2023北京楼市最热的板块无疑非朱辛庄莫属。越秀星樾、大华启宸府在土拍阶段就被开发商组团哄抢，在竞到价格上限后，最终越秀和大华运气爆棚，通过摇号竞得。两个项目也都是开盘即罄，这可是海淀永丰几个项目都没能实现的目标。
中海和未来科学城联合体在2023年底通过协议转让底价拿下了信息园0022、0027地块，指导价涨了4000/平米，达到6.6万/平米，朱辛庄为什么这么受市场青睐？
恰好本人的大学四年就是在朱辛庄度过的，本文就和大家分享一下关于朱辛庄的记忆。因为时间跨度接近30年，有些记忆已经模糊，文中夹带个人私货较多，无意冒犯北部购房群体，还望海涵。
我的大学
1995年夏天，我收到了来自北京动力经济学院的录取通知书。做为学渣的我很是意外，以我平时的成绩本打算报考本省的专科警校，本科的志愿就是随手一填，对于这个学校也是一无所知。没想到高考超常发挥，竟然考了个北京的本科学校。
从辽宁的小县城到首都北京，拎着自己的行李随着人流走出北京站。热情的学长和学姐将我带上了迎新的大巴车。大巴车上印刷的是华北电力大学，我还和学长反复确认了几次这是不是北京动力经济学院的迎新班车，得到肯定的答案之后还是有些懵逼的坐了下来。
大巴车从北京站一路向北，透过玻璃窗满眼都是对首都的好奇和震撼。然而过了清河之后心里就开始打鼓了，视野里都是大片的玉米地。一时间怀疑自己是不是被骗了，直到大巴车开进了挂着北京动力经济学院铭牌的学校，一颗心才落进肚子里。
入学7天，还在军训的我们被通知在教学楼广场集合，北京动力经济学院正式更名为华北电力大学。电力部的最高领导亲自到场致辞并剪彩，普通的本科学校变成了重点大学。
从陌生到熟悉的时间很短，我们学校的对面是北京农学院，两所学校外围的大片农田是农学院和北郊农场的试验田。当时的八达岭高速只有清河到马甸一段开通了，路东是朱辛庄，路西是二拨子。龙城花园是唯一在建的商品房，经常看到当地的村民开着农用三轮车堵开发商的门，据说是拆迁纠纷。
学校的门口有家动力餐厅，老板是朱辛庄当地的狠人常三，因为价格较高，被我们戏称为动刀餐厅。还有一些小的餐馆、理发店和成片的小网吧，这就是当时朱辛庄所有的配套。
距离我们最近的超市是清河中街的利客隆，周末我们会去那里买一些生活用品。有个同学发现了清河毛纺厂的食堂是个好地方，米饭1毛钱1两，一条鱼2块钱，燕京啤酒8毛一瓶，6个人30块钱能吃得非常好。如今整个清河毛纺厂已经是北边最有名的楼盘--橡树湾。
交通主要靠344、345、919路公交车，可以到达二环的德胜门。当时的公交月票只要4元/月，地铁5毛钱。还记得当时有很多345的小巴，经常宰客，车上还会有用易拉罐中奖骗人的团伙。
用现在的话说，当年的朱辛庄就是个灰头土脸的屌丝。
回龙观
大学毕业留京工作2年了，在三元牛奶就职的同学给我打来了电话。说回龙观的经济适用房2650/平米，他们单位有指标问我要不要。当时我还很傲娇的拒绝了，那破地方，不去！现在想起来都想抽自己几巴掌，自己放弃和错过的是20倍的资产回报率。
回龙观因为比朱辛庄更靠南，更接近市区，所以比朱辛庄更早开发，更早完善。早期以龙字开头的社区大部分是经济适用房，后来商品房也如雨后春笋般涌现。金域华府、国风美唐、公园悦府都是神盘。
更重要的是回龙观很早就有了地铁13号线，交通出行便利，朝阳、海淀的产业人口都在此聚集。人口多了，配套自然就成熟了，所以很长一段时间昌南的一哥一直都是回龙观，朱辛庄就是回龙观的小跟班。
朱辛庄鸟枪换炮
虽然一直在北京，但和朱辛庄一直没有交集。直到2019年去万橡悦府，发现除了华北电力大学和北京农学院，其他的都是我陌生的。
地铁8号线和昌平线，万科TOD，中公教育，好未来，万达广场，小米产业园，101中学......焕新的城市界面，完美的配套，朱辛庄真的是鸟枪换炮。
还记得万橡悦府二期最后两栋楼开售，大家真的是去抢房的。
龙湖云璟作为最后一个限竞房项目同样是要抢的，剩了最后一栋二号楼时隔一年取证都没有对外销售，早就预定完了。
领秀慧谷最后晋级为昌南四大神盘，D区的最高报价达到了7.5万/平米。这可能也是大家哄抢朱辛庄新盘的原因之一，毕竟价格倒挂。
而且朱辛庄还真的不是都是刚需产品，还有中海瓦尔登湖和碧水庄园两个别墅社区。即使碧水庄园旁边有看守所和精神病院，单套最高报价也达到了8000万。
屌丝变渣男
为什么说如今的朱辛庄是渣男？因为人们对这片土地是爱恨交加。
开发商拿地要抢，抢到了地做个75分的产品就不愁卖。购房者一边吐槽着朱辛庄的产品，一边咬着牙挥舞着银行卡冲进售楼处，承受着销售白眼的同时还未必能够选到自己心仪的楼层。
图的是个啥？图的是交通地铁，图的是配套完善。图的是价格倒挂。能实现房产的保值增值，所有的缺点都可以忽略。
关注朱辛庄的购房群体有两大类，一类就是北部的产业人群，朱辛庄从位置上是最适合的。另一类就是看到朱辛庄的热度来围猎的，期待买到之后房产有大的获利空间。前者非朱辛庄不可，后者则选择的自由度很高。
在这个时代，渣男的门槛可是极高的，赵老师自问还是距离渣男的软硬件要求差距极大。这里用渣男来评价朱辛庄，是褒义词。
中海朱辛庄的猜想
中海和未来科学城联合体能够底价拿下信息园0022、0027地块是因为配套公建。有意思的是配套公建的位置并不在朱辛庄，而是在二拨子。
先复习一下信息园0022、0027地块的情况。
信息园二期0022、0027地块搭配二拨子6003地块一起出让。
0022地块，配建300平文化室、350平物业管理用房；
0027地块，配建1000平养老房、150平卫生所；
6003地块，配东西向街坊路，宽度15米，对外开放，6003地块，可整体转让，不可分隔销售。
——马老师帮选房，学习笔记
信息园二期住宅，二拨子多功能大概位置
一图看懂朱辛庄和信息园二期
信息园二期综合规划实施方案
朱辛庄终于来看个能镇住场的开发商，浓眉大眼的中海是否能改变朱辛庄的渣男气质？
据悉中海朱辛庄的主力户型是110平米左右的南向三面宽三居，猜想应该和中海富华里的116平米三居格局差不多。
中海富华里116平米三居户型图
关于产品，是否会有阳台或者设备平台的黑科技？是否能突破朱辛庄80%得房率的坎？装修标准能是什么样子？至少要对得起4000/平米的溢价。
海淀翠湖已经8.5万/平米了， 永丰南据说要9.5万/平米，这样看来紧抱海淀大腿的朱辛庄6.6万/平米的价格还算合理。
马老师帮选房，安全选好房！
全城视野，择优置业，当然，马老师帮选房！