引言：这是小水滴持续第9个年头的年终预测，不同于往年，2023年住房租赁市场接连出台重磅政策，为此我们坚守之前的年底展望，对行业未来发展走向做出猜想，希望能对大家有所启发。
一 政策篇
党中央强调，安居是人民幸福的基点，国家努力让人民群众住上更好的房子，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，创造高品质生活空间。2023年针对住房租赁市场的重大政策和支持纷纷出台，保障性住房建设进入加速阶段，政策框架更加清晰完备。
2月24日，人民银行、银保监会发布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，培育发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。
4 月 28 日，中央政治局会议指出，规划建设保障性住房，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造及“平急两用”公共基础设施建设。
7 月 24 日再次提出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
8 月 25 日，国务院常务会议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。
9 月 4 日，副总理在何立峰在规划建设保障性住房工作部署电视电话会议上，强调保障性住房建设是艰巨复杂的系统性工程，实施严格封闭管理不得上市交易。
9 月 5 日，自然资源部印发 《关于开展低效用地再开发试点工作的通知》，作为《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》配套文件，在43 个城市开展为期 4 年的低效用地再开发试点。从供给端搭起城中村改造与保障房建设的桥梁，为保障性住房开源。
9 月 28 日，财政部、国家税务总局、住建部联合发文，对保障性住房项目建设相关的税费进行减免，免征土地使用税和印据。
10月12 日《中国建设报》信息，城中村改造将与保障性住房建设相结合，二者的联动指日可待。
12月6日，财政部发布《全国社会保障基金境内投资管理办法(征求意见稿)》意见的函。将REITs纳入社保基金可投资范围，有效扩大REITs的参与主体范围。
12月12日，中央经济工作会议，再次强调加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。
12月14日，一线城市中购房政策最为坚挺的两个城市，北京、上海，在同一天里，出台了购房新政。
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保障性租赁住房的制度演进
PART/1
住建部保障司原处长王剑平分析指出，从 1994 年确立的经济适用房体系，到 2021年以来确立的顶层设计，即公共租赁住房（公租房）、保障性租赁住房（保租房）、以共有产权房为代表的配售型保障性住房三位一体的体系，整个住房保障体系的制度演进可以看到如下特点：
1、 保障形式从最初的以售为主，逐步演化为租售并举；
2、 保障人群的辐射范围逐步扩大。尤其是从低收入群体等特定人群，开始逐步延展至中等收入但存在住房困难的人群；
3、 保障制度愈发体系化，在辐射范围扩大的同时也在持续强化公平性。
未来，住房体系分为住房保障体系和市场化体系，住房保障体系主要有公租房、保租房以及以共有产权房为代表的配售的保障性住房，市场化体系则主要包括销售型的商品房，以及租赁型的长租公寓等。随着住房保障体系的逐步完善，市场化体系的相关行政政策也将逐步退出。
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住房租赁的三个‘新’
PART/2
2023年已经接近尾声，进入2024年后，住房租赁市场又会有哪些变化呢？用三个“新”来总结 ，即新阶段、新变化、新要求。
1、 新形势。房地产市场供求关系发生重大变化，从有没有，到好不好。就是要绿色、低碳、智能、安全，让群众住得健康、用得便捷，成本低又放心安心
2、 新机制。人、房、地、钱”要素联动，以人定房，以房定地，以房定钱。
3、 新模式。重构市场和保障关系，政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。
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住房租赁的市场突破
PART/3
恢复房地产市场信心，是经济发展绕不开的课题，中央经济工作会议提出的“稳中求进、以进促稳、先立后破”，这些提法含义丰富，2024年在政策层面非常值得期待，从行业发展的角度，我们呼吁突破以下几个方面的政策，释放行业发展新动能。
1、 建筑设计规范的突破
城市更新专家、清华大学建筑设计研究院宋兵指出，急需对保租房的规划指标和设计规范进行优化，如绿地率、建筑密度等如日照时长、日照间距等。他作为保障房联盟的专家组长，积极组织和推动出台《保障性住房规划及建筑设计标准》 。
2、 公募REITs再扩容
很多企业在是否“纳保”上非常纠结，若公募REITs扩容到市场化公寓，会极大激发潜力巨大的“非改居”市场。保租房公募REITs上市已满一年，单一城市、单一筹集渠道、单一运营主体的限制，有望被建信住房公募REITs申报发行打破，这也是首单“非改居”的保租房REITs。集保房、强自持房也期待受惠于公募REITs扩容。
3、 保住房政策细化落地，并与城市更新、保租房政策相衔接。
二 行业篇
就城市而言，改革开放四十多年来，中国城市发展的成功之路就在于处理好政府与市场的关系，实现有效市场和有为政府良性互动。如果保障性住房与市场化商品房，能够区隔为两个独立运行的体系，分别对应不同需求的人群，有为政府负责保障房，有效市场负责商品房，这就能够形成双轨制，即“市场的归市场，保障的归保障”。可见，住房租赁已经成为房地产市场的重要组成部分。2023年行业的显著变化是需求萎缩、供给增加、价格下降，此外，还有一些变化值得关注。
地方国企纷纷组建安居公司，或者把保租房业务划归城投公司，表明在政策认知上达成共识，保租房作为城市基础设施实行归口管理。地方国企也改变了对外包租，或者委托管理的经营模式，开始主导自建运营团队，承接本集团的租赁房运营，还试着承接区域内其他国企的轻资产业务。作为新业务、新团队，在组织建设、机制体制上急需完善，例如对客诉的过于敏感，而人事制度过于刚性。租赁房虽然作为民生工程、基础设施，但其行业属性决定了市场化程度高，央国企也需要把运营效率和市场对齐，否则就走上自营国有酒店的路子上，即同样的地段、品质，客房价格是专业酒馆公司的六七折，对于差旅人士是高性价比，对于业主就是低平效。
在经历了P2P暴雷、三年疫情洗牌后，今年品牌公寓再受到三重打击，即口罩事件后外国人大批离境，重创高端公寓；保租房集中入市，重创白领公寓；高失业率挤走低收入人群，重创合租公寓。品牌公寓，特别是合租公寓，对盘活全国平均20%的住房闲置率，具有极大价值，过去虽有乱象，但我们不能因噎废食。当然，十四五期间保租房是主旋律，目前完成率接近60%，并不理想，明年必然是冲刺年，后年是收官年，各级主管部门的注意力依然是完成十四五的筹集指标，面临的困难和挑战主要有以下两个方面。
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1、房从哪里来？
PART/1
2021年国办22号文，从政策层面上解决了房源供给的问题，但在实操中，还有许许多多历史问题、个性化问题，涉及土地、规划、招商、税收等方方面面。从职住平衡、产业结构调整的实际需求出发，盘活各类存量用房和用地，是解决保租房供给的重要出路。对于城区人口300万以上的城市，新建重建是商品房供给的主要方向。衔接好城市更新和城中村改造，是从存量资产中，供给保租房的必由之路。今年9月，广州成立了安居集团，将城中村改造纳入保障性住房筹集的重要渠道。城中村改造是一项系统工程，涉及的经济利益主体关系复杂，部分村还存在历史遗留问题，处置起来难度比较大。《广州市城中村改造条例（草案修改稿·征求意见稿）》拟于近期第三次审议并交付表决，将各种流程、规划、补偿标准等全部规范下来，每个环节都有法可依，城中村改造的民生属性就能落地，这是非常关键的。
也可以考虑组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁住房。开发商拿到资金，限定必须进行保交楼，这样可以防止烂尾。收购的库存商品房和土地用于租赁房保障房，有助于改善民生，实现租购并举和新模式。
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2、钱从哪里来？
PART/2
已经发行的四只保租房公募REITs，再加上即将发行的上海城投宽庭和建信住房，合计约为百亿规模，显然无法支撑十四五的筹集目标，未来两年还会加快扩容扩募的脚步。公募REITs不仅仅是融资方式，更是投资的退出通道，是不动产行业金融的任督二脉，这个通道不畅，则土地、建设、改造、装修、运营等环节的债权融资也停滞不前，只有租金收入一个还款来源，很难有金融产品创新。当然，对募集资金用途的限制，若能进一步放宽，会激发更多的存量资产供给。今年2月征求意见的住房租赁《金融17条》是一个纲领性的、行业金融解决方案，该政策的核心目标是为租赁住房的投资、开发、运营和管理，提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务，直接融资方式包括IPO上市、公募REITs，间接融资方式包括商业银行如何融资、供给企业如何融资、需求企业如何融资。
住房公积金缴存余额大约9.2万亿，在购房需求不足的情况下，余额还会继续增加。住房公积金已经实现支付房租，不断通过提高公积金提取额度、增加频次、授权直接支付房租。但以股、债的方式参与保租房建设还存在法律上的障碍，首个住房公积金支持长租房项目落地温州龙湾，项目则创新了公积金支持长租房的方式，为公积金增值收益用于长租房改造提供了重要的试点。
今年的房地产市场，租与售，量价齐跌。在上海，已推出保障性租赁住房用地222幅，开工188个项目，涉及21.3万套房源。据报道，全市投运的保租房出租率平均达74%，其中，运营超过6个月的平均87%，3到6个月的平均63%，这个成绩实属来之不易。
三 经营篇
行业巨变和成长中，我们身处其间，裹挟前行，不停的思考与实践、再思考再实践。今年招租难，是租赁大社区和品牌公寓普遍的体感，以及REITs的发行带来的资本市场期待与诉求，也让从业者在多重压力下，开始反思和重视空间产品的打造，更加重视租后服务和用户运营，创新和创造不少有效的营销手段，正如梅之香需苦寒来孕育。
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1、商业模式的实践与思考
PART/1
最近，主流的看法是重资产有前途，中资产有风险，轻资产有挑战。
十九大后，长租房的重资产模式，如上海的R4用地、北京的集租房，在质疑声中、在纠结中，开始蹒跚进入市场。拿到租赁用地的企业，自然而然把建设任务交付给地产开发团队，该团队套用刚需住宅套路进行规划设计、装修改造，验收后再交给专职的运营公司，或者兼职的酒管公司，甚至是物业公司进行管理。由于建设和运营的双方都是第一次参与租赁业务，如何确定双份的工作边界，房屋交接的内容是什么，双方的合作模式是包租还是代运营，如何定价和收费。这期间的矛盾、冲突、心累、心酸，经历过的人，茶余饭后苦水一箩筐。
随着公募REITs的发行和《金融17条》的发布，谁能承接到这个行业巨大的金融红利？公募REITs的底层资产是不动产，经营管理具有“被动收入”的特征，但这并不代表公募REITs管理人，在运营管理方面可以“高枕无忧”。《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》规定，基金管理人可以设立专门的子公司或委托第三方管理机构，负责基础设施日常运营维护、档案归集管理等。做好REITs项目的运营管理，有利于提升项目运营质量和收益能力，保障投资者利益。运营管理机构做好底层资产更新维护，并积极采用新技术、新工艺、新材料，提升运营质量，降低运营成本，保障项目盈利能力。同时，努力创新商业模式，挖掘项目商业价值，拓宽项目收益来源，提升REITs产品的市场价值。目前，公募REITs产品在实操过程中，运营管理机构主要是原始权益人的关联机构。
从投资人视角，公募REITs管理人的能力体现在底层资产管理能力、资本结构管理能力、投资者关系管理能力。我国发行公募REITs的时间短，公募REITs管理人的能力和价值尚未充分的体现。作为基金管理人的公募基金公司，如果要在REITs领域做出特色，未来需要搭建专业团队，深耕具体细分领域，扎实做好管理基本功，通过优秀的管理，力争为投资人创造相对持续稳定的收益，为自己树立良好的形象和口碑。
也就是说，在REITs规则下，商业模式的趋势是轻资产和重资产合一或者深度关联。拟发行REITs的重资产公司，大概率不适合委托给独立第三方管理，必须搭建自己的轻资产运营团队。在自建保租房的企业里，也必须拔掉建设和运营的篱笆墙，打通建设和运营全流程，用建设运营一体化体系，从投资视角约束投资和运营指标，降低建设成本和运营费用，提升租金收益水平，从而提高不动产价值。
今年，做重资产模式为主的央国企，也在试水轻资产业务。
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2、空间产品的实践与思考
PART/2
房子，是健康、快乐、自主生活的空间载体。这个空间产品不仅包括套内空间、公共空间，还包括建筑规划、建筑结构、设备设施等方面内容。住房租赁产品总体遵循了安全宜居、经济适用、数字赋能、绿色可持续的原则，具体表现为“小户型、全功能、悦空间”，即将套内建筑面积控制在合理数值范围内，将租金限定在住户可接受范围。通过合理布局，提高空间利用率，增加空间灵活性。提供公共交流空间、人性化设计风格、科学技术与智慧设备，满足人们的生活品质需求，为城市年轻人提供归属感。
租赁住房的户型设计围绕“用户+场景+需求”，以终为始，从租户需求出发，结合运营经验倒推空间方案。租赁住房面向客群多为年轻人，与商品房客群大家庭的生活方式有所不同，客群对平衡租经济性与解决痛点更为关切，对小尺度内灵活空间的需求度更高，体现在功能模块化、空间可变化、服务共享化。所谓功能模块化，根据青年人、新市民群体生活方式，结合社会文化发展趋势，把租住生活对空间的需求进行分类，如收纳、运动、放空、起居、睡眠、学习、工作、游戏等等，这些功能的承载，必然会发生空间叠加，需要建筑师研发租赁住房的“芯片模组”，以快速适应不同客群的需求。所谓空间可变化，为满足租住人群的变化可能，实现可变户型和可变空间。可变空间是对家具进行体系化设计，形成可自选、可替换的多变使用空间，以适应市场变化，降低运营管理成本。所谓服务共享化，为实现配套功能全覆盖，品质生活触手及，小户型需要把公共空间进行延伸和共享，如共享厨房、共享晒台、共享会客厅、共享阅览室等共享公区，还会配建户内户外健身场所、社区食堂、宠物商店、便利店、咖啡厅、智能快递柜、党建活动中心等综合配套服务设施。
租赁住房人群注重通勤和租房舒适度，对生活品质也有一定要求，强调产品实用性与可维护性，空间产品打造的趋势主要有鼓励围合式布局，鼓励垂直绿化，倡导开放街区和共享化社区服务，鼓励装配式建筑与装修。
另外，站在投资者视角，住房租赁是空间产品，是公共产品，更是投资产品，必然关注其建造成本、物业成本、经营费用、租金收入、增值收入等指标。从趋势上看，建筑的全生命周期成本、建筑的智慧化和碳中和，一定会成为租赁住房空间产品的发展方向。
四 企业篇
小水滴沟通了众多住房租赁的头部企业，从多个角度，全面了解了各大住房租赁企业应对未来市场变化和挑战，供住房租赁企业参考。
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城方：室内空间定义生活场景，区域环境创造社区价值
PART/1
城方作为租赁住房运营市场化、专业化公司，专注于租赁住房运营及社区商业运营双轮驱动。截止到2023年终，城方运营服务租赁住房约2.1万套，社区商业约7万方，服务企业租户1600余家，租户超过4万人次。我们以“室内空间定义生活场景，区域环境创造社区价值”为理念，打造开放式租赁社区，构建多样化社区连接器。在社区内，公园绿化植被大量覆盖，商业街与公园通过360°连廊结合在一起，双首层商街的空间层叠手段营造延展的社区漫步氛围。同时我们引入特色生活街区，包括城市露营、萌宠派对、社区食集等主题，营造“让建筑可阅读，让街区可漫步”的生活氛围。
在产品定位方面，城方打造建筑面积45-150平方米全生命周期户型，以满足不同家庭结构变化的空间功能需求。主力户型为经典宽舒的一室户，配备独立厨卫空间。一室一厅户型采用室厅一体设计，增强通透感。三室户型配备套房式主卧和独立卫浴，储物空间充足。每户均设有封闭式全景阳台。在保证功能性完善的前提下，通过精细化产品规划和严格的选材及施工工艺标准，提升居住体验，超越客户想象。
在装修设计方面，城方致力于营造安静、舒适、高级的生活氛围。设计风格采用自然温暖的色彩和流畅的设计线条，构建现代大气的整体设计语言，彰显生活艺术美学。在硬装、软装、家电方面，城方制定严格的产品标准，根据不同等级项目的产品定位匹配不同的选材及工艺标准。这样既能控制成本，又能最大程度提升产品品质。
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中建八局东孚资管：全维进阶安心体系 深度精炼运营内功
PART/2
作为中建八局资产运营旗舰平台，东孚资管公司将“人民城市幸福生活运营商”的辽阔愿景，融入民生保障宏伟蓝图，集投资、建设、运营全产业链优势，深度发展租赁住房建设事业，打造中建·幸孚里服务式公寓、中建·幸孚+白领公寓、中建·幸孚港湾宿舍型公寓三大产品线，目前公寓运营面积达20余万方，总体量超过7000套，到十四五末计划开发运营2万套间。
在运营服务方面，东孚资管公司始终注重专业运营能力的打磨和输出，持续全维进阶长租公寓“安心体系”，并形成保障属性高、租户稳定、出租率高、运营能力佳、收益稳定等属性优势。安心品质是以中建八局“精工血统”和中建东孚“畅享+”精髓描摹产品底色，户型通透，客餐厅、卧室空间功能完善，装修环保、家具配置齐全，住户可实现“拎包入住”；安心服务是为租客提供约1530平米休闲、娱乐、健身、交友的共享空间，配备约7832平米“中建·邻聚街”自持商业，满足社区及周边居民日常生活所需，提供自持物业智慧服务，全流程线上管理，苑区内智能化安全管理；安心社交是打造多样化共享社群平台，全年开展各类活动300余场，覆盖租户万余人次，让社区居民尽情分享与互动生活意趣，共同创造有温度的邻里生活圈。此外，东孚资管公司将中建·幸孚+公寓松江店3号楼整栋打造为上海市首批、松江区首个“新时代城市建设者管理者之家”，为环卫、市政、物业、护理等领域的城市一线工作者提供低租金、可负担的“一张床”安居保障服务，民生保障属性进一步彰显。
在大资管时代背景下，公寓运营对更高专业化和精细化运营能力的需求日益凸显，东孚资管公司一直在不断努力和实践，通过“大资管+大运管”赋能长租公寓事业，为行业带来更多创新和价值。
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华发优生活：业务线并进战略，引领市场高质量发展
PART/3
随着中国长租公寓市场步入快速成长期，强劲的租赁需求、稳定的投资收益和资产流动性的不断增强让此类资产的吸引力进一步提升。
从恣意生长到规范化发展，中国长租公寓市场目前已经进入了高质量发展的新阶段，在资产价格高、土地获取难、供应压力大等因素的影响下，以资管为驱动以品质为保证的降本增效，已然成为长租公寓行业破局的关键。深入构建‘投融建管退’全生命周期闭环，才能确保行业行稳致远，实现高质量发展。华发优生活积极贯彻落实国家关于“利用资产证券化盘活存量资产”等政策指引，积极应用创新金融工具发展住房租赁业务，通过资产证券化尤其是类REITs工具支持住房租赁业务发展，打造金融支持与租赁产业发展的良性循环，近年来获得了大量监管部门的鼓励与支持。
华发优生活长租公寓作为国有房地产公司多元化发展的中国品质公寓服务运营平台，从REITs项目管理+轻资产输出管理+销售赋能+投融资赋能，四个创新方面作为切入点，轻重联合实现运营，将生活服务融入资产投融管退各个闭环流程。
2024年，华发优生活将延续三条业务线齐头并进的战略。REITS资产运营服务业务持续开展，大力发展轻资产输出及销售赋能业务。轻资产运营管理输出业务线基于产业园人才公寓基盘业绩提升，输出轻资产运营管理体系，高效赋能产业园招商和运营，扩大轻资产运营项目数量，未来增量代表；优生活销售赋能业务线，赋能物业销售与持有，为小业主提供托管居间服务，支持业主打造租赁运营委托管理服务，创造稳定的租金收益。
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百瑞纪集团：做好产品定位，全方位服务让客户满意
PART/4
百瑞纪集团相信未来的住房租赁行业，客户满意和降本增效是竞争中取胜的关键因素。要实现这个目标，在长租公寓项目的开发中，必须注重产品力和运营服务的提升。
百瑞纪集团的产品主要突出高品质、舒适便捷的特点。包括舒适的居住空间、安全的居住环境、完善的家具和家电、高品质的装修和配套设施。同时也提供全方位的服务，包括物业管理、维修保养、保洁等，让租户享受到贴心的服务。此外还建立社交平台，让租户之间建立联系，互相交流，形成良好的社区氛围。
在运营服务方面，百瑞纪自研一套独有打法，结合酒店管理经验，创新提升长租公寓运营服务。通过会员运营降低成本，NPS数据提高客户满意度，引用客户评价体系改进产品与服务。绩效挂钩提高员工服务质量，全方位服务体系满足客户期望。提供社区服务提升入住体验，多方比价与激励员工控制成本并提升效率。快速解决客户问题，以客户满意度为核心。
我们还选取有能力的人进行激励，且承担更多的岗位职责，发挥出最大的主管能动性。同时倡导客户优先，业务优先，最快速度解决客户的问题。
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南京安居·瑾家：以人为本，打造高性价比的租住环境
PART/5
南京安居瑾家深耕南京，针对不同客户群体的租住需求，设计差异化产品并制定产品标准化，将适用、环境、经济、安全及耐用性能作为产品设计要点，结合绿色健康的设计理念，打造出高性价比的人文宜居租住环境。
以珑熹台租赁社区为例，项目坐落于集产业区、大学城、风景区为一体的开发园区，交通便利，精准服务租住新市民，将“以人为本”及“绿色健康”体现在产品打造的各方面。
考虑到租客的生活租住需求及舒适度，项目从项目布局到功能体验多方面体现“以人为本”的细节设计。整个社区实现人车分流，地面活动区域及地下2000㎡的社群活动空间满足客户丰富的娱乐社交需求。项目配备约7900㎡商业配套，集餐饮、娱乐、生活服务等多种业态于一体。此外，项目还提供智能家居、安全防卫等系统，全方位提升住户的租住体验。
“绿色健康”的设计理念贯穿项目设计全过程。项目应用成熟的装配式建筑工艺及大量绿色建筑技术，有效实现项目建筑的绿色节能与资源节约。项目绿色建材应用比例达到62.07%，社区绿化率达到35%，获得绿色三星设计标识。同时，项目采用高效的围护结构保温，实现节能65%以上，海绵城市技术更能确保不内涝。凭借产品设计、建筑工艺等优势，项目荣获广厦奖及詹天佑奖优秀住宅小区金奖。