坏消息：复工一周了！
好消息：马上又要到元宵节了！
抱着九分不舍和一丝对新年广州楼市的期待，我这两天和不少粉丝朋友见面摸鱼聊了聊行情。
几天下来，我接收到了一种信息：广州的新政，给予本地客户的刺激已经过了高峰期，现在反而是对外地客户的吸引更大些。
我分析了新政出台以来咨询者的IP地址，发现外地客的占比都快要逼近广州本地客了。
部分咨询者IP，甚至有南非千万买家
而综合粉丝的置业缘起，有的是因为一线城市中广州的购房资金门槛更低，有的是因为和老家对比广州的房子更有上涨潜力，还有的是因为想在广州买一套用以假日“旅居”——就像今年大热的海南三亚。
但我必须要说在前面的是：广州欢迎所有人，但千万不要任何调研都不做，一头栽进来！
尤其是二手房，现在仍然处于“挤水分”的过程中。
为了增强说服力，我再和大家分享几个关键数字吧。
带看量：
近30天，仅1次
可能有人还记得，新政刚出的时候，有豪宅趁势涨价百万：
很多人当时以为这是广州大幅回暖的前兆，但事实上，它却成为广州二手房“有价无市”的信号。
我看了这几套房子的带看量，自从涨价过后，带看量都无限趋近于零：
二手交易平台显示
这也验证了我当时的分析：现在广州政策发生了变化，现在手头上有资金的人，都不急着卖房，价格不一定要有竞争力，但一定要匹配他们的心理预期。
此前文章截图
从现在的带看量就能出，很明显本地买家不认同这个价格。
这也很符合逻辑，卖家可以挂高价，买家也同样可以不买单。
但外地客不知情，一下子冲进来，很容易就被声势浩大的涨价100万，涨价200万，涨价600万给唬住，要是一不小心着了道，那可就糟糕。
降价VS涨价房源：
13.5:1
楼市的A面广为人知，B面却总是被人刻意忽视。
现在广州的A面，确实有很多不愁卖的买家把挂牌价提了上去。
但很少有人会告诉你，在广州楼市的B面，降价的房源数以十倍计。
在诸葛找房平台上，我统计了这段时间广州房源的价格变动情况。
近期涨价的房源仅150套，但降价的房源，却高达2027套！
图源：诸葛找房
所以别看房源涨价来势汹汹，实际上扛不住的卖家，试图降价的卖家，是他们的十倍不止。
数据来源：诸葛找房
而且我还着重看了下近期降价的房源 ，2027套，只有25套是在千万以上的，约200套总价在500万以上。
也就是说，降价房源基本都是刚需房，这才是真正的市场主力军。
数据来源：诸葛找房
换个角度来看，我调取了各区重点二手住宅的挂牌价。
把上周的数据和三个月前进行对比，会发现挂牌价几乎是全面普降！
上下滑动，满屏飘绿，比大A还刺激，其中还不乏一些豪宅标杆项目：
我也和粉丝聊了不少，发现降价者的心态基本可以分为以下几类：
1、在新房的内卷下，觉得自己的房子价格只会越来越低，之后亏本卖不如现在降一点价卖。
2、没有穿越周期的信心了，只想要现金为王，不想再碰楼市。
3、快速卖房，换钱，去买一套新的房子。
所以，必须提醒那些对广州市场环境不熟悉的买家，在这种二手市场还是以降价为主基调的大环境中，必须及时调整心理预期，否则很容易心态崩盘。
因为你会发现，可能当你买了房之后，你的邻居竟然还在降价……
这涉及到买卖双方的心态博弈，是一个漫长且不容易逆转的过程。
价未动，量先行
带看量上涨44%
从价格上来看，二手市场距离彻底回暖还需要些时日。
不过也不是没有好消息。
咱们看量。根据中原研究发展部的数据，整个春节期间，广州二手房的新收盘数量、新收客数量、以及带看量相比去年都有明显上涨。
或许这个涨幅不是很明显……
但是只要和更加萧条的一手市场进行对比，就能发现，嚯，二手市场整体关注度是比新房高一大截的。
新政放开的刺激导向明显，成交量的提升主要集中在番禺和海珠。
海珠一向是中心区中的置业旺地，且丰俭由人，颇受二手买家关注；番禺则是近两年的大热网红置业区域，名声远扬。
今年，广州二手楼市最好的发展轨迹，就是能够从这些重点区域、重点楼盘突破，以点带面，重新树立买卖双方的信心。
总而言之一句话，楼市仍显不稳，涨价的有，降价的更多，我建议今年有置业计划的朋友，都可以先和我们聊聊。
闭着眼睛买房的时代已经过去了，现在，注定要大浪淘沙。