中海拿的项目组团中。

图源网络

浦江实验室的全称就是上海人工智能实验室,和西岸主打的人工智能产业组团遥相呼应。

未来产研结合,让徐汇滨江的AI产业基础更为扎实。

郊区中,郊区松江、金山、奉贤表现优异,一直是尖端项目核心承载区。

其中,松江自身有主打高科技的G60科创走廊的战略,而奉贤主要是靠着临港新片区的产业规划,吸收了不少资源。

比较可惜的仍然是嘉定,今年仍然没有新增项目,唯一一个还是2023年就已经上榜的老项目。

嘉定的产业实力十分强大,但是主要是以汽车工业为核心的产业群。

在燃油车式微的当下,嘉定仍需找到自己继续王者之路的产业依托。

各区域的分析我们最近都有更新,感兴趣的可以找助理领取。

03

上海楼市一直有个奇怪的现象:

各区域居民之间对房价的相互不理解。

普陀内环的居民无法理解为什么七宝莘庄或者唐镇这些地方房价能够和自身的内环比肩;

虹杨的居民也很难理解为什么徐汇的次新房能卖到那么贵。

为此,环线提出了上海楼市四分天下的理论,把上海楼市分为东南,西南,东北,西北四个独立片区。

这四个片区各自自成一体,分别有各自独立的市中心、公共配套资源、产业组团,共同又都拥有CAZ这个统一的城市中心。

各片区的属地居民的活动范围也几乎不会跨出这个边界,反映到楼市上,就是购买力的流动性是有物理界限的。

同时,各区域的产业实力不同,属地居民的购买力不同,所属片区的楼市房价表现就完全不同。

产业强的地方购买力强,购买力强房价就高。

站在这个视角下,就可以解释楼市的分化现象。

以这个片区分化的视角来看重大工程的分布,也可以得出类似的结论,西南片区和东南片区的房价更具想象空间。

结合第一部分画的分布图,落在数据统计上也可以看出,两年间的共90个项目中,东南片区和西南片区拥有遥遥领先的优势。

打开网易新闻 查看更多图片

项目分布的背后自然是产业带来的高收入购买力,对所属地区的房价支撑作用不言而喻。

04

当然,以上是大趋势分析,具体的板块分析还得近一步结合板块情况。

比如西南片区虽然落位了大量的项目,但是购买力却未必都会留在腹地,大量的购买力会向北部的莘庄七宝板块转移。

当然,单独说出来只是一句话,拓展出来足以写一篇几千字的专题文章分析。

这里面涉及到了不同区域之间的价值比选、客户认知,同样也关联于板块格局以及购买力流向。

篇幅有限,关于板块选择的问题欢迎联系我们沟通,也可参加我们的线下分享。

以上为正文

编辑∣环线咨询