临近年尾，没有太多素材，正好看到很多媒体发了年度报告，借此来聊聊福州楼市明年的整体预期以及年度总结。
自媒体分析
首先来聊聊，此次主要借鉴的数据来源和依据，公众号《保利和润研究院海西分院》。
该公众号流量不大，但是每周都提供相对完整数据，对市场的评估有一定参考意义，建议购房者可以关注。
除此之外，顺便聊聊其他房产媒体，个人平常主要借鉴来源：
福州地产资讯：克而瑞旗下，对开盘数据比较有参考意义，近年不怎么发布楼盘去化，可能也与楼市太差，合作房企不希望公开有关，不过历史楼盘还是能够借鉴。
蓝房网：对信息整合非常完善，同时真实性很优，特别是一些规划图等，背后的主编感觉对文章也比较客观。（虽然不认识，依然respect）
除此之外，就是兴起的抖音平台，各大主播，除此之外不少中介也开始涉及，这里面个别人员存在争议，即直接读别人的素材，水印打码等。
重点推荐：主打金山板块的《刘威撩房》，专注板块楼盘分析，输出自身观点，在这个追逐流量、快餐文化的时代，这样的播主真的不多（现实不认识，无广告）。
综上，一整年楼市低迷，民企暴雷后，软文方面投放减少，相关平台流量收益，也做出较大缩减，大部分自媒体更新频率变得很低，或者就是重复洗原来的稿，输出迎合流量的话题，当然本人也不例外。
可以发现这一整年，福州难有当年一些引爆的热点，基本都是小打小闹的事件，能够水的素材也少之又少。
至于明年如何，预计也基本如此，届时的信息面预计还是跟目前一样，非常乏味。
改善预期
回到楼市话题，对于明年的预期，主要还是通过库存和供应来看，目前市场基本分成几类群体，改善、刚改、刚需。
简单回顾一下2023年成交的住宅用地，扣除100%公租房、安商房外，除了台江祖庙是高比例安商外，剩下全部是纯商，合计18幅地块。
这里面大体分成了两个部分，被保建国拿下，本土国企兜底。
这里面核心地块，都被外来房企拿下，其中建发凭借和守正合作后，达到3幅，保利2幅。
这5幅核心区的纯商地块，合计供应32万方，按套均145平计算，2200套左右。
目前市场在售的刚改盘，主要集中在东区：天琴湖、桂语映月、誉湖郡。
除此之外，还有几个存量盘：保利天珺、建总雍景、天琴樾、建发臻园。
按12月网签统计，天琴湖库存315套、桂语映月243套、誉湖郡376套、保利天珺76套、建发臻园49套、天琴樾162套、建总雍景76套。
这些改善盘合计库存达到：1297套。
综上，目前的改善库存+今年供应的核心地块，可以预计明年的楼市，改善库存达到3400套左右。
这里还未计算本土国企兜底的多幅地块，比如左海拿下的上渡地块，榕发拿下的南湖地块等。
这些地块预计供应的改善房源，预计最少会达到1000套以上。
借鉴保利海西分院的数据，近5年改善盘一二手成交，合计2600套左右。
很明显通过数据分析，可以发现虽然这几年福州改善新盘卖得不错，比如今年的上海西建发璞云、国贸天琴樾等。
不过明年如此大量的供应，对于福州的改善市场，冲击力不会小，很多报告还是保持乐观态度，但是按照目前来看，改善里面预计会分化很严重，预期也不会太高。
既然聊到改善供应情况，就涉及到明年其他房源的影响，回到当初三群区长那句：鼓台开始供应，外围改善卖不上价。
前几年，以建发养云为代表的改善新盘，成为了福州的改善主力，目前交房后二手表现不算太理想，除此之外，保利天悦二期、桂语映月、以及还未交房的朗云、玺云、端礼著、天樾等。
这些项目，预计都会成为被冲击的目标，特别是这些楼盘里面非稀缺资源的大户型，比如桂语映月的楼王245平。
当千万左右的购房群体，有了更好的目标后，这些外围超180平以上的房源，后续的流通性，会成为一个很大的问题。
除此之外，前几年鼓楼的次新，不少溢价较高，比如融信澜郡等，随着供应启动，预计二手价格会开始走低。
对于福州的核心区供应，近期台江区视察凤凰新村地块，这个上海西对面的巨型旧改，要是启动体量也是巨大。
除此之外，今年的百日攻坚，鼓楼的河南新村等，是否会因为业主诉求暂停拆迁而停止，同样值得观察。
最少从预期来说，这2年的核心区供应，很难停止。
对于拿地的房企，个人感受，大部分也没有给出太硬气的产品定位，依然还是老套路，提前走量还是主流，对于改善购房者，建议多关注产品质量，不讲究的房企别买单。
改善是否真的保值，可能这个观点，在明年就有部分二手给出更强烈的答案。
刚需预期
今年对于刚需市场而言，最明显的感受就是国企盘成为主流，只不过去化都偏差，不管是南二环、还是东区，国企的纯商刚需盘，都卖得不理想。
从今年的拿地情况来看，五四北-2幅、南二环-2幅、东区-3幅。
其中五四北、东区，巨型旧改的供应，配合极高的容积率，整个可售面积爆炸。
东区三远-53万方，五四北西园-21万方，南湖-26万方。
最近群友发布的三远规划，房企在这个靠近三环巨型纯商，给出的某版本规划，以改善做主打的第四代产品，其中130平-170平，成为主力，三个地块合计3000套。
这是什么样的概念，今年的南二环四大金刚是最好的参考。
四大金刚计容面积45万方，预计供应房源4000套左右，主打89-115的产品。
今年上市，三个新盘去化合计：381套。
扣除部分未满一整年的时间，预计完整一年的去化也就500套左右。
所以当聊到南二环的楼市时，整个信心都不足。
按近期的观察，依然不少网友对建总江南尚璟有购房意愿，但是依然不敢下手，即便房企一直宣称楼盘热销。
毕竟按这个库存和去化，清库存会达到8年。
最终价格会如何，没人有信心保证。
此时再去看五四北、东区的库存，其中五四北西园的旧改，不少地块还未成交。
以三远为例，即便做改善定位，房源依然达到3000套，加上此前古厝集团的福厝远山。
可以发现这些区域的去库存周期，都不用瞎猜，可以确定会高的可怕。
对于刚需市场，除了被国企占领新盘外，还有就是二手的挤压，这里面有两个重点。
前几年福州部分板块供应的新盘，交房后在二手的价格挤压，今年就很明显，比如金山的紫金九号、龙湖天序、成交价已经跟三环边的城市之光持平，甚至更低。
除此之外，比如前几年的东二环、南二环、城南等，这些区域同样有不少新盘都开启交房，在二手市场都出现部分低价房源。
这些次新低价二手的出现，对于周边在售新盘，都会有很明显的价格打压。
对于刚需而言，可能这部分房源的门槛依然偏高，还有一个产品更值得关注。
即福州的安商房，此前盘点过几个重灾区，随着办证的持续推进，价格会打压的更加严重。
对于部分地缘刚需而言，这些安商房可能也是一个不错的选择。
当初面对安商新盘时候价格较高，如今终于熬到安商办证，二手的价格相比当初，肯定会让一切等待都变得有意义。
这里面五四北、塔头、南二环、东区等，都是安商房的集中地，目前部分成交已经低于周边市场价。
明年这个趋势，可能会更加猛烈。
这些安商房的低价出现，看上去对于周边刚需盘会是打压，除此之外更明显的打压反而是下游板块，即外围区域。
目前福州的外围，不管是高新区、还是城南，基本都出现量价齐跌的状态。
市区的安商房二手出现后，明年外围的走势，只会更难看。
盘点总结
对于目前的楼市，分化的过于典型，加上前几年无止境的安商房供应，明年的市场，预计依然不会太理想。
明年头部改善，预计还会持续热销，外围改善、以及非核心圈的溢价改善，去化难度偏大，不排除个别出现滞销。
前几年预期较好的改善新盘，在二手的价格，预计还要出现较大的下跌，幅度不一定比刚需盘小。
至于刚需盘，今年的供应区位都比较一般，吸引力偏低，加上操盘房企也偏佛系，预计难有起色。
这样的局面，对于部分区位尚可的存量盘，是一个机会，代表很多，比如东区地铁新盘等。
至于外围楼市，自身的崩盘外，市区安商房压制，刚需进入上游板块居住的选择面打开，没有更大预期和涨价信心的信仰下，外围短期都看不到头。
综上，前几年安商房集中供应，闽系暴雷，国企下场，这一系列的操作下，福州的楼市，看上去反而变得更加清晰。
不像2021年那一次放开落户，出现一定范围和周期的回暖，这样的机会，放在目前的市场，可能很难再见了。