昨日（2024年2月7日）晚间，深圳限购突然大幅放松，淘哥第一时间进行了解读。明天就是大年三十了，今天淘哥再深入分析该政策影响，并对深圳楼市后续走向，终局状态做一些预判，作为对大家的新春贺礼。
先回顾一下昨日政策原文：
一、本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房，本市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。
二、非本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）能提供购房之日前3年在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。
01.
新政解读
四股力量驰援深圳楼市
我们先仔细拆分一下本次的新政影响：
1、深户家庭限购2套。部分家庭成员为深户，也是限购2套。
2、深户单身1套。深户离异1套。
看到这里有人要问了，是不是离婚不追溯3年了？
这个问题，淘哥暂时无法确定，只能说，在这个政策颁布前，一直还是执行的离婚追溯3年。这个政策从字面理解，我更倾向于不追溯了，即深户离异可以买1套。其实也没必要追溯了，买房的人原本就不多，现在是要鼓励、刺激买房，而不是扭扭捏捏搞各种限制。
当然，是否如此执行，还需要等待后续的解释细则，大家可以密切关注。
如果离婚不追溯3年了，那又可以释放一批购买名额。
3、深户不再需要3年社保或者个税。
深户原来是要求落户满3年，且连续3年或以上社保或个税，才能买房，现在不需要了，这一条应该是本次最大的利好了。
可以从几个方面理解：
其一：“深户18岁小孩”。
淘哥这里指的是深户家庭有年满18岁的孩子的，比如刚上大学，或者大学刚毕业，社保还不足3年的。
这帮人很多甚至就是在深圳出生的，是土生土长的深圳本地人，以前在自己的家乡居然没有购房资格，原本就是很滑稽的一件事，现在终于纠正了。
这一点，对核心地段楼盘，改善型楼盘刺激更大，因为这批家庭往往在深圳有多年的积累，财富实力会更雄厚一点。
其二：“新深户”。
包括一大批大学及以上学历的毕业生在内，刚刚落户深圳的新深圳人，落户还没有满3年，或没有3年社保、个税的。
原来是来了就是深圳人，但是你不能买深圳房。现在终于可以了。
对这批人而言，刚需，首改类型的楼盘，受益较大。毕竟新深圳人积累还不够多，除非家里有矿。
其三：“深户随迁老人”。
很多人没关注到的是，老年人，外地父母随迁过来的话，也可以有房票了！
原政策因为需要落户、社保和个税3年，而外地随迁过来的父母，此前在内地工作、交社保个税，是无法满足要求，没有深圳房票的。
现在这批人也有房票了，随迁父母每人一个，那就是两张房票。这个“深户随迁老人”增加的房票数量，甚至可能还大于“深户18岁小孩”增加的数量。
这批房票，受益的可能更多也是改善型。因为如果是为了买刚需盘，不需要动用老人房票，用自己或者小孩房票足够了。
其四、全国范围内有意配置一线城市核心城区资产的人。
上面三大部分，已经可以增加大量新房票了。但是，还有非常关键的一点是：深圳入户门槛在一线城市中是最低的，尤其对人才而言，很容易就可以拿到深户。
现在，尽量买一线城市+核心地段，已经成为全国人民的共识。但是北上广入户是很难的，哪怕北上广郊区限购放松了，核心地段却没有任何松动，外地人还是买不了。
而买北上广的郊区，虽然限购松了，但是买那里很可能是去接套的，外地人也不傻。
只有深圳，入户门槛低，而且拿到深户立刻就能全市买房，不止是郊区，核心地段也可以随便买。
所以这一次，深圳在抢夺全国购房资金+人才的竞争中，悄悄占了上风。尤其对核心地段楼盘，利好更大！深圳以后可能就是全国有钱人，选择一线城市配置资产最便利的首选。——“全国有意配置深圳房产的人”，是第四股巨大的力量。
4、非深户5改3，限购1套住房。
这个力度也还不错，毕竟深圳是个移民城市，每年人口流入巨大。
看个数据，今年2月4日，深圳市主要领导参加的“2024年深圳市迎春茶话会”上公布显示：
2023年深圳人口增加211万（社区登记人口2163.77万），增幅近10%（9.79%）。
全市就业人口达1255.9万人，城镇新增就业19.66万人，相关就业指标创历史新高。
深圳出入境人员达1.65亿人次，占全国的38.7%。
去年深圳增加的211万人口，有深户有非深户，非深户是主体。现在5改3，非深户房票也会大增！
大家要对深圳的基本面有充分的信心：
此外，要注意本次松绑的节点，是在过年前几天，赶着出台限购优化的政策，说明了迫切程度。
很多人已经离开深圳，回老家过年了，出去旅游了，而深圳相关部门却在加班加点出台政策，说明主管部门今年对楼市的呵护之心。
淘哥预判，如果楼市继续低迷，还会有更大力度措施出台。如果楼市慢慢复苏，后续政策可能就暂时按兵不动。
02.
2024年深圳楼市走势
坚定看好核心地段+优质物业
新政之后，2024年深圳楼市会如何发展？淘哥的观点非常鲜明：依然坚定看好以福田、南山、前海、宝中等核心区域为代表的深圳优质物业。
有4大理由：
一、供应稀缺。
淘哥对深圳核心地段的优质物业有信心，最关键的因素就在于“供求关系”，这些区域的新房供应比较稀缺，这是我们分析楼市走势的大前提。
这些年，深圳以福田、南山、宝中为代表的核心区域，优质新房供应实在太少了。
比如深圳湾，从2015-2016年，恒裕滨城二期、半三、悦府发售之后，一直没有住宅新盘入市。福田，说来说去就是已经售罄的海德园、深业中城等几个盘。宝中，目前唯一在售的新盘就只有一个越秀·瑞樾府。
二、短期政策刺激。
前文有详细分析，本次新政后，深户不再需要3年社保，显而易见的，对深圳核心区域的改善型优质物业是利好。
因为很多深户家庭，有孩子满了18岁，或者有深户随迁老人，这些家庭有足够购买力，也有改善住房的需求。过去需要三年社保，硬生生被卡住了，现在终于得到释放。
与此同时，深圳人口流入较大，每年新增户籍人口较多，如何深圳也很容易。不再需要社保和个税后，有利于这部分新深圳人买房，尤其有利于想在一线城市核心地段做资产配置的全国有钱人，这也是一股非常可观的购买力。
三、深圳核心地段物业价值，目前明显被低估了！
淘哥一直认为，长期来看，一线城市核心地段的物业价值和货币高度正相关。
货币增发，其实是世界各国，无论经济进入什么阶段，什么时代，房价（商品房）屡创新高的基础之一。
记住：一线城市的优质物业，中长期本质上是一种货币现象和通胀现象，和M2高度正相关（如下图所示）。
一线城市中长期房价和M2的关系
而深圳核心地段房价，其实很多已经回归到2017-2018年的水平，过去六七年没涨。而这些年货币发行量已经翻倍了。对比之下，房产价值被低估了！
4、从本轮楼市调整的本质看，楼市依然值得长期看好！
这一轮楼市调整，本质上是一次行业的供给侧改革和出清，类似的事情在煤炭，钢铁等行业都曾经发生过。
房地产行业和市场不可能消亡，欧美完成城镇化和工业化几十年上百年了，楼市依然在国民经济中占据重要地位，我们也不会是例外。
这一轮房地产行业的出清，可能还需要1-2年。出清之后，未来的楼市，就是剩者为王，以国企央企为主，占据市场的主导地位，享受行业供给出清后的稳定红利。
而对于个人购房者，同样是剩者为王，度过这一波调整后，深圳核心地段的优质物业，依然会是普通老百姓抵御通胀的最佳资产之一。
03.
成长性和现实价值兼备
宝中是深圳最值得关注的区域之一
在金融市场，有两类资产最为典型：价值股（如茅台）、成长股（如几年前的宁德时代）。最佳的选择，自然是价值与成长兼备，进可攻退可守。
从这个角度，今年深圳的核心地段中，淘哥很看好宝中。因为宝中有丰盛的交通、医疗、教育、市政等配套，现实居住价值很高。同时，宝中是前海湾的核心组成部分，是深圳未来20年的新龙头，成长性也很高，
所以，宝中是成长性和现实价值性兼备，既安全，又有想象力。而目前，宝中仅有一个在售住宅新盘越秀·瑞樾府，淘哥今天下午去做了直播，很多网友关注。
此盘有几个特点，淘哥为大家简单介绍一下：
1、宝中目前唯一在售新盘，稀缺、确定性强。
2、位于宝中的核心地段，近地铁，且配套新+丰盛+规格高。
越秀·瑞樾府位于宝安中轴沿线，约800米就是1号线宝体站（数据源自高德地图）。步行即达宝安体育场，借助“滨海绿厅”的慢行系统和滨海廊桥，能便捷到达欢乐港湾、深圳书城湾区城（建设中）、滨海廊桥、宝安公共文化艺术中心（建设中）、青少年宫、图书馆、宝安体育场等众多国际级配套。
项目位置示意图 仅供参考
同时，项目周边还汇聚了很多优质学校，宝安第一批省一级学校宝安小学、海韵学校、新安中学（集团）第一实验学校、中英公学、前海哈罗国际学校等。
3、使用率高。
使用率超80%，加上赠送面积的使用率高达94%，比深圳核心区主流使用率（72-75%）高出一大截。
4、品质出色，大楼间距大、约90%房源朝南、通风采光上佳、舒适宜人。
5、纯4房改善社区，最受益于此次新政。
越秀·瑞樾府产品为建面约109-144平的纯粹大户型，目前仅剩建面约109平的4房，楼王单位、东南朝向、花园景观，总价约950万起。
按照最新的二套首付4成政策计算，置换买家首付仅约380万就能拿下。
109平米户型格局方正、布局合理、动静分区，大面宽小进深、4面宽朝南，采光面达到了约12米。
每个空间的尺度都非常合理， 入户玄关宽约1.7米，完全能设计一个收纳柜；餐厅-客厅-阳台为LDK一体化设计，面积达到约22平； 阳台为南向双面宽 ，长约6米、宽约1.6米，尺度阔绰，能同时满足晾晒、储物、 健身、阅读、养花能多种用途。
而且，此房间和客厅设置了非剪力墙，可以当书房、卧室，也可以打通拓宽客厅尺度，能满足不同生命阶段的使用，非常灵活、实用。
建面约109平户型示意图
放眼福田中心、南山中心、前海、宝中等核心区，总价850万左右，只能买到一二十年楼龄、七八十平的老破小，买一套4房新房起码也要1100万往上。
其实，别说福田、南山、前海，就连龙华北站超核建面约115平的4房，都已经卖到800多万了。
而在越秀·瑞樾府，总价约950万起、二套首付约380万起，就能买宝中的4房2厅2卫，而且格局、朝向、采光、空间都很舒适，这种机会很稀缺。
预计新政利好之下，需求集中释放，这种房子可能很快就会一售而空。