01 春节里的“中产危机”

下表是中指统计的今年春节部分城市新房销售面积:

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这个数据仅供参考,因为咱们也找不到更准确的数据。

青岛今年春节新房销售面积较去年下降63%,在统计的25个城市里是最大的,当能一定程度上反映出行情之寡淡。

而去年同时期,刚刚经过特殊时期,青岛楼市的“金三银四”小阳春提前到春节假期,很是火爆了一段时间。

寡淡行情之外,我们从上表还能得到一些其他的思考。

上表对25个城市分成了三挡,一线城市上涨108%,二线城市下降46%,三四线城市下降29%

如果把一线城市称之为富人阶层,三四线为穷人阶层,那么青岛所在的二线则是中产阶层。

二线城市恰恰是春节期间行情下滑最严重的,可以认为是遭遇到了“中产危机”

其中原因也很好理解,年前一线城市刚刚放松了调控,春节期间正是利好兑现季;三四线城市则迎来了一年一度的春节回乡置业潮;而二线城市,大家春节期间都回老家了,又没有外地人来买房,自然成交最惨淡

这么说来,青岛等二线城市的“中产危机”似乎是短期现象。其实也不全对,这种危机越往后会越严重。

02 短期还不错

楼市,和人口,紧密相关。

虽然春节期间三四线城市会有回乡置业潮,但和前些年相比这种潮流已经很是减弱。在和二线城市的比拼中,三四线城市处于绝对的弱势。根源就是,二线城市对人口的虹吸

下表是2022年底相对于2021年底,山东16市常住人口的变化:

山东只有5个城市是正增长,而绝大部分的增量都集中在青岛、济南两个二线城市上,甚至于连烟台都是负增长。

此消彼长,这是青岛、济南对全省的虹吸结果。

如果我们把时间拉伸到10年的跨度,结果会更加震撼:

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10年时间,青岛常住人口增加了147万人,济南增加了115万人,这种百万数量级实在是太大了。

而我们把这10年分成两个5年的话,青岛、济南后5年的人口增加量要比前5年大很多,说明青岛、济南的虹吸作用还在加强

在这种短期的人口迁徙红利下,青岛、济南的楼市不会太差。

因此,上述短期的青岛楼市判断,是和三四线城市比拼的结果,也就是青岛这种二线城市还有得人口、资金来虹吸。

中长期来看,其“中产危机”或将不可避免

03 中长期不乐观

目前山东的城镇化率已经达到了64.54%,在未来还能快速增长几年;但再往后就会很慢了,青岛、济南在省内可以享受到的人口迁徙红利将大大减弱

而青岛、济南的人口内生力更加不行,没有外来人口的衬托,早就是负增长了。

在2022年,山东总的死亡人口已经超过了新出生人口:

同样,全国人口也在2022年负增长:

在未来的中长期,可以买房的年轻人将大大减少,那时候人口迁徙红利也没了,青岛、济南这种二线城市才会真正遇到“中产危机”。

在未来的短期,青岛这种二线城市的楼市行情,受益于人口迁徙红利,是在和三四线城市来比拼;而在中长期,三四线城市没有什么可以虹吸的,全国人口又少了,在楼市、城市上就会出现极端的寡头效应,一线城市开始大量虹吸二线,而二线将在和一线的比拼中彻底落下阵来,出现“中产危机”。

当然,现在一线也在虹吸二线,但二线可以从三四线获得补充,进大于出,还是可以“顺差”。

综上,从低级别城市到高级别城市,楼市的危机将会逐渐显现;最终的结果,就是如日本、韩国那样,人口、资金往大城市过度集中,只有那里的房价才会永远有支撑。

如果你是一个楼市投机者,或者十分在意家庭资产的盈亏,则应当早点准备,从低级别的城市往高级别的城市转移,是永远正确的方向。

如果你是一个安于现状的人,则不必那么焦虑,过好当下才是应该。