今天来聊聊鼓楼一个豪宅，从拿地到开盘再到交房，可以说争议不少，目前交房后的二手表现，也出现了一定价格波动。
项目情况
2016年11月，金辉联合体，拿下两幅鼓楼义井旧屋区地块。
宗地2016-15号：面积59亩，42.76亿拿下，溢价50%，无偿提供商品住宅11250平方米，实际可售楼面价31662元/㎡
宗地2016-21号：面积28亩，7.97亿拿下，溢价50%，无偿提供商品住宅1800平方米，实际可售楼面价31111元/㎡
两幅地块，最终被开发成金茂府一二期，备案名金辉珑岳花园。
两幅地块和备案名等，比较饶，盘点一下：
宗地21号，即金茂府一期，更靠近鼓楼，2018年开盘，不过备案名是金辉珑岳花园二区。
宗地15号，即金茂府二期，靠近三环，分成ABC区，其中B区安置房，C区存在4栋商品房和2栋安置房，A区定位叠拼+复式，备案名金辉珑岳花园一区。
对于这两幅地块，也正好赶上了福州土拍的巅峰期。
当时土拍还供应了如：建发央玺、万科九如府、中海金玺公馆等。
这些地块虽然都有限价压制，不过都触发配建安置房，最终可售楼面价基本都是板块的巅峰。
目前回过头来看，虽然开发商高价拿地，但是基本都赶上楼市余温高价出售，目前这些项目二手的表现，对比当初新盘的高售价，都有一定幅度下跌。
回到金茂府身上，近期项目二期，C区闹出安置房和商品房的隔离争议。
这个地块共4栋精装商品房+2栋安置房，商品房物业收费是4.3元，安置房是2元，业主购买花箱堵住作为安置房的消防通道，随后就爆发争端。
对于安置房和商品房的隔离问题，这几年也不少见，除非一方妥协，否则争端都不会停止。
房价情况
对于C区的商品房，从开盘信息来看：
2019年11月开盘，主打大平层房源，备案均价38680元/㎡（含装修3000）。
开盘当天去化24套，去化率18%
后来项目售价也出现波动，打出一些特价房源等。
从目前二手挂牌来看，找到一套C区商品房，中层精装142平，单价3.2W，总价458W。
挂牌2个月，降价28W。
对比当初开盘均价，目前的挂牌已经直接下跌6K，总价下跌85W。
如果再套上所谓的持有利息，办证支出等，这一套房源最少亏损150W左右。
回到项目本身，出现这样的价格下跌，原因很多。
1、隔离问题：安置房隔离争议，改善盘如果失去纯商属性，杀伤力更大。
2、区位问题：项目地处义井，距离三环、以及铁路，也就300米左右，地铁、学区、商圈等配套，近距离都看不到，自身社区也就一个狭长地块，忽略不计。
3、环境问题：目前整个楼市降温，当初高价拿地，高价出售的新盘，降价概率本来就不低
4、供需问题：项目最大的牌子就是鼓楼，特别前10年鼓楼接近断供，不过今年鼓楼开启供应，项目的稀缺性基本消失。
综上，对于项目的二手跌幅，只能说也是综合各种因素，一个位于鼓楼外围的改善盘，依靠鼓楼的牌子，加上多年断供衬托出来的溢价，让项目的价值虚高的厉害，如今鼓楼供应开启，这种外围改善盘，失去这个唯一价值后，回顾自己的配套资源，再遇上安置隔离，可以说后续走势更难。
板块分析
对于金茂府的二手贬值，可以说能找到很多理由，但是这里面最直观的问题，还是配套不足硬靠鼓楼牌子卖溢价，这个表现并不少见。
比如近期鼓楼西江滨的几个袖珍盘，左海璞宸、保利天珺、建发臻园等。
这些袖珍盘，仅从区位来说，都谈不上非常优质，社区也是忽略不计，周边配套也不明显，完全就是主打一个地缘客置换。
甚至不少项目，凭借纯商属性，极少的房源，搞出了较高的售价预期。
不过从近期预售开盘的表现来看，已经开盘的左海璞宸，虽然网签29套，但是包含17套安商房，实际商品房网签12套。
项目2月领证，10个月实际网签22套的表现，只能说卖得并不理想。
另外两个纯商盘，看上去预期更高，不过最终的表现，已经看不到当初的惜售预期。
除了新盘的表现外，近期鼓楼的部分次新等二手表现，也不算理想。
以西区的融侨锦江悦府为例：
2023年11月，成交232平，高层精装，单价4.5W，总价1047W
2022年7月，成交231平，高层毛坯，单价5.2W，总价1226W
133平户型：2021年成交简装5.5W，2023年精装5.7W。
目前的挂牌里面，已经有中高层，4.8W左右的价格。
对于这个二手房源，由于存在看江、精装等差异，所以单价有一定波动，不过从趋势来看，下半年整体的价格趋势，已经对比年初和去年，出现下跌。
除了这些次新房外，还有位于金茂府附近，最近交房的保利天悦二期，刚交房短短时间，就已经挂牌14套。
对于刚交房的项目，一般溢价都极高，不过即便如此，中高层已经出现4.8W的挂牌。
对比当初项目开盘，精装均价4.5W左右，2年半的持有周期。
虽然目前挂牌还没有低于当初售价，但是算上利息以及办证等支出，很明显也无法保本。
当然目前的挂牌，还只是短时间内的高溢价，要想真正成交，很明显难度不低。
目前项目周边已经供应屏西旧改，两幅纯商都被保利拿下，后续还有其他的鼓台地块。
对于天悦二期，目前未满二的情况下，对于买方基本要支出5W以上，明显社区不成形，周边配套也不算亮眼的情况下，难寻接盘。
盘点总结
这两年福州楼市全面降温，不少板块出现房价大幅下跌，作为核心区的鼓楼，一直以来依靠断供的土地，不少改善盘都做到了极高的溢价。
很多项目在二手的成交价，都出乎市场的意外，看上去配套不亮眼，社区很一般，也没有学区加持，但是依然做到高价成交。
不过随着楼市降温，鼓楼开启旧改供应后，这个难以理解的溢价，可能也会被逐步打破。
目前来看，鼓楼的外围区域，打出主打一个鼓楼牌子的溢价次新，成了最先下跌的地方。
毕竟对于这些区域，也就吸引部分地缘，论板块的亮眼度，可能不如外围的东二环等。
如今鼓楼地缘有更多选择，非核心区的改善，可能也看不上空有鼓楼牌子的区域。
二手的不保本，可能仅仅是开始。
至于明年那些新地块，预计上市的压力并没有想象的轻松。