刚开工，救市大招就又来了。
昨天（2月20日），史上最猛降息突降，LPR5年期直接下降25个基点至3.95%，是近几年常规降息幅度的2倍左右，也是5年期LPR降幅最大的一次。
5年期以上LPR是中长期贷款、按揭贷款的定价基准，其下调主要是为了稳定房地产市场。说白了，就是为了救楼市！
在此之前，春节前夕，深圳刚刚大幅放松了限购，深户不再需要3年社保，非深户5改3，离婚不追溯等等。
那么，春节前后楼市大利好频出，在这个背景下， 今年该如何看待深圳楼市？这些利好有用吗？房价是继续下跌，还是会企稳反弹？什么时间买房、卖房最合适？龙年应该买什么样的房子，什么样的保值增值能力强？……
在这个关键节点，淘哥以二十多年的不间断楼市从业、观察、研究为基础，给大家分享一下个人对2024及后续深圳楼市演变的看法。
在淘哥眼中，深圳楼市没有秘密。现在各项政策已经大幅松绑，接近历史最宽松的时期，龙年就是：看多、看多、看多。楼市向上，就从2、3月份的小阳春开始。
01.
看多、看多、看多
好房子要抢了，会涨价
淘哥可以旗帜鲜明、斩钉截铁地亮出自己的观点：今年一定比2023年好，深圳房子会出现局部牛市，好房子应该抢了。
其实看待楼市走势，我们可以从短、中、长期的维度来分析。先看短期，短期买房问题拆解，无非是名额、钱、信心三大问题。这些问题解决了吗？
第一个问题：名额。
节前深圳限购大放松，释放大量房票。淘哥文章分析过，这次释放的房票数量，比大家想象的要多得多。
1、深户家庭有年满18岁的深户年轻孩子，之前还没有3年社保/个税的，现在有名额了。这种家庭往往购买力比较强，利好改善型、豪宅。
大家还记得吗？当初招商双玺、华润城三期等网红盘摇号第一个买到房的，都是90后年轻人，其实就是这类人。
2、随迁老人，父母随迁深圳，一个家庭可能多出来4个名额。
3、刚落户深圳不到3年的毕业生等新深圳人。
4、外地人，尤其是想落户深圳，买核心地段房子的有钱人。
这三年的楼市大跌教育了所有人，买房最好买一线城市核心地段。虽然北上广放松了郊区限购，但是外地人去买只能买郊区。
只有深圳，由于深圳落户是四大一线城市最容易的，内地有钱人落户深圳，就可以买核心地段的房子。
5、非深户5改3。给个最新数据吧，2023年深圳社区登记人口2163.77万，增幅9.79%，这意味着一年增加了193万人。这都是未来的房票。
6、再加上离婚不追溯三年，又可以释放一大堆名额。
所以，可以毫不夸张的说，现在真的想在深圳买房，名额已经不成问题了。
第二个问题：钱。
很多人不看好楼市，是因为认为经济不景气，大家都没钱了。淘哥想和大家说几点：
1、春节各项数据表明购买力依然在，消费在强劲复苏，经济远没有大家想象的那么悲观。
或许只是你没赚到钱，别人依然赚大钱了。比如跨境电商，抖音/短视频博主，比如一些高精特专企业。
过于悲观你就看不到事情的全貌，就会错失大好机会。
2、确实不少行业收入下降，但是存量财富庞大，深圳有钱人依然很多，隐藏的购买力很强。
经过改革开放四十年的积累，深圳民间存量财富规模难以想象，深圳有钱人依然很多，只不过没有好的投资机会，没有把钱拿出来而已。你看看招商玺、前海时代三期就知道了，购买力永远比你想象的强劲。
比如一些当地村民，现在限购那么松了，买房钱不成问题的。
3、改善型需求购买力依然在。因为这群人往往有旧房子，来深圳也比较早，积累比较多。把旧房子卖掉也能解决资金问题。
4、节后大规模降息，之前二套首付降低，其实就是国家在解决“买房钱”的问题。
所以，其实“钱”的问题并不大，淘哥的观点是，虽然这次大家不会再像过去那样拼命加杠杆买房，“钱”并不能推动全面牛市、整体牛市，但是足以推动局部牛市、结构牛市，最看好的依然是高度稀缺的核心地段物业。
第三个问题：信心。
现在很多人有钱，有名额，为何还是不买房呢？因为没信心，担心房价继续跌。
信心是黄金，信心的恢复说难很难，说容易却也容易。其实就是买涨不买跌、三根阳线改三观。
现在各种政策松绑，已经非常明确的表明了政府对楼市的呵护态度。加上之前发布的大量松绑政策，也在逐渐发挥合力，市场温度在逐渐上升。
春节后，淘哥从新房开发商获知，上门和成交暴增，有的项目节后几天成交已经相当于去年一个月。而二手房市场，成交量也迅速上升，有业内朋友预期一个月总成交能到5000套。同时，业主反价、提价、撤单不卖情况也出现了。
5000套是深圳二手房成交的正常水平，只要在5000套水平持续几个月，市场的笋盘就会大量消化，房价就会上涨，至少在供应稀缺的核心地段，一定会出现这种现象。
那个时候，信心就全回来了。深圳人就会发现，原来买房的有钱人还是那么多，需求还是那么旺盛。
所以，在淘哥看来，2024年的深圳楼市，名额，钱，信心最终都不成问题，去年以来陆续发布的各项松绑政策，最终会形成合力共振，推动市场复苏+反弹。这个过程没有2009、2015年那么迅猛，但是大方向是一样的。淘哥今年对核心地段的优质物业，非常有信心。
02.
美联储降息在即
楼市中期抗通胀最可靠
上面是2024年的短期判断，中期看，如何看待本轮房地产的调整？到底是一个时代的结束，还只是周期的阴晴圆缺式的演变？
淘哥认为，这次房地产行业的大调整，本质是只是一次供给侧改革+产能出清。类似的事情，曾经在煤炭，钢铁等行业都发生过。
比如煤炭，曾经全行业巨亏，一斤煤炭价格卖不过一斤白菜。2016年开始供给侧改革，关停并转一些中小煤矿煤窑，供给集中在一些国有大中型煤炭企业。从此行业进入持续稳健发展的轨道，这些年利润爆棚，分红率很高、被资本市场热捧。
房地产行业的未来，就是煤炭和钢铁行业供给侧改革后的重演，大量中小房企消失，存活下来的房企市场集中度提高。 优质房产未来供应会更加稀缺（房企减少、拿地、旧改等速度都放慢了）。
产能出清和去杠杆后，以后房地产依然会是国民经济的支柱产业。活下来的房企、持有优质资产的购房者，都能享受行业的长期价值红利。
此外，中期看，美联储今年降息铁板钉钉，全球新一轮货币狂潮将来临，可能又是一个持续多年的货币宽松周期。
而长期更加清楚，房价长期就是一个货币、通胀问题。世界各国长期历史经验和数据表明，和股市、基金、理财等金融资产相比，房子依然是最安全、最稳健、最可靠的抵御通胀的资产。
你想想看，连日本崩盘后，东京的房价都回来了，甚至豪宅还大幅超过了当初的最高水平。
因此，综合来看，淘哥认为：现在就是深圳楼市优质物业的底部区间，这其实也是时代赋予的机遇，是最好赚钱的时候，深圳楼市已经到底，坚定看好核心资产。
03.
纯投资客现身 二手房涨价
深圳楼市暗流涌动
淘哥注意到，深圳楼市已经有了明显的市场反应。
这两天，年后一开工，淘哥就和很多业内人士进行了交流，发现以南山为代表的核心区域，热度正在迅速升温。
比如深圳放松限购新政后第一个拿证的住宅新盘——南山中心区的卓越九珑，春节期间访客量大增，初五、初六就有七八十批访客，初八初九甚至去到了100多批。
这种访客量是什么概念？引用项目营销人员的原话，就是“访客量超出预期，比前几年同期都要多。”
数量之外，客户的类型也很值得关注，出现了一大批新获得房票的人，比如刚满18岁的深二代、刚落户深圳的高学历年轻人、深户随迁老人、外地客户等。
更具风向标意义的现象是——纯投资客开始现身。
据某项目透露，前几天，有位账上趴着1800多万现金流的客户，想在深圳核心区购置一套房产，直言不关心使用率、配套等居住价值，只关注能否实现资产的增值保值。
要知道，有钱人拥有的信息、资源、洞察力、认知力往往比一般人要更胜一筹，所以这群人往往对市场更加敏锐，如今，连千万级现金流的纯投资客户都开始现身，可以想象，具有自住需求的有钱人，可能会入场的更加迅速。
深圳二手房市场的表现似乎更能印证这一点。
看下边这个帖子，有位因新政提前获得购房资格的博主表示，年后回深就开始看房，结果，选定的3个小区都涨价了。
一套在出门前10几分钟涨价5万，一套在路上涨价10万，另一套在刚到地方的时候，业主要求涨价16万。
作为一个工薪阶层，面对这种调价幅度，博主瞬间崩溃，还发出疑问：这是正常的小阳春回暖+政策刺激现象吗？
专业数据表明，小阳春叠加政策刺激的效果确实非常明显。
据贝壳研究院数据显示，2023年8天春节假期期间，一线城市的日均看房量比去年春节增加90%，仅略低于2021年。
淘哥和很多大V交流也发现，新政后，咨询是否可以出手买房、怎么买房的粉丝也明显增多，购房者“蠢蠢欲动”。
04.
忠告：有的房子可以等
有的房子必须抢
淘哥提醒，深圳楼市虽然暗流涌动，但是最受关注、最有价值的还是以福田、南山为代表的优质核心稀缺资产。
目前来看，深圳核心资产价格已经回调至六七年前的水平。
比如蛇口、深圳湾，部分二手房跌幅已经超过40%， 以太古城南区为例，一套 6 2 平 2 房，成交价 790 万，和高点相比，跌幅超 40% ，已经和 2017 年相差无几。
南山、宝中的刚需盘，比如南山中心的阳光里雅居、宝中花样年等，也跌回了 2016 年，跌幅也接近40%。
与此同时，最新M2余额（297.63万亿元）与2016年相比（155.01万亿元）已经翻倍。
2016年至今，M2已经翻倍，深圳核心资产的价格却原地踏步，这非常不合理，违背了通胀会推高稀缺资产价格的规律，所以，未来深圳核心稀缺资产的前景非常明确：补涨会迟到，一定不会缺席。
也就是说，现在深圳买房，全市还是要挑，供应稀缺的局部区域一定要抢。
那么，现在深圳有什么好房子可以买呢？淘哥建议可重点关注深圳2024年001号预售新盘卓越九珑，此盘最核心的一个优势就是：稀缺。
1、地段稀缺。
卓越九珑位于南山中心，近临南山区政府，步行距离约300米就是1号线大新站、约600米就是1号线和12号线交汇的桃园站，2站瞬达前海、高新园，4站直抵宝中、后海，6站即达深超总、海上世界。
周边汇聚了家乐福、天虹、山姆会员店、壹方城、万象前海、海上世界、万象城、南山博物馆、南头古城、南山区人民医院、大新小学、前海学校等众多高端配套，是深圳宜居价值很高的核心地段之一，全市屈指可数。
示意图
2、供应稀缺。
卓越九珑所在的南山中心，近5年新房供应寥寥无几，供应面积仅占全市的1%。
而且南山城市化率已经100%，中心地段已经几乎开发殆尽，未来很难有新增供应，像卓越九珑这样的全新住宅，可谓是卖一套少一套。
更关键的是，卓越九珑本身套数也不多，共计仅有249套，产品为建面约83/97/119平的3-4房，每个户型只有约80来套，稀缺性很强。
3、品质稀缺。
卓越在深圳本就是豪宅、高端的代名词，打造了卓越蔚蓝海岸、卓越浅水湾、卓越维港、前海时代广场、后海中心等一众地标级、封面级作品。
本次的卓越九珑延续了卓越的豪宅基因，外立面由山墙铝板+LOW-E玻璃外立面锻造，采用Bezel-Less无边框设计，并打造酒店式主入口、全龄园林空间、阿里云智慧社区等高端配套，品质无可挑剔。
示意图
户型全部采用高成本的“去承重墙”式设计，给生活预留了更多创造空间，市面非常少见。
以建面约119平的4房为例，格局方正、南北通透、双阳台设计、其中主阳台长约5.58米，能容纳运动、喝茶、晒太阳等多种生活场景。
客厅两面观景、主卧套房设计，拥有270°超广角采光，两个次卧中间采用非承重墙设计，可以根据家庭结构自由变化空间功能，非常新颖、竞争力很强。
户型示意图
4、时机稀缺、性价比稀缺。
前文提及，现在买房是时代赋予的时机，在此基础上，卓越九珑又是龙年深圳第一盘、新政后第一盘，指标意义非常明显。
此外，卓越九珑开发商开盘限时让利，折后单价仅约7.9万/平就能上车。
这个价格，放在前几年，连龙华红山都买不到，现在却能买入一房难求的南山中心，真是天赐良机。
如此稀缺的性价比放在面前，每一位购房者都应该认真地问一下自己：如果现在不抓住卓越九珑这个买入南山、买入深圳核心区域的绝佳、稀缺机会，那下半年会不会后悔？