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在广州发布放开120平方米以上住房限购等一系列政策两天后,上海跟进调整楼市政策。

1月30日,上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》,规定自1月31日起,在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民,可在外环以外区域(崇明区除外)限购1套住房。

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此次政策最大的调整是取消了针对非上海户籍单身人士的限购,并明确限购范围,虽然整体力度不够大,但是作为风向标城市,每一个调整动作都有很强的信号意义。

一线城市精细化调整还将继续。

1月26日,住建部召开城市房地产融资协调机制部署会,提出“充分赋予城市房地产调控自主权,各城市可以因地制宜调整房地产政策”,这为一线城市限购政策提供了有力支撑。

考虑到上海房地产已基本实现“房住不炒”,后续还有进一步调整空间,比如降低更多“新上海人”的购房门槛。对于一线城市北京和深圳,也应尽快进一步放松限购政策,以支持刚性和改善性住房需求释放。

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2023年下半年至今,上海房地产政策调整频繁,包括认房不认贷、降低首付比例和房贷利率、调整普宅标准、区域定向宽松等。

具体来看,去年9月,上海临港新城发布了定向放松限购政策,在临港重点支持单位工作的人才购房门槛由工作6个月缩短至3个月。

仅一个月后,金山区发布人才安居新政,放开单身人才购房限制,社保满3年且无住房的可购买1套。

2024年1月,上海楼市政策定向调整仍在持续,并明显密集起来。

先是公积金政策优化,调整二套改善房认定和降低公积金二套房首付比。随后奉贤和青浦区同日出台人才安居新政,同时购房资格由居民家庭调整为个人,至此上海已有4个区放开单身限购。

随着1月30日新政落地,非户籍单身人士社保满5年可在外环外(崇明区除外)限购1套住房,虽然政策力度不及预期,但对进一步提升楼市信心仍有积极意义。

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实际上,上海此次政策调整力度仍然偏向保守谨慎,政策对成交的促进左右作用有多大仍有待进一步观察。

从历年成交数据来看,外环外(不含崇明区)新房供应规模占全市供应比重和成交规模占比基本上维持在70%左右。CRIC数据显示,2023年外环外(不含崇明区)供应面积为724.72万平方米,占全市供应面积的71%,较2022年下降了4个百分点。2023年外环外(不含崇明区)新房成交面积为616.23万平方米,占全市成交面积比重为68%,2022年成交占比为69%。

这意味着,外环外的整体供求空间相对充,能够更好满足相关群体首套房或刚需房的置业需求。

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在2023年下半年以来频繁的政策调整下,市场成交并不及预期。

2023年全年,上海新建商品住宅成交面积为909万平方米,同比下降10.5%。

从月度成交数据来看,上一轮调整是在12月14日,上海和北京同日发布优化调整购房政策公告,内容包括降首付、降利率、调整普通住房标准等。彼时,带动12月新房成交6664套,环比上涨接近三成。

但新政后成交明显出现弱化,短期内政策对楼市成交提升效果有限。

从周度数据来看,新政后新房成交出现“五连跌”,且探底持续到了2024年第3周(1.15-1.21),上海商品住宅成交面积6.8万平方米,同环比分别下降48.59%和26.31%。至第4周(1.22-1.28)成交探底回升,成交面积环比上涨61%至10.9万平方米。

目前上海的复苏动能在转弱,且内部也存在分化行情,政策有必要进一步调整。

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楼市政策仍在调整中。

就在上海松绑楼市的同一日,有市场消息称,苏州宣布全面解除限购政策,购买新房、二手房不做购房资格审查。

据不完全统计,2024年至今已有广州、苏州、东莞等至少50城调整和优化了房地产政策,涉及住房公积金、房贷利率、调整限购、契税补贴、购房补贴等方面。而上海的加入,释放了更为积极的信号,接下来各地政策的优化调整力度有望进一步加大。

1月26日,住建部在召开城市房地产融资协调机制部署会上明确,适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,加快构建房地产发展新模式,长短结合、标本兼治,促进房地产市场平稳健康发展。要坚持因城施策、精准施策、一城一策,用好政策工具箱,充分赋予城市房地产调控自主权,各城市可以因地制宜调整房地产政策。

核心一二线城市将被赋予更大调控自主权,过热阶段出台的各类限制性政策,如限购、限贷、限价等,将会进一步放松乃至取消。

政策宽松已进入加速落地阶段,一线城市应尽快放松限购政策,如上海仍有进一步调整空间,比如调降“新上海人”购房门槛等,以支持刚性和改善性住房消费。二线城市“应放尽放”,甚至效仿苏州全面取消限购。

新一轮政策松绑的序幕拉开,楼市调控政策加速落地。

回看2014年的楼市低谷期,42城相继取消限购,只剩北上广深等4个一线城市仍在执行限购。但今时不同往日,房地产市场环境已发生根本转变,行业规模基本见顶,政策解绑很难再现V型反转行情。

随着上海、广州等一线城市楼市政策进一步宽松,并释放出积极信号,在楼市供需关系转变的情况下,各地政策的优化调整力度预期将进一步强化。

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