总价209万,单价13802元/㎡,市北板块改善次新房——万科翡翠东第,挂牌一套建面约151.43㎡的高层房源。

打开网易新闻 查看更多图片

来百度APP畅享高清图片

2020年1月,该项目最后一栋高层开盘,均价为18920元/㎡。对比来看,上面这套二手房挂牌价就下跌了超5000元/㎡,相当于四年时间总价缩水近80万

诚然,房地产大环境持续低迷,南通各板块置业热度普遍不高,但也存在一定差距,像市北这类非核心板块,跌幅尤为明显。

以板块内交付较早的商品房小区中海碧林湾为例,该项目在2020年行情火热时,二手房成交价最高曾超2.2万/㎡,相比新房开盘价翻了三倍。

打开网易新闻 查看更多图片

但随着市场转冷,该小区二手房价格急速下滑,目前挂牌价最低已跌到1万/㎡,实际成交价甚至跌破1万大关

板块内另一个刚需大盘——新城香溢紫郡,同样经历了“暴涨暴跌”的命运。

2021年,新城香溢紫郡小户型房源成交价超2.2万/㎡。前不久,该小区一套中楼层房源,成交价仅9590元/㎡。2年多时间,总价相差了100多万。

打开网易新闻 查看更多图片

再看2021年交付的圆融玺悦,该项目开盘均价2.16万/㎡,而目前二手房挂牌均价最低不到1.5万/㎡,如果是160㎡大户型,那跌幅将超100万。

为何市北板块二手房跌幅如此明显?笔者认为有以下两方面原因。

第一,板块内新房、二手房数量较多,且多个项目体量庞大,购房者又多为投资置业,二手房供应明显过剩。

第二,板块新房价格最高曾超2万/㎡,但基础配套却未能跟上房价上涨步伐,整体界面缺乏都市感。

粗略统计,目前市北板块二手房挂牌量超1300套(仅统计部分商品房),新房库存超3200套,另外还有3宗待入市地块,整体去化压力颇大。

总结而言,对于在2016年之前买入中海碧林湾、新城香溢紫郡等小区的业主而言,目前二手房价格还未跌破买入价,只是比前几年“少赚一些”。

但对于在2018年-2020年之间,购买了圆融玺悦、万科翡翠东第这些高价次新房的业主而言,目前想要快速卖掉手上的房子,大概率是要亏本。