我是紫沐,这是我第378篇日记。
知识城房价崩了。
前两年最高卖到3.5万/平的万科幸福誉,最新挂牌价已经崩到了1.7万/平。
而且还没卖掉,大概率得继续降。
有点感慨。
记得2022年,那时知识城余威犹在。
虽然新房价格已经下探到2.5万/平,但凭着20-21年那波大涨,依然很多人看好。
我也是在那一片看好声、抄底声中,写下了三篇和知识城有关的文章。
对应的内容分别是:
千万别买知识城;2.5万/平还远不是底部;再说一遍别买知识城。
有兴趣的可以翻一下历史文章查证。
我记得,当时很多人在后台骂。
他们说知识城有产业、有规划、有背景,未来好着呢,说我不懂行就别逼逼。
我不知道他们骂的时候,有没有真金白银抄底知识城,做到知行合一。
如果有,那他们现在心情应该不太好,财富严重蒸发。
这就是为认知买单。
而且我觉得,知识城离止跌回稳还有很长的路要走。
因为这种低价甩卖,不是个例,已经成了普遍现象。
比如时代天韵,和万科幸福誉同样老牌的小区,最新挂牌价已经跌到2万/平。
招商雍景湾,最新挂牌价已经跌破2万/平。
绿地城凤语湾,上个月成交单价是恐怖的1.61万。
要知道这些房子,在2022年单价普遍都是3字头。
但现在无一例外,全部价格腰斩。
还没腰斩的,我觉得也撑不了多久。
因为这些小区的挂牌率都非常高。
像幸福誉和天韵,挂牌率5%;雍景湾6%,凤语湾9%。
而通常来说,一个小区想避免内部价格踩踏,挂牌率不会超过3%。
所以简单对比一下,你就知道知识城的抛压有多恐怖。
也就能明白,为什么说知识城离止跌回稳还有很长的路要走。
很多人其实没搞懂知识城20-21年那波上涨。
以为它涨,是因为产业结构好,板块价值兑现快。
但真不是。
知识城那波上涨行情,主因只有一个。
就是当时住宅开发慢,内部流通的房子太少了,供不应求才导致上涨。
但也是从20年开始,知识城摁下了天量供应的启动键。
而且新增住房供应量,很快就远超内部住房需求量。
知识城是一个只能自力更新的板块。
它远离广州核心区,偏居一偶的特性,注定只能靠内部购买力去支撑房价。
所以,当内部住房严重供过于求,知识城的价格体系立刻就崩了。
21年,就是知识城房价的最巅峰。
往后,至少未来5年,知识城都不会翻越这个巅峰。
能在2年内稳下来,就已经很幸运了。
毕竟二次房改的到来,对这些没有稀缺性的资产来说,是雪上加霜。
还记得二次房改的主要方向吗?
一个是城中村改造,一个是保障房建设。
非核心板块,未来商品房和保障房供应比现在只多不少。
供过于求的情况,还会加剧。
其实知识城的崩盘,不是个例。
比如老黄埔,网红盘万科城市之光,去年最高叫价6.6万/㎡。
而现在流出的捡漏房源,只要4.2万就有交易,还是中楼层。
还有呼吁大家谨慎选择的云埔板块,内部二手标杆万科金色梦想,最新单价也从巅峰的4字头,降到2.1万。
现在的楼市,是分化的楼市,知识城的崩盘只是开始。
2024年,对一些板块来说,会迎来最黑暗的时刻。