房屋租赁税收情况涉及多个层面的复杂考量。为了制定一个周全的方案，需要深入探究出租与承租主体、纳税人类别、计税方式等多个维度。财税领域的人曾经尝试过，如果运用数学排列组合的原理考虑一般计税还是简易计税的各种不同情形，会发现潜在的方案数量是惊人的，或许已经超越了数十上百种。此外，我们还要考虑特定情境下的税收优惠、租赁模式以及发票开具方式等，这些变化使得方案数量可能接近上万种。更别忘了，我们还需要对每个方案进行税种的综合考量。综上所述，要精心策划一个较大规模的房屋租赁纳税方案，确实是一项极具挑战性的任务。
现今我国整体政策偏向于鼓励住房租赁的发展，在税收层面会有各种优惠和减免。以下内容是出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税，列出了单位或个人住房出租增值税缴纳区分以下六种情况：
一、企业将房屋出租给本单位员工
“单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务”属于“非经营活动”，虽然有偿提供了服务，但不属于增值税征税范围，因此，企业将房屋出租给本单位员工收到的租金无须缴纳增值税。
二、住房租赁企业向个人出租住房
住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。自2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税；住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
在不含税计税依据的确定上，《财政部 国家税务总局关于二手车经销有关增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第17号)规定，纳税人减按0.5%征收率征收增值税，并按下列公式计算销售额：销售额=含税销售额÷(1+0.5%)。同时明确，该公告发布后出台新的增值税征收率变动政策，比照上述公式原理计算销售额。住房租赁企业优惠政策出台是在该文件之后，因此，住房租赁企业减按1.5%计算缴纳增值税，相应不含税销售额=含税销售额÷(1+1.5%)。
三、非住房租赁企业向非本单位员工出租住房
非住房租赁企业一般纳税人出租住房适用一般计税方法，适用税率为9%（一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额）；非住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房按5%征收率计算缴纳增值税。未达到增值税起征点的，免征增值税。增值税“起征点”：月应税销售额不超10万，以1个季度为1个纳税期的，季度应税销售额未超过30万元。（注意：小规模纳税人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入不能分摊到每月适用增值税起征点优惠。）
四、经营公租房
对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集），并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。应当注意：公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税优惠政策。
五、个体工商户住房出租
个体工商户出租住房（不区分用途），应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，不含税销售额=含税销售额÷(1+5%)。对小规模纳税人的个体工商户未达到增值税起征点的，免征增值税。增值税“起征点”：月应税销售额不超10万，以1个季度为1个纳税期的，季度应税销售额未超过30万元。（注意：个体工商户采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入不能分摊到每月适用增值税起征点优惠。）
六、其他个人住房出租
其他个人出租住房（不区分用途），应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，不含税销售额=含税销售额÷(1+5%)。（注意：其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。）