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2023年，可能是心里落差最大的一年，年初的大期待，到年中的失落，到年尾接受现实，是大部分人的心里轨迹；而从楼市来看，过去十年，甚至二十年，出现了从未有过的现象，豪宅和“刚需”的分流，市场信心问题等，所有政策刺激从未如此短效；
两次小“高峰”：3/4月和9月的刺激也完全不同，第一次小“高峰”让更多“豪宅认知”业主“走”了；第二次小高峰，让更多置换买方达成“心愿”和部分业主达成心愿；
对于豪宅买方来说，在整个2023年的交易中，从绝对值上来看，幅度是非常大的，直到发稿时还未出现大的变动；换句话说，2023年的豪宅一直持续没有大的变动，无论从政策刺激，还是从买卖双方的心态上，依然“稳健”
本篇主要从3个方面，结合过往的交易数据，对2023年做简单总结，透过历史看未来，主要针对豪宅类产品，对你在资产配置上有一定参考！
01
交易数据
2017年-2023年每月份二手成交数据
2009年-2023年
上海二手住宅14年内的成交数据
2023年全市二手住宅成交量约17.95万套，相比2022年上涨约13.5%，但比2021年下降约35.4%。
2023年的上海二手市场，在春节后，迎来了一波“金三银四”成交小高峰，但是进入下半年，随着二手挂牌量激增，市场观望情绪加重，再加上2023年新房供应节奏加快，下半年二手成交量出现下滑。 但随着多重重磅新政调整，四季度上海二手房整体成交呈现出稳步上升趋势。这也说明新政起效了，给脆弱的二手房市场提振了信心！但仅针对刚“刚需”；豪宅，基本无任何效果。
从全国范围来看，上海豪宅市场依然领跑。我们看下图（为了扩大纬度和结合过去一年的分水岭，以2000万为分界点）
二手豪宅2千万以上数据
数据对比：2020年约1870套，2021年1650套，2022年（半年）986套，2023年1424套，主要集中在徐汇，陆家嘴，青浦徐泾别墅板块，其中陆家嘴世茂滨江花园成交接近60套2000万以上。
二手豪宅中，业主方还是以境外人资产配置和境内高端改善为主，由于投资客的减少，导致豪宅成交减少，从上表看出，从5月份开始，豪宅的占比都在0.6%-0.85%之间，也就是说，成交基本以2000万以内为主，；说明2023年的分流非常明显。
主要原因：需求不同，豪宅和刚需不同在于，豪宅基本是金融属性，刚需则完全的居住属性；
看法不同：豪宅背后的人更多看的是长远趋势，所以短期刺激不会有太大效果；
一手豪宅数据和现象
一手新房方面：截至2023年12月29日，上海今年集中供应了12批新盘，共315张预证，207个项目，86368套房源，分布在16个区域，长宁区挂零。新房相对比较稳健，主要是部分新房放低购入门槛，以及政策刺激的叠加效果。
过往历史报告参考：
2023第一季度市场报告查看：
附：过去一年上海楼市新政策
五月：公积金贷款限额标准调整；符合国家生育政策，至少有一个未成年子女的二孩及以上家庭，购买首套住房，最高贷款限额（含补充公积金）在本市最高贷款限额的基础上上浮20%。
六月：调整了应届毕业生上海落户政策；
九月：实施认房不认贷新政；9该政策自9月2日开始执行。
九月：调整临港片区购房政策；临港新片区部分人工作年限从6个月以上缩为3个月。
十月：金山区调整购房政策；非本市户籍按规定在沪缴纳职工社会保险或个人所得税3年及以上、且在本市无住房的，可购买1套住房，同时购房资格由家庭调整为个人。
十二月：调整普通住宅认定标准、降低首付比例、降低房贷利率；具体细则点击 ：
2024年一月：发布购房新政，青浦、奉贤两区符合要求的非沪籍单身人才，社保交满5年降低至3年即可购房。两区的新政均放松了婚后方可买1套房的限制；
02
上海楼市现状
市场趋势
2023年两个现象：
1，分流太大：大到超大交易增加，如太古地产收购的前滩和陆家嘴的地产股份、宝格丽酒店、万达瑞华酒店、凯宾斯基大酒店、中粮海景壹号3栋住宅等被整体收购。
2，二手住宅整体分为3档：第一档下行12%-18%的超级小区，第二档下行20-25%的优质小区，第三档下行30%以上的待处理产品；
2024年开始，翡翠园的整体收购，大宗交易可能还会继续； 但二手住宅，进入2024年以来，买卖双方完全进入新的“博弈”阶段，看房的人多，买的人少，都在观望；
总结：2024年，大环境不变，市场情况不会有大的变动，整体预期还没到，“刚需”会不断出现有利信息，就看消费者能否“买单”；毕竟更多有利消息，针对的可能是一手，所以，2024年 ，是否会因一手带动二手？静观。
03
买卖双方
◎卖方
2024年，两种心态存在，果断型和犹豫型，年后的2/3月份会有一个分水岭，果断型会调整价格或干脆撤牌，等待好的时机，犹豫型继续等待。
馨昊点评：
1，置换型的整体持币在手：“高出低进”，通过租房解决居住需求的同时，等待机会买入喜欢的产品；利用付款优势，同时不至于时间紧迫（不排除同步进行的可能性，这点对本人和服务者要求非常高）
2，完全资产配置看产品：优质产品，同时资产配置到位，看准时机出掉是上策，对于豪宅来说，2024年会是比较不容易的一年，扩大销售渠道，利用概率找到改善型的潜在买家，会是很好的机会；
如果产品力一般，要么出租保证稳定租金，再过两年看看市场 ，是否会是更好的选择？
◎买方：
2024年，买方不会有大变化，置换型和投资型；最难的是一对一置换，“割肉”毕竟是很艰难的抉择，谁都想卖的高位，买进低位，但十全十美的事情大部分是“乌托邦”！持币在手的会持续有一些机会，无论从租金回报率还是产品力本身的价位；
馨昊点评：
1，一直盯一手的：2024年可以看看核心地段的产品，总体分流的情况下，地段和物业的优势，还会放大，租赁市场也会存在类似情况；如果结合租金回报率，核心地段的优势会更大；谨慎进入一手和二手价位差的误区；
2，豪宅会进入“慢通道”：结合租金回报率，同小区的挂牌情况，同户型的调价情况等综合因素，“乱买”的时代已过，但一定可以选择到好产品，可关注境外业主！
本篇会有一定参考意义：
2024年，还是存在诸如通胀，汇率等不确定因素， 单纯讨论房价不一定是明智的选择，需要更多人改变思维习惯，不同历史阶段都需要不同的方式应对！
最后，“不要过分高估自己的能力，从而进入自己的主观愿望中，把客观规律和理性分析搞混了，明白市场的力量大于任何个人的能力”，2024年，静观其变。
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