2024年新年伊始，许多房企高管都在发声，表达了对新的一年的企业定位与期望。但地产佬发现，看上去积极看好的基调下，处处散发出作为房企决策者的隐忧。
一方面，主要的发声房企，大部分是央国企，比如中海地产、华润置地、招商局、越秀等等，另一方面，在具体的表达上，充斥着“敬畏市场”、“稳中有进”、“艰苦奋斗”、“苦干实干”、“稳字当头”等偏保守的说法，早已没有了往年“大干快上”、“再创高峰”的鸡血感，而极少数的民企代表的碧桂园，讲的是“保交付”、“突破困局”，颇有置之死地而后生的岌岌可危之感。
同一个市场，不同的温度，从全国到东莞，这种状态已经延续了很长的时间。即使东莞在去年年末陆续出台多项利好松绑新政，但并没有看到东莞活跃的开发商有明显的态度变化，市场的观望态度仍然浓厚。
Part1
央国企房源签约有温差
据不完全统计，2023年东莞全市共成交新房约2.5万套，相当于2022年的八成出头，少了约4000套。
好消息是成交均价稍微提高了4000元／㎡，但这个均价提升不能细看，基本靠热点板块热点项目的局部高温，大多数镇街的新房，处于横中有跌的坑爹状态。
卖得好的都有谁呢？
据中指研究院数据，2023年东莞总价1000万以上的豪宅，总销售套数远超2022年，由此可见，东莞目前还看得过去的业绩，全靠富人们在撑着，这也可以从近两年热捧的大平层这个侧面看出来。
落实到项目层面，三大核心板块仍然是市场顶梁柱，松山湖的销售主力是松湖润府、万科松樾、华侨城松湖原岸，还有宣发比较积极的金地青云境，城区主要是南城，毫无疑问是华润置地的润府、悦府，还有万科的瑧湾汇，东城则是万科瑧山境，滨海湾主要是虎门在撑着，其中保利时区、南部湾万科城卖得不错，剩下有点讨论热度的就是滨海润府，还有凤岗的大运万科城了。
从以上热卖项目可以看出，大部分都是央国企名下，基本用一只手都可以把这些卖得好的品牌开发商算完。东莞楼市已经完全成了央国企争夺的战场？
也不一定。
2023年6月份突然拿地挤进来的建发集团，首发项目“建发缦云”，位置公认的不错，就是体量比较小，才约1.7万平的占地，另外地皮价格也很高，结果备案出来的房价带精装约在5万左右每平，实际签约价格，有路边社消息说，部分房源才卖4万出头……
建发缦云属于成本高、备案价格走钢丝的试探性项目，建面主推140-180㎡四房，属于独特的“刚改”户型，在南城新房供应来说，算是比较神奇的存在。
建发缦云（即“缦云园”）在2023年12月中首轮认购放出186套，登记是201人，但在12月底放出的非首轮认购中，还有84套显示待售状态……到底其中有多少已经放弃的“凑分子”，实在不好说。
同样在南城，其他非央国企或者小开发商日子却不好过，总共才143套洋房及133套办公楼的孚泰锦城，至今非首轮认购还在进行，可售房源还剩62套洋房，办公楼（公寓）一套未售，恒兆公馆、莞太印象、德天凯旋府等项目，也都在乖乖地排队，等着客户的宠幸。
现在的局面，已经不能说“有人欢喜有人愁”，而是“大部分人愁极少数人欢喜”。
Part2
新房供给兜底主力还得是它们
新的供给方面，就不得不谈保利再刷南城乃至全莞土拍楼面价新高，以及备受城区一直关注的本土品牌房企光大地产的天骄国际项目。
东莞官方此前突然把润府旁边的两块地合并，虽然总占地并不大，但位置却是东莞CBD核中之核，还有东莞新房高端样板润府、悦府在旁边，6万起到8万的单价范围，价值早已锚定，未来备案再低低不到哪里去，何况周边还有北部学校、西平地铁站、东莞中心公园等诸多现成的新区域价值支撑，可谓抢到就是赚到。
这也难怪保利愿意在金元血战当中，愿意以逼近3万／㎡的楼面价坚决拿下。保利不愧是东莞楼市最坚定的拥趸，兜底的决心方面也是毫不含糊，基本可以说，年底的一波市场热度，都全靠保利天价拿地炒起来的。
（图源网络）
不过作为东莞CBD主要建设者，如今许多新的标志性基建，都是华润置地的作品，保利突然钻进来，可谓相视而笑，无论从哪个角度想，都是妙不可言。
光大天骄国际项目，位置可以用“卓越”来形容，市政府板块、鸿福路商圈、地铁物业、民盈国贸等等，反正随便打出来都是王炸，项目地皮虽然历经坎坷，但真是应了那句“守得云开见月明”，一手都是好牌。
东城富人区、南城顶级商圈交汇处，怎么吹都不过分，区域价值早已无需多言。
目前产品方面，有可靠消息爆出，说是要推160-350平，又是大平层，而且是“超级大平层”，各种意义上都是豪宅配置。
据消息人士称，项目全部房源数量约1000套，第一批房源将集中放出最小的160-170平的四房，但也有消息说，最大建面的280-350平的四房，预计在2024年四五月入市，保守估计最早年中六七月份入市，现在许多人已经在找各种价值逻辑，预判它会卖到“8字头”，创东莞新房价格也之最，到时估计又是一场抢购的腥风血雨。
Part3
“城区热”将替代“松湖热”
综上所述，其实2024年楼市看哪里已经很清晰了，城区依然是高温不退，但集中在局部的极少数项目上，富人们还是会想方设法追逐最贵的那些顶级产品，保利在东莞CBD的项目，光大在鸿福路商圈的新风云，必然是新的一年的绝对市场焦点。
光大天骄国际的登场，让人们看到了央国企之外本土房企的大放异彩。光大地产目前在东莞的8个镇街有项目布局，单城区就有18个项目，其中在东城更是重仓，多达13个项目，松山湖也有5个项目，像东城豪宅“光大天骄峰景”、“光大景湖春晓”、南城的“光大景湖时代城”，都是全市有名的高品质项目，光大堪比“豪宅制造机”。
看别的项目可能看到的是房子，看光大的项目看到的是格局。
华润在火炼树旧改正持续推进，项目名为“旗峰润府”，显然是有了“润系”价值打造的成功经验后，打算在东城这片全市瞩目的板块再复制一次。据有关消息称项目将在今年面市。
（旗峰润府效果示意图）
东城又一个“三旧”改造项目获批
前段时间，东城又一宗总建面超28万㎡的开发项目进入批前公示环节，根据东莞市自然资源局显示，日前发布《关于东城街道立新旧锡边村居商类“三旧”改造单元规划的批前公示》。
这也代表着备案许久的巨基旗峰名苑，正式进入土地整备的公示环节，只待完成供地，开工时间近在咫尺！
巨基旗峰名苑，居住建面约19.96万㎡，商业建面约8.4万㎡，东城又将新增一个大型商住综合体！
立新旧锡边村旧改项目，即巨基旗峰名苑，位于东城立新社区旧锡边村长泰路和旧锡边村路交汇处，属于东城黄旗南片区。
项目建设单位是东莞市巨基实业房地产开发有限公司，据了解，已经与绿城地产签订了代建框架，现在正式获批！
该项目总建筑面积约28.37万㎡ ，主要分为三宗大型地块开发：
▶N-03地块为R2二类居住用地，占地10235㎡，计容建面约41656㎡，位于项目西南侧，邻近光大景湖蓝郡及光大景湖花园；
▶N-07地块为C2商业金融业用地，占地16801㎡，计容建面约50067㎡，位于长泰路旁；
▶N-13地块为R2二类居住用地+C2商业金融业用地，占地41735㎡，计容建面约191981㎡，其中居住建面约157981㎡，商业建面约34000㎡，位于项目南侧，邻近光大景湖蓝郡及东城第八小学。
同时，项目配建一所12班幼儿园，用地面积为4223平方米，建筑面积亦为4223平方米，位于N-13地块内，由开发主体建设，东城街道办事处接收；一座社区健康服务站，建筑面积为200-500平方米；一个游憩集会广场，用地面积为1201平方米；4宗街头绿地+3宗防护绿地，合计用地面积11912平方米。
据不完全统计，截止目前，东城已公布的旧改项目已达33个，拟更新面积超480万㎡，包括华润、光大、海德、新世纪、世纪城等多个知名房企，但中标项目较多的还数华润，除了火炼树，还有牛山村、周屋等多个项目。
2024年，对于东莞楼市而言，可以说是东城旧改大爆发的一年！
2024年以这样的情况来开局，楼市应该还蕴藏着很多的惊喜，同时也期待今年东莞的旧改项目大变样，东莞的城市面貌也将会越来越好！
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THE END
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