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前言部分
SHANG HAI XIN HAO
大概在2周之前，就在考虑写一篇关于嘉里华庭年终篇，一直在想，2023年的嘉里华庭和过往哪一年类似？
2011、2014、2017、还是2019年？感觉都不太像，无论从成交套数，成交结构来看，都是独立式的存在，不存在任何可对比性。
更加关心的可能还是在于“嘉里华庭”现在和未来的价值，通过即将过去的一年，我们一起来看看嘉里华庭规律；本篇将从回顾2023年、现在市场、未来分析、三个方面详细分享给大家。
2023年12月26拍摄
关于嘉里华庭往期市场报告的文章：
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回顾嘉里华庭数据
13年成交数据
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2010～2023年数据
表格中145平表示的是前排1/2/3号楼的2+1房，146平为后排5号楼3房户型（表格中均忽略面积中的小数点）
以上成交数据，根据实际落地成交整理
和交易中心数据会有少许出入
从以上数据来看，2023年还是会有比较大的不同点：往年所有的成交中，前排145平和175平的景观户型都能占比5成以上，而且往往在房地产大环境不太理想的情况下，前排的成交可能还会更好，甚至更高比例，而今年前排户型的成交占比2成。
主要说明什么问题呢？买方结构的变化和整个市场风向的变化；
1、买方结构的变化：从大市场环境来看买方，往年很多嘉里华庭买方基本都是小区业主，租户和部分具有老上海情节、出于置换，给家人购买居住、投资出租等目的；从小区内部来看，前排和后排5号楼的买方基本不同 ，前排买方更多带有“享受型”购房，愿意多花几百万买个阳台看景的心情；
而2023年，大部分“享受型”买方更多出于对宏观环境，经济形势的考虑，而不出手，站的位置完全不同；
2、市场风向：2023年一旦站在高位宏观和全球资产配置的角度来看楼市，很多高端客群犹豫是有自己的考量的，而更多的实际自住买方，考虑的不是整个宏观面，而是从自身需求出发，住的是否舒服，至于大市场涨跌多少，没想过看那么远；
换句话说，很多具有老上海情节的高端买方，基本都属于第一类！导致整体高端买方人数减少，成交自然极少！
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挂牌情况
针对以上的成交和挂牌数据，我们结合业主和买方做简单分析：
1、挂牌：整个2023年的小区挂牌，相对还是非常的“健康”，没有出现同户型多套挂牌出售，更没有出现同户型大量集中调价，这点和前两次低潮时2017年-2019年，2011年-2014年都不一样；目前从实际挂牌数量上来看，从今年的9月份开始，已出现下降趋势，新增挂牌每月1套左右，出现健康的原因是什么呢？
第一，租赁市场的稳定，嘉里华庭2023年的租赁市场，无论从价格还是从空置期来看，都出现了整个市场不太相符的节奏，导致很多业主依然持有，毕竟实实在在的收入放在这里；
第二，从01部分成交不难看出，前排成交占了大部分；实际上，从2016年开始，实际成交的大部分业主都是早期进场的境外业主，而这部分境外业主不断的减少，也相应减少了“低价”房源，自然也减少了实际交易的房源；境内身份的业主买进后，要么自己住，要么作为少有的几类资产收益之一，基本很少在8年以内出售；
而在2023年的市场下，持有的境外业主已看得很清，当前出掉，肯定在低位，要么过几年，看是否有更好的时机，同时安心收租！自然挂牌量就少了。
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嘉里华庭现状和预测
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现状和预测
如果需要完整了解嘉里华庭今年一整年的轨迹，我们还是要从2022年的8月份开始，因为嘉里华庭的顶峰实际到2023年2月，和外面大的市场（2022年8月份基本停止）大概延迟半年左右时间，我们先从几个小故事开看看顶峰回落到低谷的轨迹：
第一例：“前排的故事”：
客户：吴总，你觉得我这套如果需要在短时间1个月以内出掉，大概什么价格可以？
这是一套2楼的超低区户型，整个2022年都是缺房，无论什么户型，挂出来就卖，加之当时没有同户型挂牌，给出2350万左右的参考建议，可见我对嘉里华庭信心爆棚！
而在同一个月，一套1号02室西南的175平，竟然3000万原价出掉，当然，2022年是175平的”高光时刻“，不断有优质户型挂牌并成交，所以相应次一点景观户型也被带动成交；
第二例：“后排5号楼的故事”
记得在2022年底，2套5号楼中区挂牌，由于之前成交过一套2190万，这套中区挂牌2050万，我们判断都会很快成交，当时我对市场的预期信心还是非常足；
最终，在2月和3月都快速成交；而同时期同户型的挂牌有2200万，2300万甚至2500万的！
转折点：2023年6月，在5月份首次出现5号楼146平2000万以内成交（情况和前述一套中区特别像），带动了整个小区的快速“下行”成交包括挂牌价格的调整，当然后面1套-前排2000万以内成交，更加起到推波助澜的作用；
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馨昊专业分析
我们先看2023年的买卖双方交易和变化：从2023年交易的数据来看，只能说嘉里华庭分流越加明显，优质户型，优质景观综合来看，只有一套成交，而像175平，甚至后排153平的全南3房，都是0成交，这个背后的原因值得考虑：
首先，嘉里华庭不是像一些网红盘，从业主和买方来看，都具有相对比较深的底蕴，这么多年很少出现因公司经营不善或个人财务问题急抛，这和思维方式和做事方式有关系，稳定和整体预测的习惯；
优质户型也出现过低价挂牌，比如6000万级调整到5级别，为什么没有交易？从大范围来看，是整个豪宅层面来看，这个市场情况下，投入5，6千万人民币在资产上，本来就不多，而且嘉里华庭买方一直比较特定；横向对比的楼盘就是嘉天汇2023年成交的“火爆”因为从27万回到19万甚至18万，确实空间很大，但嘉里本来最高也就是18万+，回到16，差异当然看不出来！
其次：自住户型比如137平和146平，如果横向来看，单价12万，甚至11万，这样的地段，如此优秀的物业管理，加之业主整体的素养加持，放眼全上海，能有几个小区能做到如此高分？就算对老上海没概念，对房龄特别在意的自住客不买，投资客难道选在中环？选在租金回报率更低的产品？道理上说不通。
横向对比非常明显的就是同一个板块的东方剑桥，东方雅苑，已经很快回到了10万系列！
我们再从另外的角度来看嘉里华庭：
● 总价周边类似楼盘对比（如175平）：2023年汇贤居163平3房成交了5套，从最高峰的18万很快调整到15万头，总价3000万上下回落到目前挂牌基本在2500万-2700万，华山夏都3房成交了3套，从3800万回落到3200万上下，而嘉里华庭175平3房基本价格没动，从10月份之后才出现挂牌价格回落5%左右的调整，依然没有成交是情理之中！
而镇宁板块周边小区，东方剑桥，东方雅苑，丁香公寓则基本回到10，相比较高峰期回落近30%！说明嘉里华庭还是具有一些特殊性！
● 2023年优质户型的那一部分:无论是对于买方，还是卖方，制约双方没有达成一致的除了价格以外，还有更多因素是市场，今年出的几个政策，都是不痛不痒，不足以让更多的业主调价，更不足以让买家进场，如果2024年依然没有更明显的政策风向，出现大幅调整的可能性依然很低，毕竟需要出手的可能在几年前就已经换主人了。
对于买方来说会有一些机会，不排除少部分调整价格出售的卖方，但不会出现更多的成交，因为替代品（如汇贤居）的价格调整可能会快于嘉里华庭；
2024年，整体向下，已经不可阻挡，就看往下的幅度多少。
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最后总结
Meny吴青辉
2023年嘉里华庭，成立了业委会可能是头等大事，无论是对于停车位的管理还是小区旧换新改造可能都是好消息，而一贯的物业管理优势是否会放大？是否会有更多早期的业主离场，都会影响2024年的市场；
2024年，前排是否会有更多的挂牌，嘉里华庭二期是否会迎来小的成交机会，可能在二季度之后，会有一些机会出来，敬请关注后续。
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