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在和房地产有关的创新中，我们可以说是永无止境的。
1月5号，在打磨了10个月后，央行、金融监督管理总局发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》的正式文件。
整个政策用一句话概括就是，以贷款的方式来购买和消化地方上的库存商品房，转而用做保障性租赁住房。
而这次的政策里所谓的金融支持，指的就是2023年11月央行推出的1000亿元租赁住房的专项。
所以这1000亿的贷款用途单纯且直接，就是给予资金上的支持，从而以地方政府购房的形式，把更多的商品房库存转化为保障性租赁住房。
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按照文件细则显示，1000亿一共是8个试点城市瓜分，分别是，天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州、济南。
这8个城市几乎都有一个共同特点，人口底子不错，新房库存挺多。
人口多但同时库存也在全国排名冒尖的话，那大概率只能证明，这些城市的购买力对本地库存，已经相当力不从心了。
病重的先插队就医，央行在救市方面还是心里有数的。
从目前已知的信息看，这8个城市里有相当一部分的城市直接让城投平台作为这次1000亿的借款主体，然后再用借来的购买城投体系内的库存新房当做保障性租赁住房。
一边是化解了城投公司背上的地方隐性债，一边是去化掉了当地城投的部分新房库存从而给市场制造出更大的需求空间。
明面上打的是搞保障性租赁房的旗子，实际上更多的是帮地方化债和去化商品房的库存。
没有需求就创造需求，这招其实不新鲜，2022年中旬左右苏州、济南、郑州、湖州等城市的有关部门和当地国企就进行过规模不小的收购新建商品的操作。
关于收购行为，地方上给出的解释是，收购是为了在增加保障性租赁住房的同时，加快楼市新房库存的去化速度。
说白了就是官方下场去库存。
想法很美好，但现实也很骨感，这几个曾经收购库存住房的城市，在过去的2023年里并没有出现购房需求的显著上升。
而这也从侧面证明，那点收购量压根影响不了供大于求的市场现状，库存该累积还是继续累积。
时隔两年，同样的操作现在看来又要再来一次，而和上次不同的是，地方上财政已经很难独立完成这个工作，必须借助外力。
而央行的贷款，就是这个外力。
既然是做租赁型住房，那贷款必然是长期的，央行的这1000亿撒下去，让地方上的短债化成了长债，然后再用租赁收益在漫长的时间里漫漫偿债。
地方终于“多”了一丝喘息的空间
就像经济观察网采访的某地方上负责人说的一样：“这笔借款期限长，只要租金能覆盖利息，基本可以被看作永续债，只付息、不还本，既能有效缓解城市政府筹集保租房的指标压力，还能减少当地的商品房库存”。
一石二鸟。
从宏观经济的调节者，变成了市场债务的兜底者，楼市的屁股终于还是轮到了央行来擦。
在购买力被楼市几十年的长“牛市”消耗殆尽之后，供需失衡已经成了铁一样的事实，而在这种供大于求，且供应还在不断增加的情况下，债务的雷声开始从房企传到了地方。
巨头房企的暴雷，地方城投的“展期”，土地财政的吃紧，楼市这辆大车才刚一减速，那些被被掩盖在之前高速行驶状态下的矛盾，都在第一时间跳了出来。
这时，本该是出清的最好时机，忍住伤痛停止幻想，让市场的自我调节机制去发挥它本该发挥，却一直迟迟未能发挥的机制。
但很可惜，总有一些莫名其妙的“力量 ”会挡在出清的前面，阻止市场最后的自救。
这不难理解，地方手上还有大把的土地等着来年出售，这边一出清，辛辛苦苦用限跌令维持的新房价格体系，就很可能会在短时间内土崩瓦解。
如果新房的价格只是关乎到房企的利润和那些上市高管的分红，那有形的大手，倒也不用总是费神费力的硬托着价格，关键还是在土地。
在地价托起房价上涨预期，房价上涨又会带动地价飙升的紧密联动下，新房价格的走势，几乎等同于地价的涨幅。
而土地又是地方为了“发展和经济”而举债的最有效抵押物。
所以价值必须保持，地价必须稳定，因为土地价值的变动，影响着未来地方能借多少钱，而这又是未来以债滚债的关键。
保土地实则是保楼市，而保楼市的前提是需要有强大的购房需求来支撑，现在明显居民部门捉襟见肘的杠杆率，是挤不出这么大的需求。
个体实在是借不起债了。
所以，只能央行上。
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个体不买官家买，央行发钱下面花，在市场已经“被动”的失去自我调节能力下，央行只能以花钱兜底的方式，一边帮着地方化债，一边帮着楼市续命。
当然积极的一面是存在的，毕竟那些被专项资金买下的库存新房，是实打实的变成了租赁型住房。
如果后期地方运营得当且租金合理，那些被高房价拒之门外的城市新青年们，终究还是能落下点实惠。
居者有其屋，这就又向前迈进了一步。
挺好。
其实被房企债务、地方财政、金融信贷三方裹挟的楼市已经成了一台不能停下的巨轮，这次的1000亿只不过是新加的一点点燃油而已。
所以如果单纯只是从去库存的角度来看，这点钱真是不够烧的。
1000亿的租赁住房贷款对整个楼市库存来说，说杯水车薪都算是保守的，就算这次名单里的8个城市，每个城市平分也才125亿元。
125亿按照现在的房价下场收购，按照每套150万算，一个城市也就能消化掉8000多套房子。
这解决不了大问题。
所以想靠这点钱托稳楼市行情很难，唯一能达到的效果，就是把很小一部分的债务风险向后暂时推迟了。
好在现在是谁手里有钱谁说算，加上当下楼市处于买房市场，未来收购的价格可能还会降低一些。
1000亿的住房租赁贷开始落实后，一些债务承压的房企也闻风而动，主动接触地方上有关部门，希望出手收购自己在售的滞销新房项目。
能理解，央行发钱去库存这种好事，不争取一下实在说不过去。
不过地方上现在有了这笔贷款，对待房企就像当下的二手房市场那些买家对待卖家一样，光是房企主动争取没用，价格上还得有让步。
收购你的房子可以，但价格你房企不出点血是不行的。
用某央企背景的房企负责人的话说就是：“先要看地方政府有没有意愿收购城投体系以外的项目，再看对方砍几折”。
很有意思，房企开发商要降价自救卖给个体消费者时，限跌令和有关部门的叫停总会不期而至。
结果现在地方要收购库存新房，就允许房企打折销售，甚至可以主动提出房企的新房要达到到某个折扣力度，地方才会考虑收购。
原本以为新房的价格是坚如钢铁，现在看来貌似也是可以随意搓扁揉圆的软柿子。
唯一的区别就是看谁来捏了。
这次的央行出钱，地方收购的操作，算是把这个市场的一些潜规则挑明了。
房企的新房价格不是不能打折，而是要分给谁打折，买房省钱这事也是要分对象的。
当然房企也别觉得委屈，这次1000亿新政的主基调就是优先收购城投体系内的项目，然后才是体系外的房企项目。
所以如果把城投的库存解决完(难度很大)，还能剩下钱来收购房企的库存新房就不错了，让你打点折还不是天经地义的事？
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殊途同归这个词用在当下的楼市很合适。
之前的地方自己出钱，现在的央行主动借钱，总之都是为了用这种非市场化的行为，来更多的去化掉楼市已经多的让人有些担忧的库存。
看来不管是地方还是上面，大家都很清楚，居民这边的购买力一时半会是挖不出来太多了。
只能另辟蹊径自己下场当买家。
好在这次在去化新房库存的方式，也增加了保障性租赁住房的数量，算是为楼市干了点实事。
就是不知道，如果这次尝到了甜头，未来大面积铺开这么干的话，当大量商品房变成了保障性租赁住房后，商品房这边谁来买？
地方上准备好从出售土地赚快钱的土财主，变成包租公的身份转变了么？
土地财政的瘾能顺利戒掉，然后习惯于细水长流的收租子么？
庞大的地方债务，靠保障性租赁住房的那点房租滚的动么？
就这样。
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