2023年，谁在武汉买了房；2024年，武汉还有多少人要买房？
为什么武汉楼市的2023年量价平稳，与我们的体感是房子不好卖、房价跌？
回顾过往，预见未来。
2023年，武汉，新房与二手房成交总面积，位居全国第四，仅次于成都、天津与上海。武汉是全国房产流量第四城。
其中，新房成交面积，全国排名第四；二手房成交面积，全国排名第五。
同时，武汉的二手房份额，首次突破51%。武汉新房与二手房，并驾齐驱。
最近10年，武汉新房的成交套数中，有5年超过20万套。最近两年，武汉新房市场回归理性，保持在11万套的规模。这些主要在于新盘以价换量。
最近10年，武汉新房的成交均价，2019-2021年，每年一个台阶，到2022年回落。最近两年，平稳在1.6万元/平。这与2013年相比，每平米约涨了1万元。
与二手房价格相比，新房价格坚挺。当前市场上的刚需与首次改善成交，均价低于1.6万元/平。武汉新房均价，并没有外界传言的大跌（如下图）。
市场上的1.6-1.8万/平的新盘品质，相当于市场调整前2-2.3万/平的。市场上3-3.6万/平的改善盘品质，相当于是此前的4-4.3万/平。
当开发商卷配置、卷装标时，受益的是买房人。与同量级的二线城市相比，武汉的新房均价相对较低。
总体而言，当前是改善自住买房的时机。
如此艰难，武汉稳住阵脚，靠的就是内部大市场。
2024年，武汉新房市场将延续当前的平稳态势，依然要以价换量。
当房产投资属性消失，房产的居住与舒适、享受，将是买房的终极目标。此时，买房人更关注房产的性价比、舒适性与享受感。
春节前后，返乡置业、新春置业可能有一段阶段新房行情。5-10年房龄的次新房，将是武汉二手房市场上的成交主力。
对于开发商而言，市场不好时，多练产品与服务内功；市场好时，做好业务，闷声发财。
文｜杨光华（地产写字人）