本文是晴空云鹤的武汉房产系列文章第8篇，全文约3100字。
2024年1月，全国和各城市的各项社会经济指标统计数据都先后陆续出炉了。
从全国来看，1月17日，国家统计局发布了2023年我国的国内生产总值（GDP）数据高达126.05万亿元，同比增长5.2%，基本上与预期值差不多。
再看武汉，1月18日，武汉市程用文市长在政府工作报告中提到，2023年武汉市地区生产总值有望突破2万亿元，预计全年增长6%左右。武汉正式迈入“2万亿GDP城市俱乐部”，如此成绩，令人欣喜，但也并未出乎意料。
当我看到武汉市2023年房地产成交量数据，倒是有些令人感到意外。很多人都切身感受到了武汉楼市这两三年来的“跌跌不休”惨状，然而，实际成交量却跟想象的不太一样，这个事情值得说道说道。
据武汉市房管局和中国指数研究院统计数据显示，2023年武汉市新建商品住房成交近10.99万套，同比2022年小幅下滑；二手住房成交10.56万套，和2022年相比增长39.7%。
通过这一组数据，我们可以看出什么呢？
为了让大家对武汉市的商品住宅新房和二手房市场有一个更全面的了解，晴空云鹤特地搜集整理了一些历史数据，主要是从2010年到2023年的历年新房和二手房市场成交套数情况，通过数据对比分析，有助于帮助我们看到数据背后的深刻变化。
一、武汉二手房逆势增长，新房二手房互为消长，整体触底企稳回升
当看到武汉市商品住宅二手房的成交套数首次超过10万套，几乎追平了新房成交套数。一边是新房成交量继续同比下滑8.1%，一边是二手房成交逆势增长39.7%，两个市场，冷暖不一，令人颇感意外，没想到武汉楼市变化得这么快。
通常衡量一个城市的房地产市场成熟程度如何？有一个指标可以参考，就是二手房成交量与新房成交量的比值。
如果一个城市的二手房成交量达到新房成交量的50%时，说明这个城市的房地产市场开始变得成熟，房产流通性良好。
当该城市的二手房成交量超过新房时，就说明该城市的房地产市场已经进入存量市场，也就是以二手房为主的市场。
从增量市场过渡到存量市场，正常情况下都是一个渐进的过程，随着城市人口和可供开发土地的增量放缓而逐步更替。
通过数据图表（如图所示），我们可以看出：
1、武汉新房市场成交量阶段性见底，高歌猛进的增量时代已落幕。
武汉新建商品住房成交量，从2016年达到近30万套峰值后，开始持续波动式下滑，到2023年，基本与2010年持平，成交量回落到了十年前。
2010年时，武汉全市常住人口979万人、户籍人口836万人。2022年，武汉全市常住人口1373万人、户籍人口944万人。
在对比人口数据来看，这也意味着，武汉楼市新房增量市场高歌猛进的时代已宣告落幕。
2、二手房成交量逆势大增，在存量博弈环境下，新房和二手房市场分裂、互为消长。
从相对值来看，2016年以前，武汉市商品住宅二手房成交量持续低于新房市场的1/3。
从2017年到2021年，武汉二手房成交量接近新房市场的1/2。
2022年，武汉二手房成交量约占新房市场的2/3。
2023年，武汉二手房成交量约占新房市场的96%，基本上追平。
从绝对值来看，从2016年开始，武汉二手房成交套数持续保持在每年7.5万套以上，呈波动式增长态势。与此同时，武汉新房市场从2016年以后进入波动下行阶段。
2023年，武汉二手房成交套数首次突破10万套，创历史新高。与之形成鲜明对比的是，2023年的武汉新房市场却创下了近十年来最低记录。
可见，武汉市新房和二手房市场已经呈现出明显的互为消长、替代竞争的关系。
3、武汉“新房+二手房”市场，整体上呈现出“底部企稳回升”态势。
如果把武汉市的新房和二手房市场历年成交量合计成一个整体来看，2013年至2021年，武汉市新房加二手房成交量始终保持在每年20万套以上的规模。
即使是2022年，新房二手房成交量双双明显下滑，但二者之和依然有19万多套。
2023年，武汉楼市透着阵阵寒意，新房成交量创十年来最低记录，二手房却创历史最高记录。市场就是这么分裂，就有这么魔幻。2023年，武汉的新房和二手房成交量却高达21.55万套，呈现出触底反弹的趋势。
从2010年到2022年，这12年来，武汉市的常住人口增加了400多万，户籍人口增加了100多万。
从2010年到2022年，这12年来，武汉市的新房成交约210万套，二手房成交约80万套。
考虑到很多人买房并不一定迁入户口或买房后可能迁出户口等多种因素，武汉商品住房新房和二手房成交量与武汉市的常住人口和户籍人口增量，基本匹配。
在很大程度上说，武汉房地产市场是有人口基础来支撑的。
单纯从新房市场来看，武汉新建商品住宅的增量空间相对有限，正逐步迈入存量市场。
但如果把新房和二手房作为一个整体市场来看，我们却发现了，武汉房地产市场整体上呈现出“底部企稳回升”的态势。
二、为什么武汉的二手房成交量能逆势增长？
结合自己的观察以及众多读者朋友咨询我买房和教育等方面的问题，晴空云鹤分析总结为以下三点原因。
1、趋利避害心理，别人的不足正是你存在的理由。
2021年恒大等地产公司爆雷现象频出，引起人们对购买期房可能会面临的房屋烂尾、交房质量、配套不利等问题表示担忧。人们买新房，也主要是买央企国企等品牌房企的楼盘。
新建期房的不足，正是二手房更受关注的理由。
二手房基本上都是现房，所见即所得，不用担心烂尾、交房质量与宣传交付标准脱节等问题，周边各类生活配套相对成熟和完善，如果原房主的装修风格和标准档次都不错，还可以剩下至少一二十万元的装修成本，这些都是人们买二手房的重要考量。
2、教育才是最核心、最刚性的需求。
陪读房是租房界的刚需之王，学区房是买房界的刚需之王，而且没有之一。
不论是陪读房还是学区房，教育资源都是其最核心、最刚性的需求，且最容易溢价。
陪读房，更多的是针对高中生，核心需求是学校就近、便利和房屋品质好。
学区房，则侧重于小学和初中，核心需求是学校教学水平高、升学率高，就近对口划片。
从某种意义上来说，读民办学校是一种消费行为，买学区房则更偏向于投资行为。当然，投资行为，就必然会有周期，有预期，有价值高估，也有价值低估。
这两年向晴空云鹤咨询房产问题的朋友们，首要关注的问题就是学校对口怎么样，有的甚至在买婚房的时候就已经一并考虑学区这个问题了。
晴空云鹤再次也建议，凡是考虑学区问题买房的朋友，宜早不宜迟，不要等到小孩马上要上小学甚至已经上小学之后才考虑，中途转学是很麻烦的事情，既要看当下格局，又要看未来几年的政策趋势变化。
3、不是新房买不起，而是二手房更有性价比。
2023年武汉二手房成交量逆势上行，同比大涨近40%，如果再结合这几年的房价变化来看，说明武汉二手房的成交量大增，是以价换量的结果。性价比，才是硬道理。
套用一句网络流行语来说，不是新房买不起，而是二手房更有性价比。
这主要由新房和二手房的定价机制来决定的。
新房的世界，定价是有规则的，有约束的，更是有定价逻辑的。
新房要想降价，更是要有论点、论证、论据的，有计划，有步骤，有组织的。为什么降价？降价多少？怎么降？会有什么影响？需要有什么预案？如果以前高价买房的业主来售楼部闹事，怎么办？
如果说，新房市场是B2C，是一个组织、一群人与单一个体的博弈。
那么，二手房市场则是C2C，是个体卖家与个体买家的博弈。
二手房的世界，就是一个巨大的草台班子。
散装的个体，参差的认知，哪有那么多的定价逻辑，更多的是从众心理和羊群效应。
二手房的定价和降价，看房主心情和预期，看房主是否急着用钱，“爱谁谁，爱咋咋滴，我的房子我做主，关别人鸟事”，“我想卖多少钱就卖多少，别人管得着吗！你们不想让我卖低价，有本事你把我的房子买下来啊”，所以，二手房业主们的所谓价格同盟，都是不攻自破的。
正因为如此，所以，二手房的淘房捡漏机会更多，淘到高性价比的二手房机会也更大，当然，这也更考验买房者的认知和眼光。毕竟，在越来越分化的市场环境下，买不同的房产，差异将会越来越大。
下篇文章，晴空云鹤将继续对2023年武汉房地产市场进行分析，敬请继续关注。