2024年第03周广州城市更新市场周报
（01月15日—1月21日）
本期看点
政策资讯：
本周共收录2条政策，其中1条省级政策、1条市级政策，涉及国土空间规划、公房住宅租金标准等。
行业资讯：
1.住房总需求平稳，城市融资协调机制带动新房销售回升可期
2.广州市住建局公布2024年工作计划
3.广州：强化用地全流程管理 以高水平城中村改造推动海珠高质量发展
4.广州黄埔区：城中村改造推进产城融合 科学城打造高质量发展引擎
5.广州白云区4个城中村旧改备案通过
项目动态：
本期，广州市共发布4个项目动态：基础数据结果公示1项，用地面积89.5公顷；更新单元规划公示1项，用地面积171公顷；实施方案2项，用地面积115.3公顷。
市场资讯：
1.土地挂牌
本周无土地挂牌信息。
2.土地成交
本周有6宗土地成交信息。
3.新盘入市
本周有6个新盘入市。
4.房地产市场交易信息
住宅成交615套，成交面积67852㎡；商业成交167套，成交面积10540㎡；办公成交68套，成交面积3583㎡；车位成交395套，成交面积5163㎡；合计成交1245套，成交面积87138㎡。
01
政策资讯
本周共收录2条政策，其中1条省级政策、1条市级政策，涉及国土空间规划、公房住宅租金标准等，具体政策内容要点如下：
1.文件名称：广东省人民政府关于印发广东省国土空间规划（2021—2035年）的通知
发布单位：广东省人民政府
发布日期：2024-1-16
文件要点：1、明确发展目标。《规划》明确，广东将积极推进国土空间保护、开发、利用和修复，到2035年，全面建成安全、繁荣、和谐、美丽的高品质国土；到本世纪中叶，广东全域形成均衡、协调、有序的国土空间格局。
2、构建国土空间开发保护总体格局。《规划》以“世界窗口、活力广东、诗画岭南、宜居家园”为发展愿景，着力把广东建设成为“中国特色社会主义先行区、高质量发展的引领区、美丽中国建设的典范区、开放包容智慧的宜居家园”。广东将立足资源环境禀赋和社会经济发展水平，以“三区三线”和主体功能区战略格局为基础，构建“一核两极多支点、一链两屏多廊道”的网络对流型国土空间开发保护总体格局，促进形成“一核一带一区”区域发展格局。
3、优化农业、生态、城镇等空间布局。在农业空间安排上，广东将巩固“四区一带”农业空间格局，推动珠三角都市农业区、粤东精细农业区、粤西高效农业区、粤北生态特色农业区四大农业功能片区和南部蓝色农业带建设，提高粮食和重要农产品保障供给能力；在生态空间安排上，广东将筑牢“三屏五江多廊道”生态空间格局，推进南岭生态屏障、粤港澳大湾区外围丘陵浅山生态屏障、蓝色海洋生态屏障保护修复，强化东江、西江、北江、韩江、鉴江等骨干水系保护，构筑以重要水系、森林带和海岸带为主的生态廊道，强化生态系统多样性、稳定性、持续性；在城镇空间安排上，广东将完善“一群五圈”城镇空间格局，推动珠三角城市群高质量发展，打造广州、深圳都市圈，促进珠江口西岸、湛茂地区一体化和汕潮揭同城化发展，培育更多高质量发展的增长点增长极；在海洋空间安排上，广东将强化“六湾区一半岛五岛群”海洋空间格局，跨行政区推动大汕头、大红海、环大亚湾、环珠江口、大广海、大海陵六大湾区和雷州半岛的海洋资源整合，优化珠江口、大亚湾、川岛、粤东、粤西五大岛群功能布局，提升陆海协同发展的持续力。《规划》还提出，构建充分展现山海相连的地域景观、碧道成网的流域风光、开放包容的人文特质、风格各异的城乡特色等“四位一体”的岭南魅力空间体系，营造自然生境和美好人居诗意共融的美丽图景。同时，健全绿色安全的基础设施支撑体系，建设现代化韧性安全广东。
2.文件名称：广州市住房和城乡建设局关于调整广州市公房住宅租金标准的通知
发布单位：广州市住房和城乡建设局
发布日期：2024-1-19
文件要点：1、明确基准租金标准。（1）公产类租金。承租公产、经租产、无主代管产、拆迁代管产、逆产、封建产、外产等产别的公房住宅承租人适用公产类租金。本类住宅基准租金从每㎡使用面积平均月租金4.0元，调整到4.5元。（2）政府代管的私产类租金。承租“双代”房（内托产）、抢修代管产、托管产等政府代管的公房住宅的承租人适用私产类租金。本类住宅基准租金按每㎡使用面积平均月租金7.3元计算。
2、明确成本租金标准。成本租金标准从每㎡使用面积平均月租金15.5元，调整到17.5元。
3、明确市场租金标准。市场租金标准按房屋租赁管理部门最新公布的房屋租金参考价计收。
02
行业资讯
1、住房总需求平稳，城市融资协调机制带动新房销售回升可期
住房交易包括新建商品住宅销售（包括预售和现售）和二手住宅买卖。2023年以来，因房地产市场供求关系发生重大变化，并受国内外多重因素交织叠加影响，住房交易恢复与经济恢复一样，也是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。
总的看，2023年的住房交易是“前高、中低、后稳”，新房和二手房加在一起，住房交易总量今年实现正增长，住房总需求保持平稳。一季度疫情防控转段后人们的信心有所恢复，前期疫情积累的购房需求相对集中释放；二季度房地产市场活力有所减弱，购房人观望情绪加重；三季度在“认房不认贷”“降低首付比例和利率”“居民换购住房个人所得税优惠延期”等房地产利好政策的作用下，房地产市场活跃度有所提升，住房交易总量企稳。国家统计局数据显示，2023年全国新建商品房销售面积同比下降8.5%。另据住房城乡建设部门相关数据，同期二手房成交量同比是增长的，新房和二手房合计交易保持正增长。
导致目前新房销售量下降的原因，一方面是部分居民因就业压力加大、收入增长预期减弱等原因，暂缓或推迟购房。另一方面很重要的一个原因，就是部分房企出现债务违约风险、一些在建项目逾期难交付，对新房市场产生负面影响，许多购房人不敢买新房特别是期房，部分购房人转向购买没有交楼风险的二手房。
2023年四季度召开的中央金融工作会议和中央经济工作会议强调，要促进金融与房地产良性循环，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。近日，住房城乡建设部、金融监管总局联合印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，明确由城市人民政府建立房地产融资协调机制，由城市房地产融资协调机制提出可给予融资的房地产项目名单，提供给金融机构，金融机构评估后，分类给予融资支持。城市房地产融资协调机制的建立，有助于更好一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，保障房地产项目正常开发建设，防范在建项目停工、逾期交付，切实维护购房人合法权益，有效打消购房人顾虑，提振市场信心。
2、广州市住建局公布2024年工作计划
1月18日，广州市住建局公布了2024年工作计划。备受关注的城中村改造，今年将推动出台广州市城中村改造条例、城中村改造实施意见等政策，严格落实“依法征收、净地出让”，确保城中村改造项目动则必快、动则必成。
围绕城市高质量发展，广州今年将积极稳妥推进城市更新。实施城市更新行动，坚持城市体检先行，把城市体检发现的问题短板作为城市更新的重点，统筹推动城中村改造、既有建筑更新改造、城镇老旧小区改造等城市更新工作，以城市更新带动城市高质量发展。
广州今年将全力推进城中村改造。持续完善政策体系，推动出台广州市城中村改造条例、城中村改造实施意见、城中村改造工作导则等配套政策。科学区分“留、改、拆”，对有价值的资源做到“应保尽保”，对于拆除新建和拆整结合的城中村坚持“拆、治、兴”并举。创新开展城中村改造专项体检，提出分类分级改造建议，科学合理编制城中村改造中长期建设计划、年度计划及城中村改造方案。严格落实“依法征收、净地出让”，确保城中村改造项目动则必快、动则必成。
今年，广州将参照机场三期“指挥部＋公司”工作机制，强力推进广州新中轴（海珠）、广州火车站、罗冲围、环五山创新策源区四大片区改造。实现首期项目全面开工建设。
同时，拓宽改造融资渠道，积极争取国家融资优惠政策、中央预算内资金、地方政府专项债券、政策性开发性金融工具等多种资金支持，广州正在申请全国城中村改造专项借款，推进首批借款项目落地实施。加大城中村改造筹建保障性住房力度，重点推动解决新市民、青年人的住房困难问题。
3、广州：强化用地全流程管理 以高水平城中村改造推动海珠高质量发展
新年伊始，在沥滘复建安置房地块上，在高耸的大楼楼顶，“封顶大吉”这几个字显得格外耀眼，这是沥滘城中村改造项目第三栋复建安置房成功封顶，标志着沥滘城中村改造迈入新阶段，离村民们日夜期盼的复建房建设落成又近一步。 截至目前，沥滘城中村改造项目已开工建设8个复建地块，全部建设完成后，将可提供复建住宅67万㎡，复建商业10万㎡。
沥滘村位于广州市新城市中轴线南段滨水区，毗邻海珠湖和珠江后航道，其规划总用地151万㎡，建设总量436万㎡，是海珠区改造面积最大的城中村，未来将建成有经典魅力、有时代活力和全球影响力的中国式现代化中心城区典范。为进一步加快推动沥滘城中村改造实施落地，助推珠江沿岸高质量发展和“海珠环中央湿地价值圈”建设，广州市规划和自然资源局海珠区分局聚焦改造难点堵点，从土地整备到土地供应，强化用地全流程管理，多措并举破解沥滘改造难题。
积极稳步推进城中村改造是城市实现高质量发展的重要手段，海珠区分局将立足海珠区“一区一谷一圈”发展空间格局，结合“百千万工程”实施要求，坚持“拆、治、兴”并举，积极配合加速推进城市更新工作，提升城市空间品质，以高水平城中村改造推动海珠高质量发展，为广州实现老城市新活力、“四个出新出彩”提供规划资源强劲动力。
4、广州黄埔区：城中村改造推进产城融合 科学城打造高质量发展引擎
位于广州科学城的大塱城中村改造项目，今年将实现回迁房全面交付，距离方案获批仅5年，跑出“黄埔速度”。项目释放出成片连片产业用地，成功引入粤港澳大湾区国家技术创新中心、国家级人力资源产业园等科技创新产业载体，以产业发展带动共同富裕。
作为广州高质量发展的主引擎，黄埔区在城中村改造中坚持行政推动、政策创新双管齐下，改造项目批复数量、开工面积、竣工总量、投资金额等指标数据持续领跑全市。为坚决扛起“经济大区真正挑大梁”的责任担当，黄埔区通过城中村改造，为重大项目落地提供土地资源，为市民完善公共服务配套，为经济“稳增长”作出积极贡献，实现公共利益、社会效益全方位提升，构建宜业宜居新黄埔。
广州开发区城市更新局局长侯奔说：“我们通过政策创新、行政推动，城市更新及城中村改造在产业空间释放、公共服务提升、人居环境改善等方面取得了初步成效。”
在产业空间释放方面，黄埔区已批的城中村改造项目，已规划落实政府产业用房等产业载体总建筑面积约1019万㎡，预计全部重点项目改造后，可释放产业载体面积约2108万㎡。黄埔区通过储改结合，在大塱、何棠下、汤村等旧村项目释放的产业用地上，推动多益网络总部、粤港澳大湾区国家技术创新中心、中新国际科技创新合作示范区、小鹏汽车智造产业园等重大项目成功落地。产业的发展带动共同富裕。黄埔以城中村改造推动广州人工智能与数字经济试验区（鱼珠片区）建设，其中文冲村级工业园改建为中国软件CBD，引进自动驾驶龙头企业百度阿波罗，集聚统信、麒麟等50余家国产软硬件企业，村社集体经济收入从每年200万元提升至4800万元；横沙城中村改造项目已竣工交付的商业办公楼每年为村集体返还物业租金收益1745万元，与改造前相比实现倍数级增长。
5、广州白云区4个城中村旧改备案通过
近日，据广东省投资项目在线审批监管平台获悉，白云区这些片区城中村旧改有新消息，复建安置地块备案通过，其中包括白云区潭村、螺涌、松南、松北城中村改造项目（复建安置地块及相关配套设施）。
2024年1月15日，广州市代市长孙志洋在广州市第十六届人民代表大会第四次会议上作政府工作报告（下称“报告”）。报告提到，“扎实有序推进城市更新。”“强力推进广州新中轴（海珠）、 广州火车站、 罗冲围、 环五山创新策源区四大片区改造，力争首开区实现开工建设，加大城中村改造筹建保障性住房力度。”
白云是广州城中村最多的中心城区，国家和省、市密集部署推动城中村改造，是不容错失的历史机遇。罗冲围片区改造，白云怎么干？广州依水而生、依水而兴，珠江孕育了广州两千余年开放包容的悠久文明。罗冲围片区西临珠江西航道，东邻广州白云站，北承白云湖数字科技城，南接白鹅潭商务区，地处珠江高质量发展带向北发展的起点。白云区以广州市推进四大重点片区改造提升为契机，在罗冲围片区重点打造湾区新岸，首期启动松溪片区、白云站西（潭村）片区改造。
依托罗冲围片区改造提升，白云区将“产业第一，制造业立市”深度融到片区产业能级提升工作中。打造“一个中心（华为广州研发中心）”，建设“两个平台（广州时尚之都、广州食材之都）”，汇聚科创商贸发展新力量。根据中共广州市白云区委十三届七次全会暨区委经济工作会议的决策部署，白云要以打硬仗的精气神推进城中村改造，扛起责任担当，坚持“拆治兴”并举、“留改拆”并进，强化政策、资金、土地等要素保障，着力破解难题，全力推动广州湾区新岸（罗冲围）片区等“5+5+X”城中村改造工作，在提升城市环境品质上创先争优走前列。
详细内容：
03
项目动态
本期，广州市共发布4个项目动态：基础数据结果公示1项，用地面积89.5公顷；更新单元规划公示1项，用地面积171公顷；实施方案2项，用地面积115.3公顷。
1、基础数据结果公示
1
广州市番禺区东环街东沙村改造项目
现状调查土地面积：894900㎡
现状建筑：实测建筑面积合计约317314.6㎡，其中住宅实测建筑面积约99907.5㎡、村集体物业实测建筑面积约189056.6㎡、非村属国有物业实测建筑面积约15800.1㎡、其他类型物业实测建筑面积约12550.4㎡
人口：总人口11102人，其中常住人口9823人，非常住人口1279人
古树名木：10株
公建配套及市政设施：47座
2、更新单元规划公示
1
广州火车站片区越秀区瑶台村城市更新单元
申请单位(个人)名称：广州市越秀区房屋管理局(广 州市越秀区城市更新局)
用地位置：瑶台村城市更新单元位于越秀区西北部，是广州火车站片区的重要组成部分，共171公顷，东至三元里大道-站西路-广园西路，南至站西路，西至同德围高架，北至越秀区界-白云区界-环城高速，包含沙涌南自然村、瑶台自然村、王圣堂自然村。
申请调整内容：为总体实现广州火车站片区高质量发展的要求，并提升瑶台城中村人居环境，开展本次越秀区瑶台村城市更新单元详细规划，主要内容如下：
(一)规划用地和指标：优化用地布局，促进片区产城融合与职住平衡；优化片区骨架路网体系，与站城产居一-体化地区的规划道路紧密衔接，打通跨铁通道，优化瑶台西街等道路线位，并完善加密次干道支路网，规划后更新单元面积171公顷，总体路网密度约14.2km/k㎡;改造范围97公顷，规划总建筑面积约280万㎡。
(二)公共服务设施：改造范围内，按照《广州市城乡规划技术规定》、《广 州市城市更新单元设施配建指引》等相关要求配置公共服务设施，主要包含完全中学、小学、变电站、垃圾压缩站、供水加压泵站、污水泵站、社区中心以及社会停车场等，建筑面积共约18万㎡，满足每100㎡住宅建筑面积配置不少于11㎡的公共服务设施要求。
(三)城市形态与开敞空间系统规划：优化城市形态，在重要节点形成地标簇群，与站城产居一体化地区共同塑造起伏有序的城市天际线；优化绿地布局，结合景泰涌打通蓝绿脉络，并规划多处开放的社区中心和公园，形成多元的开敞空间系统，提升片区的人居环境。
3、实施方案
1
广州市黄埔区永和街道贤江社区旧村改造项目
项目区位：位于广州市黄埔区中部，广州科学城长岭片区与永和片区交汇处，南临贤江公园，西临万科山景园，东至新庄村，北至黄旗山
改造范围用地面积：测量范围108.1公顷。其中范围内标图建库50.4公顷，其他用地57.7公顷
建新范围用地面积：建新范围79.8公顷，复建地块用地面积41.3公顷，融资地块用地面积39.6公顷
建新范围建筑面积：222.6万㎡（居住用地37.92公顷，容积率2.7-5.2，计容建筑面积171.72万㎡；公共管理与公共服务用地14.82公顷，容积率0.87，建筑面积12.88万㎡，商业服务业设施用地1.00公顷，容积率5.50，建筑面积5.48万㎡；商业服务业设施用地兼容居住用地兼容道路与交通设施用地3.61公顷，容积率6.68，计容建筑面积24.12万㎡；工业用地1.88公顷，容积率4.0，计容建筑面积7.50万㎡；绿地兼容公共管理与公共服务用地兼容道路与交通设施用地3.87公顷，容积率0.14，计容建筑面积0.56万㎡）
改造方式及模式：全面改造方式；合作改造模式
历史文化保护：贤江旧村改造项目研究范围(含建新范围)内历史文化遗产对象共计5处，包括区登记保护文物单位1处，历史建筑2处，传统风貌建筑2处。建新范围内涉及2处历史建筑，2处传统风貌建筑，均原址保留。
2
广州市黄埔区长平社区旧村改造项目
项目区位：位于广州市黄埔区中部，西临萝平路，东临羌洞街，北靠老虎坑，南接长贤路
改造范围用地面积：测量范围81.83公顷
建新范围用地面积：建新范围33.5公顷，复建地块用地面积24.3公顷，融资地块用地面积9.3公顷
建新范围建筑面积：98.7万㎡（居住68.6万㎡，商业25.1万㎡ ，公配5万㎡ ）
改造方式及模式：全面改造方式；合作改造模式
拆迁补偿安置原则及方案：
(1)测量范围内建筑补偿长平旧村全面改造测量范围内约81.83公顷内的建筑物(包括村民房屋和集体物业)，以广东省测绘技术有限公司的测绘数据作为现状建筑量的补偿依据。拆迁实物安置建筑面积、现金补偿等补偿方式在不突破复建总建筑面积和改造成本总额的前提下统筹实施。
(2)适用对象被拆迁人是指测量范围内用地和房屋的权属人。
(3)补偿安置方式被拆迁人可以选择货币补偿(弃产)和回迁(本村)安置两种补偿方式，或者以两种补偿方式结合进行补偿。
(4)回迁安置位置回迁(本村)安置区位于长平村建新范围内，用地面积24.25公顷，设有幼儿园、农贸(肉菜)市场、村民委员会、社区卫生服务站、物业管理用房等。具体位置、用地面积及公建配套以政府批准文件为准。
04
市场资讯
1.土地挂牌
本周无土地挂牌信息。
2.土地成交
本周有6宗土地成交信息。
3.新盘入市
本周有6个新盘入市。
4.房地产市场交易信息
统计时间：2024年01月15日至2024年1月21日
数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心
如需了解政策详情，以及更多广州/佛山/深圳等城市更新项目合作机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）
合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。
合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。
免责声明
本公众号所发布的内容均根据现行有效的国家法律法规与地方城市更新政策规定，按照行业专业标准原创而成，所用数据基于合一城市更新集团的市场监测以及对公开信息进行的综合整理与分析，力求公正客观的反映城市更新行业发展现状与趋势。因数据统计时间与统计口径的差异，合一城市更新集团不保证公众号所载内容的完全准确性与完整性，如后续发布内容与前期内容存在差异，合一城市更新集团可随时更改且不予特别通知。本公众号所载内容均不构成对任何机构或个人的建议，仅供大家决策参考，任何机构或个人使用本公众号所载内容，请自行判断是否符合特定事实与前提。
本公众号所载内容的知识产权归合一城市更新集团所有，未经书面同意，任何机构或个人不得更改或以任何方式翻版、复制、转发或引用本公众号所载内容。未经授权私自转载或者转发本公众号所载内容的，所引起的一切后果和法律责任由私自转载或转发者承担，合一城市更新集团保留随时追究其法律责任的权利。