地盘说
悲观者正确，乐观者前行。聪明且勤奋的房企，永远都有市场。
■ 撰文 | 李成蹊 ☞ 《地盘》特邀撰稿人
楼市松绑的列车从2023年开到2024年，也没能等到王炸牌，许多人都对政策脱敏了。
从2023年初的小阳春浮现到回归低迷后的乏善可陈，郑州楼市走过的这一年，坎坷且漫长。
站在新年的开端，郑州楼市的复苏之路，未来与过去交织，痛楚与希望并存。
1
向上的力量
只有经历过黑暗的人，才知道光明的可贵。
自2022年7月中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来，“保交楼”成为2023年各地方稳楼市的关键词、房企的重点任务。
痛定思痛的郑州，自然更不会例外。
©保交楼的郑州样本
过去一年半，带有“热搜体质”的郑州，在资金有限的条件下，几乎把所有民营企业的楼盘都纳入了保交楼范畴，甚至包括一些外界认为早已无药可救的项目。保交楼工作的强力推进，让问题楼盘的业主看到了希望。
过程虽然艰辛，结果值得点赞。
这一年，康桥九溪天悦、恒大城、瀚海思念城、名门翠园、郑东龙湖一号等问题楼盘的业主们，经历过苦苦煎熬，先后迎来了交房。
©名门翠园云鼎苑交房现场
数据显示，截至2023年底，郑州保交楼累计交付约19.4万套房屋，涉及199个项目。
这像极了打补丁。窟窿有多大，补丁就得打多厚。郑州楼市最大的一个伤口，正在慢慢愈合。
解决好房子的交付和新楼盘品质保障工作，何愁看不到一个欣欣向荣的楼市？
月初，央行往楼市定向撒钱的事，同样值得关注。
出手就是大手笔。在1月2日，央行公布重启PSL，刚刚过去的12月，三家政策性银行净新增了3500亿元。
©PSL持续投放助力楼市回稳
与过去不同，这次PSL的资金定向投给了保障性住房、城中村改造和平急两用公共基础设施建设三大工程。
而保障性住房建设，则是落实去年14号文新房改的重要动作。郑州借政策东风大力拓展保障房体系，不过咱们做的更多是配租型保障房。
就在刚刚过去的12月底，郑州的第10批人才公寓开始配租。
覆盖了金水、惠济、管城、二七、经开、中牟5区1县，总共8个项目，一次就供应了6760套房源。
©第10批人才公寓配租一览
从第1批到第10批，郑州的配租人才公寓累计供应约3.5万套，涉及39个项目。
虽然，基本上以小户型为主，但便宜的租金，宽松的申请门槛，很好地解决了新市民的安居问题。
通过市属平台公司，将存量商业公寓回购，用于配租型人才公寓房源，既解决了库存困扰，又完善了住房保障体系。
2
实力担当
时代之潮，惊涛拍岸。
行业的周期仍在持续，而房企所能做的，便是如何“穿越周期”。
尽管过去的一年很难，但还是有不少房企步履不停，守住了企业生命线和可贵的公信力。
随着行业持续出清，郑州楼市实力房企的格局，继续变动。
©大郑州房企销售情况一览（图自克而瑞郑州）
在郑州地产自媒体矩阵年度联合榜单中，2023年度十大实力房企榜样：
保利发展、电建地产、华润置地、绿都地产、美盛集团、万科地产、信达地产、亚星集团、招商蛇口 、正弘置业。
进入年度实力房企名单的，除了央国企背景的开发商，还出现了绿都地产、美盛集团、亚星集团、正弘置业等本土房企的佼佼者，这点相当难能可贵。
风云际会下，它们不止是2023年郑州楼市的一面镜子，更为疲软的市场树立了榜样，注入了信心。
©郑州地产自媒体矩阵年度联合榜单
除了企业名声在外，逆势热销红盘成了神话般的存在。
美盛教育港湾与美盛金水印凭借双名校加持，还有灵活多变的销售政策，定位各不同、产品有错分，双雄称霸金水北。
华润置地幸福里蝉联2022年、2023年度榜单热销红盘的项目，个中价值，买到手的都懂。
自2022年5月份开盘热销，到2023年12月份首期精装交付，比合同约定足足提前了11个月时间。
©华润幸福里实景
凭借独一无二的产品力，保利璞悦推动北龙湖豪宅进阶，2023年四开四磬销售业绩一路领先。
作为上半年一直在爆卖的越秀金悦文华，除了越秀地产和金水控股双国企双背书，文化路一小和龙门实验双名校加持外，还有产品力上的锲而不舍。
©越秀金悦文华荣膺热销红盘授牌
万科山河道定位西区改善，自带万科品牌的昭示性，在精工品质、健康、智能化等方面进一步升级，成功吸睛毫不意外。
宝格丽风美学风的华润瑞府，是去年榜单的产品力典范，2.49的容积率，还建有双会所，成就龙湖北岸的高性价比。
万科大都会历经多次实景交付，看得见的品质收获上万户的认可，眼见为实，安全稳妥比其他都更重要。
©万科大都会高品质兑现
稳健的亚星凭一己之力全面拓荒西南三环、大盘开发，到如今建筑鳞次栉比、学府环绕，这也是亚星锦绣山河热销的底气。
主城三环边，标准地铁盘，好产品以及非常具有竞争力的价格，让龙湖熙上兼具了性价比、安全感、品质感和通勤优势，越做品质越好加分不少。
行业内的悲喜并不相通，热销的楼盘也各有各的实力。
真正有实力和品质的楼盘，经得起放大镜式的审视，自然能源源不断吸引购房者的注意，项目带来收获足够的人气和信任。
3
示范榜样
在郑州，开发商卷品质、卷配套、卷交付还不够，现在，又开始卷起了产品创新力。
向上、求新、突破，成为创新榜样楼盘共同的主题。
一年时间，一期越秀金悦文华直接清盘，二期越秀天悦江湾对外开售，同样的配套，产品再次升级。
得益于地块不超过3.5容积率，越秀的户型设计可谓吊打一众友商，除了延续一期超高的赠送，户型也再次创新，约2600m²酒店级雅奢会所，妥妥金水北改善的天花板。
©越秀天悦江湾大门实景
不同于南岸多数楼盘新中式住宅的千篇一律，亚新星云湾通过不同颜色铝板的搭配，加上大面积low-e玻璃的使用，让整个建筑形态优美而又具有张力。
同晟建业松苑在建筑设计上的惊艳与艺术化表达，实际上已经开启了北龙湖豪宅产品的新纪元，也用扎实的高品质折服了中原地区的高净值人群。
星联枫桥湾二期延续一期的六角蜂巢造型，6栋纯洋房，全精装交付，户型从142m²起跳，主力户型175m²、198m²的大四房，还是“六恒黑科技系统”的一场惊艳绽放。
©星联枫桥湾实景
悲观者正确，乐观者前行。聪明且勤奋的房企，永远都有市场。
作为郑州首个真正意义地铁上盖TOD楼盘的郑轨云麓，配套诱人价格亲民；区域内将阳台进深做到2米宽、层高3.1米的常绿蓝城金水宸院，更是卷到把交付承诺到18个月；电建中原华曦府、高新和锦瞻云在产品力发挥到极致的同时，力求要做区域标杆。
这些年度新锐楼盘，都深深明白，市场在变，行业逻辑也在改变，购房者对好房子的需求不变。
©郑轨云麓地铁上盖TOD透视图
优秀的开发商们深知，守住底盘、开发第二曲线远比规模增长更为重要，这在地市优秀房企们身上体现得淋漓尽致。
这一年，郑州地产自媒体矩阵研学行，先后走进了商丘金沙、濮阳冶都、信阳春晖这些深耕本地的房企。
从他们身上不难看到，哪怕是偏安一隅，在附身深耕的同时，坚守住品质，照样能大放异彩。
©自媒体矩阵研学行走进春晖集团
虽然面对这场行业变局，充满着无力感，但它也孕育着新的机遇。
兰溪府、中海二砂项目、招商春江观澜、华润超总项目、中豫湖城印象、万科云河锦上的即将入市，让我们看到2024年的郑州楼市依然值得期待。
值得期待的，不只是新拿地或者新入市，而是背后对于产品的用心和市场竞争的重新认识。给他们点儿时间，看产品说话吧。
2024年，楼市依然困难重重，唯有发自内心去做好产品，方有生存空间。尽管一切都在悄然改变，但一切又有迹可循。
凡是过往，皆为序章。
当2024年扑面而来，我们应该拿什么样的姿态应对呢？我想，应该是我们最好的状态。
再难得要挺住，也得好好干。这是我们安身立命的基石，也是我们的“护身符”。
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