一觉起来，发现上海市住建委、房管局联合下发的一则刺激房地产市场限购政策引发了网络热议，再次激起大家对房地产市场发展的关注和讨论。
上海市住建委和房管局联合印发的《关于优化本市住房限购政策的通知》中规定，自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。政策效应如何，只能拭目以待了…
疫情之后，每每讨论到房地产市场的未来，上至政策制者、中至企业参与者，下至购房需求者，无不感到无奈！怎么刺激似乎都无济于事其中缘由，各理其理，都有道理！真的是市场失灵了吗？显然不是。房地产市场的想要再次崛起需要处理好三个方面的基本问题，下文系笔者拙见，分析如是。
第一个基本问题是房地产市场发展的定位问题。房地产市场发展，国家的定位是“房子是用来住的，不是用来炒的”，这一点无须质疑。不过，这一定位出台的背景大家千万别忘了，那就是让大多数低收入阶层也要有房子住，因为房地产市场放开后几十年的发展，我们不难发现，城镇低收入阶层被住房问题致贫拖垮，高收入阶层借机炒房抬价，中收入阶层不惜高息贷款买房，一时间房地产市场热火朝天，确实发挥了中国经济高速增长的引擎作用。然后房地产市场的高速发展带来了后续信贷泡沫危机、房产消费过热、地方土地财政依赖加剧、城镇贫富差距扩大、房地产企业膨胀等诸多社会、政治、经济、运营等风险，与国家制度和社会发展方向渐行渐远，政府采取多种调控手段却几乎收效甚微。
2020年的新冠疫情，几乎让世界经济停止，房地产行业也不例外。在疫情的重创下，前文提到的多重风险叠加，造成疫情后房地产市场一蹶不振，前景不明。投资者、需求者都转变成观望者，只有各地方政府还在不余遗力的出台刺激政策，都在为后土地财政期待的财政困境寻找出路！
解决上述问题的关键还是在于去伪存真。对于刚需者，多为城镇低收入阶层，政府必须介入，确保“刚需者”有房住，通过联合产权、廉租房、政府集采等多种手段平滑、吸收市场溢价；对于改善者，多为中高收入阶层，市场必须介入，政府必须退出，发挥市场主导作用，放开除政治因素外的所有购房限制措施，让开发商、投资商和购房者进行市场博弈，决定价格和交易方式。
第二个基本问题是房地产市场发展的角色问题。房地产市场在过去很多长一段时间都发挥着我国经济高速增长的引擎作用，事实上扮演着最佳投资品”的角色，在接下来的房地产市场发展中，对于中高收入阶层而言，这个角色还要继续扮演，甚至可以引入港澳台和部分友好国家的投资客进来！但要实现房地产市场的高质量发展，仅扮演这一个角色唱独角戏很难长期坚持和维系，还需要加强第二个角色，即城镇化建设角色。这个角色包括两个分角色：城市化角色和乡村振兴角色。或许大家会认为笔者在唱高调，其实不然，城镇化建设仅靠政府推进任重道远，可以适当借助市场手段加速推进，既可以解决政府资金短缺、财政预算不足问题，又能解决政府行政方式推进效率低下问题。
事实上，我国的城市化建设历程就是高收入阶层跨区域购房和大学生人才流动推动的。一方面，城镇有钱者通常会去县城购置房产，县城有钱者通常会去省城购置房产，省城有钱者通常会去一线城市包括北上广购置产业；另一方面，高考改变了很多人的命运，高考制度让很多人从农村走向城市，从小县城走向大城市，进而扎根落户，再加上改革开放后大量人才自由流动带来的聚集效应，落户地的房地产不断扩容发展壮大。因此，房地产市场的再次崛起需要政府推动、企业参与、中高收入阶层介入，扮演好城镇化建设角色，实现三方共赢，才能真正实现房地产市场的高质量和可持续发展。
第三个基本问题是房地产市场发展的保障问题。现代市场经济没有哪个行业、哪个区域能够游离于其它市场之外单独发展，房地产市场的健康发展也离不开上下游产业和相关产业市场的健康发展作为支撑和保障。这种关联保障性集中体现在下面四个方面：
①住房问题和人口问题紧密相关。哪个城市吸引人口和人才的力度大，哪个城市的房地产市场活跃度和潜力就大大，这一点已经东部地区和沿海发达地区的发展实践所证实；
②住房问题和教育问题紧密相关。学区房的价格短期内是降不下来的，除非实现教育资源布局合理公平，因此，政府应该把土地财政收入很大一部分预算专款专用，取自哪里，用在哪里！用于改善购房者社区教育、养老、医疗等设施建设上，而不能让购房者、投资者有上当受骗的感觉，否则，这会把房地产市场仅存的一点购房投资信心消灭掉！
③住房问题和产业布局紧密相关。深圳从一个小渔村发展成世界级大都市就是从产业布局开始的，宁德市因新能源产业巨头宁德时代的崛起而发展壮大起来，人才、资金、技术的加持必然带来房地产市场潜力的巨大释放；
④住房问题和城市开放度紧密相关。但凡开发度高的城镇，房地产市场必然后劲十足，反之亦然！改革开放政策会给所在城市带来更好的发展预期和人员流动动力，这为房地产投资商和购房者带来投资前景和预期，必然会激活当地房地产市场，推动当地房地产市场的持续发展。一些自贸区、自由港、改革实验区就是佐证，若不是政策介入，这些自贸区、自由港的房价涨幅必然会远超预期。
总而言之，房地产市场的健康发展是现代市场经济持续健康发展的核心纽带，绕是绕不过去的，或许解决了房地产市场发展中的一个堵点、难点会带来新的痛点，两害相权取其轻，我们只能迎难而上，兵来将挡，水来土掩。只有在发展中解决房地产市场的发展问题，在改革中解决房地产市场的改革问题，似乎别无他法。正所谓“地可地，非常地；房可房，非常房”！