根据国家统计局数据，2023年全国商品住宅累计销售9.48亿平米，成交量同比下降17.3%，跌至2010-2012年水平，新房需求持续下降。从2005年以来，全国商品住宅销售面积增速只经历三次实质性下滑，2008年、2013年、2021年至今，本轮跌幅最大，且至今延续下跌趋势。2024年全国商品住宅销售规模预计持续下探，2024年全国销量推算参考2023年全年同比跌幅预计全年成交8.90亿平米住宅，全年同比下跌5.1%。未来2024-2025年全国将处于去库存阶段，楼市压力很大，主要原因分为以下三个方面：
01
过去10年全国土地供应过剩
2014年开始，国家提出去库存战略，2014-2023年间，我国商品住宅销售规模为132亿平米，期间，有198亿平米的土地出让，无形中，增了66亿平米的潜在库存。因此，该阶段实际是再“补库存”。持续“补库存”导致的结果是截止到2023年，我国住宅存量套数约5.5亿套左右，按照户均2.5人来计算，可以容纳13.75亿人，而当前城镇化人口为9.2亿人左右，住房总量已经过剩。并且从城镇化与有效购房人群走势来看，2014年也是我国住房明显供应过剩的开始，截止2014年新增住房量与城镇化人口量基本持平，由于住房供应仍然高速增长，我国进入住房总量过剩阶段。
如果仅总量供应过剩但人口快速增长去库存也不是难题，但我国人口见顶、下降趋势难以逆转，自2013年我国劳动人口到达峰值，随后总人口、新出生人口相继达到拐点，2023年全国总人口数为14.1亿人相比2022年减少了208万人，出生人口低于死亡人口，人口逐渐老龄化，代表着总体上需求减弱。并且随着城镇化速度放缓，一二线城市的城镇化进程将结束，截止2023年，一二线城市的城镇化水平均接近或超过80%，本地进城推动住房需求的动力弱。在全国人口增量见顶背景下，如果外来人口流入放缓，新房需求依赖本地人，新增住房需求将持续回落并进入低位稳定区间。
02
大量城市广义库存去化周期超过3年
广义库存是指正在建设，而没有竣工的楼盘，也指近期库存。由于2023年全国商品住宅销售大幅下降，大量城市广义库存去化周期超过3年以上，一线城市还能维持在2年内的低位，但二线城市整体广义库存去化周期上升，中长期库存承压。比如长春、重庆、大连、沈阳广义库存去化周期达6年以上，长三角热门城市如南京3.4年、苏州2.54年，主要由于南京2023年商品房成交面积下滑24%，苏州下滑35%，但土地供给侧回调力度不足，南京2023年土地建面成交规模仅下滑6.9%，苏州仅下滑15.2%，导致南京、苏州广义消化周期出现了显著上升。此外，大多数三四线城市大量广义库存去化周期超3年以上。
03
大量次新房库存分流新房需求
房改后，我国城镇住宅存量规模快速增长，从95.3亿平米、增长至2020年的321.6亿平米，户均住房套数也从2010年的1.02套增长至2020年的1.09套，按国际经验户均达到1.1套，住房市场峰值到来。住宅存量规模的激增扭转了住房供需的结构、二手房将成为供应主体。
2022年起二手、一手的比例持续上涨居民买房偏好明显转变，2023年是二手房与新房成交比发生重大变化的转折年，从20城新房、二手房成交量来看，2023年两者成交比从2022年0.77上升至1.06，绝对值发生了实质的逆转，随着二手房供应上量涨价跌、需求上行政干预下的税费优惠、购房人群增多等趋势下，二手房优势会更加明显，也将加速对新房市场的挤占，二手房对新房的替代效应也会更加明显。
▲20城包括北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、武汉、宁波、合肥、天津、南京、成都、大连、厦门、西安、青岛、济南、南昌、郑州、南宁
综上所述，由于过去10年全国土地供应过剩、大量城市广义库存去化周期超过3年、以及大量次新房库存分流新房需求，未来2024-2025年全国将处于去库存阶段，楼市压力很大。
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