房圈有一句话叫:没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。

的确,在贵阳周边的近远郊区,如今有的二手别墅,都降价到80w+的水平了,还是无人问津的惨淡境况。

房圈还有一句话叫做:住不上的房子,才是最贵的。

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对于多数贵阳的工薪阶层而言,郊区的别墅其实就还挺贵的,包括什么双龙、花溪、修文、甚至贵安新区都有的合院、联排别墅,平时工作日根本住不了一天,因为往返城区和郊外的长距离通勤,就能让自己怀疑人生。

大多数买郊区别墅的城市中产,也只有在周末两天,才能勉强过上“城五郊二”的田园诗意生活。

对于那些完全实现财务自由的富人圈层而言,城市郊区这种花园小、单层面积小、楼层多、地下室不采光不通风的小别墅,又看不上眼。

富人的钱也不是大风刮来的,买了不住用来投资,就更犯不着,因为这种小别墅、经济适用墅,基本没有什么人敢接盘,流动性几乎被锁死,降价以求都未必能够脱手,而且富人的投资渠道多的是,没必要和自己的钱包过不去。

比如城区的大平层等,都要比郊区小别墅更有投资价值,至少能够绑定所处城区地段的城市配套和资源。

郊区小别墅的产品力方面,也是非常鸡肋的,大多数院子都不大,小花园,而且地下室很难有通风和采光,后期的投入成本较高。

用一个业内人士的话来说,买别墅,起码要准备和别墅房价1:1的装修预算,也就是说,买别墅可能花费了100万,装修预算就要准备100万,而且装修周期起码三五年起步,包括土建、机电设备、园林、材料等,都是超出普通住宅装修行情很多倍的价位。

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从市场发展趋势和别墅的前景来看,城市郊区这些小别墅,也是比较黯淡的。

现在市面上已有的合院、联排项目,大多是属于原先远郊容积率没有放开1.0限制时代下的产物,因此,很多楼栋之间的楼间距也比较近,公区过道狭窄,对视感强烈,用地指标相对紧张。

既有的别墅项目,有的为了符合项目整体的容积率规范要求,还会在周边修建高层、洋房组团,形成“高低配”的小区类型,不仅会挡住日常的采光和通风,别墅业主的隐私,也会被住在高层的邻居们一览无余。

未来,随着改善住房的标准越来越人性化,远郊容积率1.0限制放开等市场变化,会有更多新规范下迭代出来的新生代2.0版本的别墅,到时候可能就是真正的独栋别墅小区,而不是现在的什么合院、联排甚至是叠拼了。

到时候,新生代别墅一旦广泛面世,拥有更大的花园、泳池和室内面宽,过去旧规范体系下建设的小别墅、经济适用墅大概率会面临淘汰,降价都不一定卖得出去。

因此,对于贵阳当前的购买力而言,能拿出100甚至200万用来改善的家庭,其实并不罕见,关键的是,花这么多钱值不值,如果花200万能够买到真正的别墅改善,倒也算值当,最怕的是,花了奥迪的价钱买到了奥拓,就会显得相当没有性价比。