2023年，成都“一枝独秀”，一二手共卖出“36万套”！
成绩虽然可喜，但是不论买卖双方，还是从业者，最大的感受仍然是“艰难”！
为什么，爆红的数据本应带来的欣喜，和大家的感受相去甚远？
开年第一篇，我们就从这种“体感差”，来聊聊市场变化，以及2024年已经注定的趋势。
01
第一个问题，这种“体感差”从何而来？
我们看下2023年成都36万套成交量的构成：新房14万套，二手22万套，二手房大幅超过新房。
这一点非常重要。
要知道，此前2022年成都新房成交也在14万套，再往前的2021年成交量是19万套。
也就是说2023年虽然是成交大年，但是新房几乎没有增长，甚至处于过去十年低位。
这和“房地产不景气”的感受相符合。
因此，去年爆红的数据，增量部分，基本都是二手房。
问题来了，市场整体不好，二手房为何能“逆势冲高”？
最直接的答案是：以价换量！
从官方数据来看，过去两年，前面一年半，二手房处于价格上涨态势，一路“高歌猛进”。
去年下半年是分水岭，从7月开始，二手房掉头向下，到年底已经环比6连降。
“跌惨了”！这就和我们的感知较为吻合。
背后的原因是，22万套挂牌量创新高，卖方竞争加剧。
看到这里，你会有个疑问：既然“大势不好”，都在“抛售资产”，为什么还有22万套的买入？为何这么多人接盘？
答案也很简单：刚需自住。
刚需自住原因很多，有的是结婚，有的是学区需要，也有买房安家的传统观念。
总之，买房的目的不再是为了升值。
从套均95㎡的二手房面积可以看出，够住就行，不求太大，不再追求用杠杆撬动资产增值，这都是2023年新变化。
▲数据来源成都购房通
我们一直说“房住不炒”，其实政策无论怎么强调作用都有限。
现实是，一旦房价掉头向下，“房住不炒”很快成为社会共识。
深测君去年有三位朋友的卖房经历，很能说明当下的房东心态。
这三位朋友，都是生活在别的城市，多年前在成都买房，有投资和居住的双重打算。
在去年一波波“坏消息”中，最终降价出手，相比高点损失几十万，但相比当年买入价，也翻了倍。
房价上升阶段，资产持有越多越好，在下降阶段，抛售也会成为大多数人的选择。
手上有一套或者两套足以，不愿意持有更多资产，特别是高负债群体。
所以，2023年成交数据虽然创新高，背后反映的其实是“稳”的心态，房子也逐渐回归到“居住”本质。
02
从2023年二手房市场，我们看到一个好消息和一个坏消息。
好消息是，成都底层购买力，非常强劲，这得益于成都的“人口红利”。
人之所以愿意聚集成都，得益于良好基础设施，包括教育、交通、公园、娱乐、产业等等。
坏消息是，成都的房价也绷不住，至少多数二手房都要“割肉”才能出货。
当然，严格来说，这也不算坏消息，对于买家，反而是好消息。
这一好一坏，在2024年还将继续，价格以稳为主，甚至继续回调，成交上仍然保持高位。
这里说的高位，并不是指2024年，还能在22万套基础上冲高。
时间稍微拉长点看，2022年15万套已经是当年新高，再往前则多年徘徊在10万套左右。
2023年的22万套，是三年疫情压抑之后的爆发，可以视为异常值。
因此2024年，二手房成交量，应该在15万-20万套之间，也会是非常好的成绩。
为什么会有这样的判断？
第一，2127万常住人口，为购买力提供了强大支撑，居住需求仍然强劲。
第二，更关键的是，这种需求，新房完全不能满足。
新房面积大，价格高，刚需别无选择，只能在二手房市场寻求机会。
第三，有人担心，2024年二手房成交量是否会断崖式下跌？
理由是，2020年、2021年二手房成交均为5万套/年，历史也曾上演。
答案是：2024年不会断崖式下跌。
导致2020年、2021年二手低迷原因是“新房倒挂”，导致二手房被完全“抛弃”，才有7万人打新的盛况。
第四，二手价格还将“稳中有降”。
大环境原因是一方面，产品是另一个重要原因。从去年开始，逐渐放宽新房取证价格，新房品质可以说“突飞猛进”。
好比，iPhone14都已经上市了，iPhone6肯定是越来越不值钱了。
2024年“二手房”一句话预判：
价格稳中有降，成交量维持高位，但要超过2023年难度大。
买房子住，房住不炒，大势所趋。
03
再说新房。
如果用一句话来概括便是：新房“豪宅化”！
新房市场，在2023年明显和“二手房”分道扬镳。
2023年新房套均成交面积已经来到133㎡，中心城区的户均面积已经超过137㎡。
在主城 （5+2） 均价普遍站上3万的今天，137㎡意味着需要400万左右预算，新房“豪宅化”势头非常明显。
并且， 2024 年“豪宅化”这一趋势不是缩小，而是加大。
原因有以下几点：
第一，供应减少，供需矛盾其实是在加剧。
很多人觉得房地产市场不好，价格就会下降，实际问题更复杂。
理解供需，是看透这一问题的“好角度”。不少房企陷入“财务危机”，导致去年楼盘数量大为减少，供应大幅下降。
上图可以看到，2023年，全成都各区县，基本都处于“供不应求”局面，特别是主城5+2区域，比较明显。
这就是为何主城置业门槛普遍来到三四百万的原因。
那么，2024年这一供需矛盾能否缓解？
答案是：不能。
2023年，成都土拍成交184宗地，面积9746.98亩，面积同比下降约24.3%。
也就是说，2024年供应量大约只有2023年的四分之三。
加上早年存量项目，比如紫境府、嘉悦汇、天府上城等清盘，2024年供应量更少。
第二，面粉越来越贵，面包还会便宜吗？
新房市场萎缩，是大势所趋，但是面粉，也就是土地，却越来越贵。
2023年，成都有6宗地，楼面价已经突破2万，这些地块未来将卖到3.5-4万/㎡，在2024年一定会发生。
如中铁建西派善成，即便在限价之下，搭上车位价格已经来到4万/㎡，仍开盘售罄。
金三某楼盘，预计四万单价，总价上千万，意向客户早已经超额。
地价越来越贵，说到底还是“供需决定”。
第三，核心地段，更加值钱。
这一轮楼市调整前，大城市发展路径基本一致，拼命“跑马圈地”，壮大体量。
但是市场调整后，郊区概念“跌得最惨”。
比如，北京“北三县”，环深“惠州”，环蓉“视高”……成为重灾区。
这些地方，实际居住价值不大，是被“风吹上飞的猪”，风过之后，摔得也惨。
真正保值的，仍是核心地段，比如金融城、攀成钢、大源等地抗跌性最强。
今天，我们再回头来读李嘉诚这句“地段、地段，还是地段”，相信会有更深刻的理解。
数据上看，过去两年，新房价格保持了24个月全部环比上涨。
2024年，随着更多豪宅上市，价格还有进一步提升空间。
为什么，在一片悲观情绪中，价格还能“有升”呢？
前面说了，未来的房子一定会“越来越豪”。
2023年是严格限价后，价格放宽的“第一年”，很多动作仍然是“试探性”。
受限于“双限地”，2023年品质提升上多少会“瞻前顾后”。
随着“双限”取消，价格有更多“自主权”，也将刺激房企将“豪宅”进行到底。
毕竟，这年头，奢侈品巨头已经赚到盆满钵满； 同理，房地产也只有造豪宅才能赚更多。
04
最后，回到文章开头的问题，为什么数据爆红，体感却“很差”。
站在买方的角度，在全面“豪宅化”的新房市场， 刚需大概率被排除在外，买房太难，体感当然差。
对卖方来说， 二手房挂牌数量激增，价格下跌，资产缩水，卖房也难，体感也差。
不过，买家在二手市场有很大议价空间，也有很多选择，这也是二手房成交爆火的原因。
说到底，这种体感差，源于“一二手之间差距拉大”带来的“分裂”。这种“分化”在2024年，还将进一步加剧。
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