继2023年1月斥资50亿元收购上海北外滩项止并更名为“友邦金融中心”后，友邦人寿保险有限公司（以下简称“友邦人寿”）再度收购地产项目。
2024年1月31日，友邦人寿宣布完成对北京朝阳区（CBD）凯德·星贸项目控股权的收购，自凯德投资购入项目95%的股权，交易总对价近24亿元。
据悉，这是友邦人寿在北京首个直接投资的地产项目，资金主要来源于保险责任准备金。友邦人寿将此举视作“持续投资本土市场、深耕并推动实体经济健康发展、把握多元发展新机遇的又一有力举措”。
友邦人寿频繁出手大宗不动产市场实际上是近两年险资的缩影。随着房地产政策回暖，险资机构的不动产投资自去年以来掀起了一轮轮“小高潮”，从北京、上海等超一线城市，再到合肥、武汉、珠海、南京、昆明等一二线城市，从商办写字楼到物流和产业园区，买家中都有险资身影，其中以商业地产为主。
除了政策因素外，对资金需求的“互利双赢”也是险资进入房地产市场的另一大重要因素。
#01
险资集中火力开启“买买买”
过去一年，险资机构对不动产投资开启了“买买买”模式。入手不动产的数量及规模不断走高，多宗交易达百亿元。其中包括中国人寿、平安人寿、太平洋人寿、新华保险、泰康人寿等头部险企，主要将资金投向北京、上海重要地段的存量不动产项目。
根据中国保险行业协会披露数据显示，去年前三季度保险资金实际出资阶段的大额不动产投资计划至少有9个项目，总投资额高达925亿元。
2023年1月11日，平安人寿对上海来福士广场等六个商业办公不动产项目进行投资，资金来源为寿险传统组合，该账户对此项目出资余额约为299.73亿元。该项目总投资金额预计不超过330亿元。此后，平安人寿又大手笔再投四大产业园项目，包括上海东方万国项目、上海弘源科创项目、北京弘源国际项目、北京弘源新时代项目，总投资金额预计不超过73.33亿元，目前累计出资额已超60亿元。
根据中国保险行业协会官网披露显示，平安人寿已对五个不动产项目累计出资总额达到538.96亿元。
中国平安首席投资执行官邓斌在此前曾表示，平安看好具有稳定现金流的不动产投资，“比如说商办、长租公寓、园区类的投资，这一类的投资会带来长期稳定的现金流，以及价值增值的潜力。据其介绍，在平安保险资金中，不动产投资规模占4.7%，其中物权类占到60%，主要是商办、收租型办公楼，商场等。
2023年第四季度，大悦城、万科A、ST世贸陆续发布公告，宣布旗下公司与保险系公司达成了资产转让或融资协议，涉及的保险公司包括中邮人寿、华泰资产以及国寿系公司。三单交易总额超过百亿元。
2024年伊始，新华保险发布公告宣布，与中金资本签署有限合伙协议共同设立基金。该基金规模为100亿元，新华保险（作为有限合伙人）拟认购99.99亿元，中金资本（作为普通合伙人）拟认购100万元，直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业。业内分析，新华保险发起百亿基金投向不动产，预计后期不动产布局也将提速。
#02
险资布局不动产为何提速？
近几年，险资一直寻找新的投资机会。但实际上，在纷纷减持地产股的同时，险资缘何青睐不动产项目？
综合来看，险企频频加码不动产项目投资，首要原因是不动产投资“长期持续回报”属性较为契合险企资金长期属性。应该说，优质的不动产长期投资有助于险企增加另类投资标的选择，丰富险企投资组合的投资品种，不动产投资加码是险企根据市场情况及时调整投资组合的体现。
从险资布局不动产提速现象来看，这与当前不动产市场被低估，而一线城市不动产项目的投资性价比可观不无关系。“像北京、上海这些一线城市中心地段的优质商办楼宇、产业园区项目都具备一定的投资价值。”有地产投资相关人士分析称，险资之所以对不动产项目情有独钟，一是因为险资的投资期限长，资金量大，两者之间的匹配度高；二是经过前期调整，目前不动产的投资价值已经逐步显现。据预计，现在各类资产处于价格底部，在未来三至五年的投资周期会有不错的增值收益，不动产投资会是介入较好的时机，也会是险资的“心头好”。
中国人寿副总裁刘晖此前在业绩发布会上表示，成熟的商业地产有稳定的现金流，能够跨越周期实现保值增值，同时抵御通胀、抵御波动。与其他品种相关性较低，是保险等长期资金的重要配置品种，在组合中配置一定的不动产实物资产有利于保险资金长期获得稳健回报。
对于险资和地产未来的走向，有行业人士分析指出，尽管现在很多机构对不动产的投资在收缩，但保险资金有实力进行布局。此外，保险资金对不动产也有偏好，特别是涉及商业地产、写字楼、产业园等稳定性较强的，这种投资也出于一种“抄底”的心态。未来一线城市的商业中心，包括物流园等都属于核心资源，这些都是险资偏好的布局方向，同时险资布局不动产的趋势还将延续。
在保险资金运用监管趋严的环境下，安全性、流动性、收益性始终是保险资金投资的三大原则。
2023年3月，上海证券交易所发布并施行《上海证券交易所资产支持证券挂牌条件确认规则适用指引第5号——保险资产管理公司开展资产证券化业务相关要求（试行）》，鼓励符合条件的保险资产管理公司积极开展ABS及REITs业务。2023年10月13日，国寿、泰康、太保、人保、平安首批5家保险资管公司获准试点开展ABS及REITs业务，2023年12月20日“华泰-中交路建清西大桥持有型不动产资产支持专项计划”已经成功设立，随着未来政策对底层资产类型的不断扩容，优质资产的募资通道拓宽，将推动险资更深度地参与不动产交易市场，市场规模发展潜力巨大。