我是紫沐，这是我第376篇日记。
楼市能不能起来，相信是大家最关心的问题。
因为很现实的，没人会和钱过不去。
要是能提前预判，就能控制买卖节奏，避免踏空或者及时止损。
那楼市接下来怎么走，其实也有参考信息。
我会尽量通俗地聊三个问题：
1.操盘手给楼市定的目标是什么？
2.为了实现目标，操盘手会做什么？
3.我们如何顺势而为做决策？
只要把文章看完，今年该做什么就心中有数了。
2024楼市目标
稳中求进，以进促稳，先立后破。
这十二个字，就是2024年，操盘手定的楼市目标。
释放途径，是前段时间的住建局会议。
大家平时可以多留意住建局的对外风向。
毕竟人家去年说的几个救市方向，包括降首付比例、降利率、认房不认贷、税费优惠等等，基本都如期兑现了。
所以住建局说出来的话，比较有分量，要多关注。
而今年楼市的主旋律，我觉得是围绕“立”字展开的。
也就是如何把房地产真正扶起来。
就像会议中提到的：
稳定房地产市场，因城施策，保交楼，满足刚性和改善性住房需求，稳妥处置房企风险。
每一项，对房地产来说都是帮扶，没有打压。
为什么今年的主旋律不能是“破”呢？
我觉得虽然探索新的经济增长模式，减少对土地财政的依赖，是未来肯定会走的路。
在会议里，也确实出现了“破”这个字眼。
但这里面有个先后顺序的问题。
目前经济和房地产关联度太高了，老百姓的资产70%都沉淀在房子里。
现在这环境，急急忙忙去“破”，不现实。
一旦资产贬值严重，引发大规模断供潮，金融系统会面临巨大风险。
所以先“立”，让房地产软着陆，靠房地产渡过这次难关。
后续，再想办法摸索新的经济模式，让房地产和经济慢慢脱钩。
以时间换空间，会是操盘手最终的选择方案。
所以至少明年，对楼市的态度还是“立”字当头。
当然了，“破”的存在，也意味着炒房时代即将落下帷幕。
或者说，房产投资的门槛，在变得越来越高。
如果你的思维和认知没跟上，房子没买对，还盲目上杠杆。
那现在买房，就是作死。
2024楼市会有什么
为了实现目标，我觉得今年楼市会有很多利好。
而且像之前文章写的，利好的形式会变，会从工具箱里拿新东西出来。
因为过去的2023年，救市频率其实很高了。
放开限购、放开限贷、降低首付成数、降存量房贷..
这力度放到以前，有些都能算是大招。
但楼市整体表现，也是有目共睹的差劲。
全国商品房的销售面积和销售额，仍然在往下掉。
这说明不是力度的问题，很可能是方向的问题。
让想买房的人能买房，这条路已经走不通了。
让想买房的人更便宜买好房，或许是更有未来的新道路。
所以降息，我觉得可以好好期待一下。
因为漂亮国停止加息，给我们提供了降息的外部条件。
存款利率进一步下降，则提供了内部条件。
而明确要继续货币宽松，来刺激经济，等于提供了政策条件。
所以广州今年利率步入3字头，不是没可能的。
看看隔壁佛山，首套利率已经被干到3.8%了。
那除了降息，还有哪些工具会被拿出来？
住建局其实也给了提示：
1.强化保交楼
2.前两套住房继续给优惠
3.推动房改
关于保交楼，会议的原话是：加强预售资金监管，加快预售制改革。
这个方向，其实我在22年就专门写过两篇文章，有兴趣可以自己去搜。
在民营房企陆续爆雷后，预售制改革，我觉得是大势所趋的一件事。
要是花光积蓄买房，还有血本无归的可能。
谁还会继续相信房地产呢？
当然，影响更大的，我觉得是后两条。
首套和二套给优惠，要怎么给。
我想无非是几个地方：成数、利率、税率。
更低的首付成数，能让那些现金流充裕，但手头钱不多的人上车。
更低的贷款利率，能直接降低持有成本。
更低的个税契税增值税，能降低摩擦成本，促进市场的换房意愿。
这些工具都不是新玩意，我想重新搬出来难度不大。
相比之下，新一轮房改，更像个新工具，也更值得期待。
新一轮房改
新一轮房改的重点，我觉得在两方面。
一个是城中村改造，一个是保障房建设。
城中村改造从概念上不是新玩意，像广州已经推动很多年了。
它的主要作用，是释放购买力和提升流动性。
未来创新，更多也是对打法的探索，如何改造得更高效。
所以城中村改造，对广州影响最大的，是那些极度依赖旧改的板块。
比如海珠的中部和南部。
说难听点，如果旧改的速度还像现在这样。
高位接盘海珠创新湾板块的苦主们，还得在山顶多挂几年。
相比之下，保障房建设从概念到执行，会显得更划时代，影响力也更大。
虽然以前不是没有，但这些房子都有明显的硬伤。
要么离市中心太远，对刚需来说工作通勤非常难受。
要么产品太拉跨，住进去没什么生活质量可言。
而且保障房的整体数量，对比商品房还是太少。
这次房改，能不能把保障房的数量和质量都提上来，是值得期待的一件事。
当然，我相信大家更关心的，是保障房对楼市的冲击有多大。
会不会像空军们说的，从此房价如葱。
还是像新加坡一样，进入双轨制时代，商品房价格开始疯涨模式。
其实操盘手对保障房建设，有明确提出两大目标：
一个是让工薪阶层居者有其屋，消除买不起商品房的焦虑。
一个是让商品房回归商品属性，推动房地产业转型和高质量发展。
这么一来，好像走新加坡的路可能性更高。
既能让天天说买不起房的有房住，又给商品房的涨价留足了空间。
但我觉得，我们不会完全复制新加坡模式。
至少在广州，不会。
高端改善产品、豪宅产品，确实有走独立行情的可能。
但刚需产品、刚改产品，我觉得会维持在相对稳定的价格区间。
因为这么做对操盘手来说更有好处。
先用便宜的保障房，把大量人才留在城市里。
而保障房就算优化了，依然存在成本控制和地段限制的问题，住着不会很舒服。
这时再用价格合理的刚需房，给人才一个摸得着的目标。
会更利于他们“努力拼搏”，去置换房产，给城市做贡献。
至于改善产品、豪宅产品，对应的是高净值购买力，这类人群永远存在。
则大可以回归商品属性，放开对价格的控制，还能为土地财政做贡献。
最近越秀在广州拍下的两块高价地，就是个好例子。
既顺从了民意，又解决了困局，可谓一举两得。
总结
这次住建局会议，有这么一句话：
房地产已经从“有没有”转入“好不好”的时代。
明显大佬们也看到了，只有好房子，才能继承房地产的金融属性。
所以未来你家的房子，会涨还是会跌，和品质息息相关。
已经和时代脱节的，不符合时代审美的，会逐渐沦为普通的砖头。
唯有核心资产，有稀缺性、有竞争力的资产，才有继续持有的必要。
所以不管是买房还是卖房，你都可以把品质，作为重要的判断工具。
以房地产目前的体量，还有对经济的强大影响力。
在能取代房地产的工具出现之前，操盘手的态度，依然会以“立”为主。
退一万步，在给家庭置换到至少一套核心资产前。
“破”这件事，其实和你没什么关系。
你的精力，你应该花时间琢磨的点，是选筹。
因为现在的楼市，买对，比什么时候买，更重要。