长期以来，重庆一直为人所诟病的就是土地天量供应、房子天量供应了，毕竟其土地出让体量、商品房供应量在过去某段时间都是名列前茅的。
其他外地人在重庆买房，感觉就像是国际投行顶流贝莱德的心得：
买不完、根本就买不完，不知道从哪里冒出来的大量的房子抛出，再买下去，重庆楼市都是我们的了。
但现在，重庆终于要摆脱了天量供应了。
为方便理解，我还是先解释下短期库存、中期库存、长期库存。
假如一个楼盘体量100万平，开发了30万平，卖了20万平，那短期库存就是10万平，中期库存是70万平，长期库存就是80万平。
更直接点，短期库存就是房子，中期库存是土地，长期库存是房子+土地。
截止到2023年底，重庆住宅的长期库存是4960万平。
这个数据听起来很吓人，但其中有很大一部分都是无效库存，毕竟有一些是已经暴雷了的企业，还有一些是地方平台托底拿的土地，在没有找到合适的合作者之前，这些土地都很难被开发出来。
◉ 重庆库存分布，杨一设计并制图
这4960万平住宅长期库存，有1420万平都是已经暴雷了的企业，如恒大、金科、蓝光、碧桂园、融创等。
等待这类土地的就是4个命运：
1、 保交楼，这个都懂。
2、 未开发的土地拆分出来卖，比如新牌坊附近的恒大中渝广场烂尾之后，恒大还有一些商业性质的土地是没有开发的，政府就把土地拆分出来，再把一部分土地调规成住宅，住宅和商业搭配着卖，出让给愿意拿地的开发商。
3、 央国企接盘。比如大学城片区的金阳第一农场烂尾之后，后续华润接手在卖了。
4、 继续烂尾。
当然，像和黄这种在南坪拿地之后10多年都不开发的企业，现在长期库存还有200多万平，这种也要算是无效库存，除非等未来有其他开发商愿意来接手。
这4960万平住宅长期库存，有1195万平都是属于地方平台或地方国企拿的，地方平台如两江集团、寸滩邮轮母港、颐天康养、幸福城等，地方国企如渝开发、渝高、渝兴等。
这些地方平台基本都不会自己来开发，一般都是找开发商来合作，比如两江置业跟龙湖、绿城、华宇和融创合作，颐天康养跟龙湖和旭辉合作，幸福城去年在九龙坡核心区拿了大片土地，未来估计也会找房企来合作开发。
这些地方国企虽然自己也会开发房地产，但开发周期、开发节奏明显跟普通房企比不了，它们普遍的开发节奏都很长，还没有彻底的市场化，所以这部分也算是无效库存。
这4960万方住宅长期库存，有80万平都是国际外企的，比如丰隆、国浩、凯德、顶峰等。
这些外企都是背靠国际大财团，买土地和开发都花的是自己的钱，全是自有资金，不会像国内企业那样高周转，开发节奏都很平缓，更追求利润，像中央公园的国浩白屿林、顶峰林语蝶院都是拿地几年之后才开发的。
在营销动作方面，这些外企也普遍不如国内民企和央企更灵活，毕竟她们的很多营销动作和推广动作，都要汇报给中华区甚至国外总部，总部还要评审这个营销动作到底能不能上，上多少，有没有用......一来一回，自然就没有那么灵活了。
所以这些外企虽然看着存量并不是很多，但她们都是长期主义者，未来一段时间内我们应该都会见到她们的身影。
这4960万方住宅长期库存，有1135万平都是民企的，比如万科、万华、保亿、新希望、龙湖、海成、邦泰等。
这些民企大多数都是极度市场化的，如果不市场化，早就在残酷的市场竞争中挂掉了，毕竟又没大腿可抱。所以她们的开发节奏都非常快，员工也都非常卷，业绩压力很大。
民企数量很多，有七八十个，但其中有一些市场节奏并不是很快，在重庆楼市里的存在感也没有那么多，比如国瑞、三一、复地、荣盛、巴滨地产、万腾、合谊、朗基、格力、天安、里城、煌华、中骏、美的、光亮等，单这些开发商的长期库存就有400万方。
所以重庆市场上活跃的民企数量，其实并没有我们想象的那么多。
这4960万方住宅长期库存，有1130万平都是央企的，比如保利、中交、中国铁建、中海、华润、中国电建、招商、首钢、中建等。
现在的央企也逐渐市场化了，甚至内卷程度跟民企相比还有过之而无不及。
别看央企的长期库存还挺多，但是这里面有些并不是市场化的正常拿地，比如电建、中交、中国铁建等，它们拿的这些土地不一定能开发出来，毕竟不是市场化拿地，而且地价还有点高，可能未来也会找其他开发商来合作。
◉ 重庆库存占比，杨一设计并制图
央企的1130万平、民企的1135万平、外企的80万平，加起来是2345万平，这个才算是市场的有效库存。
但这2345万平住宅里，有很多企业的开发节奏是非常缓慢的，有些房企拿地后大概率是开发不出来的，所以市场真正的有效库存，比我们想象的要少很多。
住宅的长期库存虽然有2345万平，但短期库存却只有440万平，还能够支撑市场卖大半年。但2023年的情况大家都清楚，重庆主城几乎没卖多少土地，卖地体量比前几年可谓是腰斩，而且拿地的有一部分还是地方平台，土地更是短期内开发不出来的。
所以重庆终于不再天量供应土地和房子了，2024年新房的供应量可能要比我们想象的少很多，而供需关系决定了市场价格，24年的重庆房价应该会稳中上升，这应该是大概率的事情。