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自2014年参与筹备业主大会以来,钱正云累计出庭超过100次。中青报·中青网记者 谢洋/摄

2024年1月17日10时25分,钱正云早早坐在法庭原告席上。

此前,他以个人名义状告广西金瑞物业服务有限公司(以下简称“金瑞物业”),要求被告公示其进驻小区以来的公共收益情况。

自2014年参与筹备云星·城市春天小区(以下简称“城市春天小区”)业主大会事务以来,钱正云累计为小区业委会的案件出庭逾百次,仅2023年,他的出庭次数就不低于20次。他形容自己,“不是在起诉,就是在上诉,或者在诉讼的路上”。

钱正云始终坚信,只有依法维权,才能使业主权益得到真正保障和实现。

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城市春天小区第三次业主大会召开时,业主代表在消防通道进行开箱验票统计。受访者供图

有业主反映,小区公共收益从不公开

城市春天小区位于广西壮族自治区南宁市西乡塘区的核心地段——北湖路黄金商业走廊。第一期商品房业主于2007年入住,目前小区总面积39万平方米,共有4期业主3300多户入住。建成之初,该小区由另一家物业公司提供服务。

2010年,金瑞物业进驻城市春天小区。

“金瑞物业只有三级物业管理资质,按照当时的住建部物业资质管理办法,30万平方米以上的住宅项目需要具备一级资质的物业服务企业才可以承接。”钱正云说。

中青报·中青网记者在城市春天小区采访时,一些业主反映:当时大家发现小区公共车位被金瑞物业出租给第三方高价收费,小区公共收益从不公开。加上小区日常物业管理中的种种问题,为督促其整改,小区业主们决定通过选举成立业主委员会主张自己的权利。

第一次选举,北湖街道办事处坚持要求业主委托投票时,需要给受托人提供其身份证、房产证及委托书原件等材料才能进行委托投票,不能使用复印件。考虑到将这些重要证件的原件交给他人存在较大法律风险,部分业主不愿意委托投票,导致第一次选举因票数不足失败。

尽管存在上述波折,但2015年11月城市春天小区首届业主大会召开时,很多业主积极赶回来参与投票。当时,小区有近70%的业主参与投票,成功选举产生第一届业主委员会。

2017年12月8日,城市春天小区第一届业委会两年任期届满面临换届。在任期内,业委会提起了物权保护纠纷的诉讼,诉请金瑞物业撤离小区,移交全部物业管理资料。

一审胜诉后,金瑞物业不服,提起上诉。

为继续维权,业委会决定启动换届选举,没想到又遇到了新麻烦。

当时的《广西物业管理条例》和《南宁市物业管理办法》规定业委会成员必须有高中以上文化程度,还要物业公司出具不欠物业费的证明才能作为业委会委员候选人。第一届业委会认为此规定限制了业主的被选举权,向广西壮族自治区原政府法制办公室提交了合法性审查申请。

2017年12月28日,广西壮族自治区原政府法制办公室在答复函中称:“由于该问题具有普遍性、复杂性和争议性,为慎重起见,我办将向国务院法制办作专题请示,待国务院法制办回复后再正式向你们作出答复。”

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城市春天小区外景。受访者供图

一波三折的换届和备案

业委会的换届选举,箭在弦上。

作为指导单位,南宁市西乡塘区住房和城乡建设局坚持要求业委会候选人提供物业公司出具的不欠物业费证明,否则不能召开业主大会。2017年11月5日,业委会对此指导意见不服,提起行政诉讼。

与此同时,考虑到如果任期届满,新的一届业委会还没有成立,小区业委会的主体资格将不再存续,对金瑞物业的维权就难以继续。为此,城市春天小区第一届业委会在和住建局的诉讼期间自行开展换届选举。

西乡塘区住建局表示,因为业委会不接受指导,因此其不参与换届选举,对选举结果不予承认,拒绝对选举结果进行备案。

无奈之下,业委会对住建局不予备案的行为提起诉讼。后在办案法官的调解下,最终业委会撤诉。2022年4月28日,西乡塘区住建局协调街道办对第二届业委会进行备案。从组织换届开始,城市春天小区第二届业委会5年的任期只剩7个月。

2022年10月,业主大会决定选举第三届业委会继续维权。让钱正云没想到的是,第三届业委会换届又遇到波折。

2022年10月8日,第二届业委会启动换届选举工作,同日书面报告北湖街道办、西乡塘区住建局和北湖东社区并邀请各部门指导换届工作。10月23日街道办复函称,换届工作必须由街道办组织,业委会自行启动的换届选举违规。第二天,业委会暂停此前工作,并恳请街道办尽快组建筹备组进行换届选举。

等待近一个月后,街道办仍未组建筹备组。此时第二届业委会的任期已不足20天。无奈之下,业委会按照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定自行召开业主大会组织换届选举。

2022年12月1日,业委会接到街道办函,重申业委会无权自行组建筹备组。此时小区已选出自己的第三届业委会。但北湖街道办复函明确对其不予备案,并于几天后在小区内张贴组建业委会筹备组的报名通知,要求重新组织选举。

2022年12月28日,业主大会提起行政诉讼,要求北湖街道办对小区自己选出的业委会备案,钱正云出庭参加诉讼。但最终,一审法院和二审法院,都以城市春天小区业主大会不符合提起本案诉讼的法定条件,驳回起诉。

2023年7月17日,钱正云重新以业主委员会的名义提起了行政诉讼要求备案,并在一审法院审理过程中提交了1864名业主的联名授权材料。

截至目前,城市春天小区的第三届业委会仍未正式备案。

解决备案争议有待于完善和优化法律规则

“业委会选举完成之后,应当按照《物业管理条例》第十六条的规定,去街道办或者乡镇人民政府备案。但这个备案是告知性的还是具有行政许可性质,是目前司法实践中的争议焦点。”钱正云说。

广西大学法学院助理教授、法学博士曹舒说,从《物业管理条例》第十六条和《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条的规定来看,业主委员会成立后向县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报送备案属于法定义务,具体类型上则包括成立备案、变更备案和注销备案。但法规中并未明确备案的性质和效力,这也引发了相关主体间的矛盾纠纷。

曹舒表示,业主委员会作为业主大会的执行机构,其在备案前已按照法定程序选举产生,其合法性来源于业主大会的选举与授权,是否备案并不影响业主委员会的生效。换言之,行政机关的备案并不是业主委员会合法的要件之一,这与公司法人需要经过登记才能生效是不一样的。尽管相关法规规定了业主委员会的备案程序,但并未明确该备案是业委会成立、变更或终止的要件,从这个角度看,业主委员会的备案属于一种事后性的告知性备案。

曹舒认为,业主委员会的备案又不同于一般的告知性备案。《业主大会和业主委员会指导规则》第三十四条规定了业主委员会可持备案证明向公安机关申请刻制印章。这一条款实际上是增设了备案的效力,而如果相关部门不予备案,业主委员会就不能依法刻制和使用印章,也无法依法行使权利,实践中也就产生业主委员会是否必须经过主管部门的认可才能依法行使权利的争议。

在云南大学马克思主义学院副研究员、法学博士胡仕林看来,业委会换届要走的程序跟首次成立的程序差不多,“换届难”其实是“成立难”的一种表现。业委会“成立难”尽管具有一定的普遍性,但近年来,中央及有关部门多次出台政策文件,要求“改进社区物业服务管理”“物业管理融入基层社会治理体系”“以党建引领基层治理”等。在此背景下,业委会的建设发展在实践中得到重视,其“成立难”问题有望逐步改观。

胡仕林建议,地方政府和居委会应当转变观念认识,强化对业委会成立的支持,要充分认识到业委会制度本身应有的正向治理功能,建立常态化支持新建小区及时组建业委会的机制。“业委会组建得越早,越能发挥监督功能,预防和减少开发商、物业企业侵害业主权益的纠纷。”

中青报·中青网记者 谢洋 实习生 江畅 来源:中国青年报

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