一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%。
今天上午，国家统计局公布数据显示，2023年12月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降；各线城市二手住宅销售价格环比下降、同比降幅扩大。
新房环比连续7个月下跌
各线城市新建商品住宅销售价格环比下降、同比有涨有降。从环比看，12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京持平，上海上涨0.2%，广州和深圳分别下降1.0%和0.9%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.4%和0.5%，降幅比上月均扩大0.1个百分点。
从同比看，12月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比由上月上涨0.3%转为下降0.1%。其中，北京和上海分别上涨1.7%和4.5%，广州和深圳分别下降3.0%和3.6%。二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.8%，降幅比上月扩大0.2个百分点。
12月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.45%，连续7个月下跌，跌幅比11月（-0.37）略扩大0.08个百分点。广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，6月份下跌开启以来，全国新房市场整体呈现跌幅扩大的态势，意味着尽管8月底以来信贷、限购政策相继松绑，利率也不断降低，但政策效应并不显著。
易居研究院研究总监严跃进表示，2023年新房价格环比涨幅曲线呈现“先涨后跌、跌幅略扩大”的态势，受此影响，同比跌幅也有所扩大，说明各地根据供求关系的变化形势，主动在价格方面做了调整，也意味着以价换量的操作明显增加。总体上，新房市场环比跌幅有微弱扩大，而同比跌幅则有相对明显的扩大，此类现象是可控的，说明各地从积极去库存、调整预售备案价格等角度出发，主动降价销售。各地要积极引导价格预期，即此类调整是有助于购房成本的降低的，对于合理住房消费需求提振具有积极的作用。
值得关注的是，一线城市新房价格指数同比跌幅，是66个月来首次出现同比下跌，说明一线城市新房价格出现了比较明显的下调，也进一步印证了供求关系发生了重大的变化。
12月份，新房房价上涨的城市数量继续减少，从11月份的9个变为7个，下跌城市数有62个，下跌城市数创2015年2月以来新高。严跃进认为，各地要理性正确理解此类现象。过去各地对于房价下跌是有所管控的，目的是不希望出现房价下跌、预期不稳的情况。但从开发商的角度看，降价有助于房企回笼资金，从这个角度看，类似价格的调整，或城市数量的变化，和市场供求关系是吻合的。
二手房价同比跌幅创2015年以来新高
此次数据最大的特点是，全国70个城市自2014年10月以来首次全部下跌，即110个月后首次出现二手房全部降价的现象。各线城市二手住宅销售价格环比下降、同比降幅扩大。
数据显示，从环比看，12月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅比上月扩大0.1个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.8%，降幅与上月相同。
从同比看，12月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%，降幅比上月扩大0.6个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.0%和4.2%，降幅比上月分别扩大0.4和0.3个百分点。
据统计，12月份，全国70个城市二手住宅价格指数环比下跌0.8%，连续8个月环比下跌，跌幅与11月份持平。同比方面，12月70城房价下跌4.1%，连续下跌23个月，跌幅比上月扩大0.4个百分点，跌幅创2015年下半年以来新高。
二手房环比上涨城市数为0，70个城市全部下跌，这是有统计数据以来的首次。同比方面，新房有20个城市房价上涨，48个城市房价下跌，均与上月持平；二手房12月份仅1个城市同比上涨（成都同比上涨0.5%），69个城市二手房价同比下跌，上一次出现69个城市房价下跌是2015年2-4月。
但严跃进认为，降价是符合二手房供求关系的，反过来也说明二手房积极挤泡沫，对于认购二手房的性价比在明显提升。值得关注的现象是，虽然二手房价格指数在下跌，但是环比跌幅没有明显扩大。说明此前还是出现了比较力度大的降价，也说明房东对于房地产市场的形势有更加充分的认识。
显然，二手房出现了较大的调整。严跃进认为，当前房地产最大的矛盾不是债务问题，也不是新房销售不好的问题，而在于二手房这个基本盘出现了新情况。与其说二手房问题很大，不如说居民家庭二手房资产盘活的工作没有做好。若是思路调整，主动在房东出售方面做充足文章，包括在价格方面、换房方面、税费方面、房屋利用方面做足文章，那么打通二手房市场，自然就可以带动一系列链条，即“二手房盘活-新房盘活-房企销售回暖-房企现金流改善-房企投资拿地”。
一线城市新房房价继续分化
城市方面，一线城市房价继续分化，京沪表现相对较好。
新房方面，上海环比上涨0.2%，北京0.0%，涨幅排在TOP10，广深继续疲弱，新房环比分别下跌1.0%和0.9%，排在跌幅榜TOP10中。
二手房方面，一线城市集体疲弱，上海为-0.6%、深圳为-1.1%、北京为-1.2%、广州为-1.5%。
二线城市中，西安、太原、石家庄、成都等城市新房环比涨幅居前，均为单核心省会城市，前期人口流入较多，新房与二手房价格倒挂，中心区改善盘受到反映，取消价格限制等因素导致。从近期市场来看，这些城市的房价已经开始下跌。
总结2023年12月份以及2023年房价指数数据，严跃进认为呈现了几个重要的特点。第一、房价指数还在调整，总体上还在下跌，也说明基于供求关系和房企经营情况做出深刻调整。第二、此类调整也有助于降低购房成本和加快资金回笼，各地需要因势利导引导购房需求释放。第三、趋势方面看，2024年房价指数会呈现“先降后升”的良好态势，说明房价指数回稳向好的趋势不变。
对于未来的楼市走势，李宇嘉认为，12月份，新房价格和二手房价走势将会有一定差异。
新房方面，价格跌幅继续扩大，特别是一线城市，主要原因是年底为了完成业绩考核，筹集到期偿债资金，开发商降价促销的意愿比较强。另一方面，二手房价格跌幅比新房大，甚至是新房价格跌幅的两倍，形成了对新房的竞争态势、替代效应，二线城市次新房挂牌销售量上升，购房需求部分转向二手住房，重点30城二手房成交占比达到了53%，首次超过了一手房，倒逼新房不得不降价促销。
二手房方面，价格跌幅持平，一线城市跌幅收窄。主要原因是，前期价格过快下跌后，由于出售周期拉长，能出售的价格低于预期价格，业主再次降价出售的意愿下降，惜售情绪上升，“由售转租”的意愿上升，部分挂牌量转向租赁市场供应，导致二手房价降幅不再扩大，二手房挂牌量也不再快速上升。
回顾2023年，李宇嘉分析，一季度小阳春后，新房和二手房经历了持续回调的态势，6月份以后，由于就业、消费、预期等基本面下滑，加上房企风险继续蔓延，新房和二手房价出现了下行态势。其间年中和年末，一线城市两度领跌。展望2024年，一季度季节性地出现小阳春，但力度上要比2023年一季度弱很多。由于基本面相比当前并未明显改观，加上纾困政策已经见顶、效果明显收窄，预计2024年一季度房价继续在低位徘徊，可能继续出现阴跌，由于传统销售旺季支撑，短期内出现大幅下跌的可能性不大。好消息是稳增长重回经济重心，稳经济、稳预期的政策措施会增加投放，对房价的利好将在二季度及以后体现。
责编：彭勃
校对：高源