几个新闻，连起来看很有意思。
一条是关于保时捷汽车在中国市场交付量大幅度下降。保时捷在2023年全球交付数量320221辆，同比增长3%。但是在中国市场交付量是79283辆，同比下降15%。
还有课外培训里的首选项钢琴，两年来也受到很大的冲击，2023年前三个季度，两大钢琴巨头海伦钢琴和珠江钢琴的营收比，下降幅度分别为22%和31.5%。
聊天时高大全先生说，当前城镇家庭的负债率已经超过60%，负债中的77%来自住房贷款。每个月的工资到账后，先把四成左右的收入锁定，专用于偿还房贷。哪里还有钱来买车、买钢琴？
那么问题来了，如果手里有一套老破小二手房、一辆保时捷、一架钢琴，你准备先卖哪一个？
高大全先生的选择是：当然留房子啊，房子留着还能租，保时捷能跑滴滴吗？过两年房子还有点回暖的可能，保时捷和钢琴都是一年一个折旧价！
在这样一个大环境下，买二手房的核心问题就是：如何让买到的房子尽量保值？
目标短期过度的，选小不选大
在2023年，天津楼市已经跻身全国第二大规模。总交易量力压上海、北京、南京、杭州、青岛等，老牌一线城市和新晋网红城市。这其中很重要的因素是，天津二手房市场成熟度高、规模庞大。
成熟度高的市场，往往代表着更高的换手率和更大的需求量。但并不是所有二手房都能容易实现换手
数据显示，面积在80平米以下的二手房，是天津楼市中交易比例最高的一类。连续几年在成交总量中占比超过40%。学区和落户、迁入造就的刚性需求，让这类二手房的保值性反倒出人意料的高。
而110平米以上改善型二手房，交易占比相当低。一方面是大量新建楼盘的售价，在这几年持续走低，与五六年房龄的次新房的价格非常贴近。但这个面积段的次新房，在价格和产品上，与当前的新盘相比优势并不大。所以改善的大面积二手房，卖点更多在于地段，卖给地缘性需求的客户。
另一个因素是单纯的就学或者迁入，购买这个面积段的二手房，就略有奢侈浪费了。
今年100万元总价内的二手房，全年成交9.4万套，成交比例占到市场总量的61%。套均面积大约在77平米。折算下来单价应该在1.3万元。
也就是说，您手里的二手房，如果接近这个面积段，又匹配这个单价，在市场中换手能更顺利一些。
需要警惕的是，部分房龄过长的老破小产品，价值下滑速度绝不是匀速的！持有越久，受政策突变，造成价值暴缩的可能就越大。不适合长期持有保值。
目标长期居住的，抱紧城更大腿
在市区选择二手房，目前有一个机会点。就是城更项目范围内的二手房。
我们知道城市更新的目的，不是单纯的卖楼，而是改善城市界面，补齐生活短板。这其中既包括功能性的补充，也包括提升性的焕新。
当一个城市更新板块内，补齐教育、健康、生活方面的短板之后，所受益的并非仅仅是它新建的那几万平米新盘。而是周边3公里~5公里范围内的既有老旧小区。
持续性的环境改善，和功能性的弥补提升，必然是房产价值的有力托手。能让二手房具有更强保值性。
所以如果有购买大户型二手房的打算，在考虑区位、地段的同时，建议尽量靠近城更项目的核心区。未来生活环境的改善，在生活舒适度，和房产价值方面，绝对是明显的加分项。
商业性二手房，要谨慎考虑
这个商业性的二手房，包括并不限于底商、街铺、公寓、民宿、办公楼、商改住等等用于经营用途的二手房。
有智库团队对城市居民的净存款情况，进行样本摸底。人均净存款=城市居民的总存款额-减去居民总贷款额，再除当年常住人口。
相同的样板调研方式下，北京的人均净存款额是15.96万元，意味着三口之家的家庭净存款总额，大约在48万元。
而在上海，这个人均净存款额是9.25万元，同样三口之家的家庭净存款总额，大约不到28万元。
在这个摸底过程中，有六个城市的人均净存款为负值，分别是杭州、珠海、南京、厦门、深圳、合肥。基本上人均净存款负值在2万元到4万元之间。这六个城市的低存款、高负债情况，与几年前买房的激进表现，高度吻合。
当前的房贷，已经锁死了居民收入中相当比例的一部分，就如同一条河里，一半以上的水被冻成了冰，水流自然不畅。
收入被房贷如同海绵一样吸走，自然就流不进消费领域，餐饮娱乐商贸服务等等行业，营业额做起来就会比较艰难。
购买商业物业，都是经营中的重资产投资，现在投资进场，很容易面临较高的经营高风险。
小阳春，从二手房卷土重来开始
每次天津楼市的小阳春，基本上都是从二手房掀起。
从当前中介反馈的客户看房频次，和单日成交势头来看，2024年的小阳春大概率会卷土重来。
预计1月份二手房成交量，至少与2023年1月份持平。
如果有购买二手房打算的，不妨避开交易热点时期，早看房、早比较。以上算是给有需求购买二手房的读者，做一个小小的建议。