2024年是“好”还是“坏”？房价是高“还”是“低”？未来是“涨”还是“跌”？
很遗憾，答案不那么确定。
就好比，卖车越来越难，一致看法是“2024年将是车企淘汰赛”。
但是，另一边，消费者对“国产车高攀不起”的抱怨无处不在。
“再不努力工作，只有开奔驰、宝马、奥迪……”
这种“矛盾又扎心”的感受，无处不在。
汽车行业，也是很多行业的映射，比如房地产。
一方面，新房越来越贵，高攀不起；另一方面，老百姓感叹手上的不动产，越来越不值钱，房价“贱如白菜”。
这种“撕裂”，才是2023年，买卖双方体感“疼痛”的原因。
01
很可惜，这种“疼痛”大概率还将是2024年主旋律。
这种情况是怎么发生的呢？
“未来房价贱如白菜”，十年前马爸爸说过。
这些年早已不是新鲜事，在很多中小城市，鹤壁、鹤岗几千一套，司空见惯。
即便在一二线城市，郊区老破小，也在向这个方向迈进。
原因很简单，人口减少，城市化放缓，需求减少，价格下跌。
放在成都来看，二手房在过去两年，先是连续上涨18个月。这种上涨在今年7月骤然中断，迎来连续5个月下跌。
目前，成都二手房挂牌量超过22万套，2024年还有进一步放大可能，二手房价想要反弹，难。
除了上面说的原因，还有一个重要因素是“产品周期”。
换成其他产品就好理解了。
没有人还会为iPhone6出几千块钱，对吧；也没有人为一辆开了20万公里的车，出高价。那么，凭什么认为持有十年，二十年以上的房产，还能升值？
当然，有人说了，不能拿数码产品、汽车这类消耗品，和房地产比，附在地段之上的配套，才是房价核心。
正因为这样，跌的最凶是地段不值钱的老破小，其次是地段不值钱的新房，再次是地段值钱的老破小。
02
如果只是“跌成白菜价”，理解起来倒还容易，不就是“供大于求”吗。
但是为何新房又越来越贵，高攀不起？
一个基本常识，需求决定价格，新房和二手的供大于求相反，恰恰是供不应求。
首先，那些低价刚需，KFS不愿意碰。
为什么？
因为，不挣钱！
低价刚需，买家可以找二手房做平替，市场上一大把，卖方太卷了，只能拼价格。
刚需高周转房企，这两年纷纷被淘汰，就因为这条赛道“产能过剩”。恒大，融创，绿地，碧桂园……都有这样的因素。
这和车企一样，现在谁还做奥拓，QQ，比亚迪F0？即便捷达，再结实，除了出租车师傅，谁还埋单？
所以，车企、房企都必须升级，做中高端，不是因为“消费升级”热情，而是只有这条路，才能“活下去”。
这就是为什么，我们看到车企新势力，都在冲击50万以上车型。
房企同样，成都中心城区，2023年新房套均成交面积接近138㎡，比去年又大了4㎡，总价普遍在400万以上。
面积更大，单价更高，总价更豪，越来越“高不可攀”！
03
道理都懂，KFS也知道做“高端”才有一线生机，问题是做“高端”条件苛刻，这又刷掉了一批楼盘。
和车企一样，这也是一场门槛越来越高的“淘汰赛”。
首先，地段要好，至少不能太差。所以，KFS拿地十分谨慎，甚至挑剔。
我们以2023年11月底这场土拍为例，这是限价放开后的土拍，未来房价卖多少，KFS自己定那种。
这一天等了三四年，有人认为，KFS会放飞自我，杀红眼。
但是，当天7宗地，只有滨江溢价拿下麓湖地块。其余4宗地，平台公司“打包带走”，还有温江涌泉两宗“流拍”，没有体现在表格上。
也就是说，7宗地真正市场化公司拿下的只有1宗。
这说明什么？
双流怡心湖，温江涌泉，做刚需或者初改，还是不错，但无人问津。
背后是“刚需”市场基本饱和的判断，KFS认为这条赛道不仅是红海，甚至是血海。
所以，我们才看到：一方面是个别地块屡创新高；另一方面不少地块无人问津。
土地市场的撕裂，正是销售市场传导的结果。
因此，我们看到2023年高溢价地，清一色在主城，仁和最近拿的锦江区琉璃厂地块，2.35万/㎡，创下地价新高。
这块地虽有争议，但好歹是锦江区，是主城核心。
做高端，地段即便不是顶级，但也不能差，至少有做高端的潜力。
其余高溢价地，高新区大源、高新区金融城，高新区新川，锦江区林家坝，锦江区金融城东；天府新区，青羊区，武侯区，甚至成华区二八、崔家店，无一不是这样的逻辑。
在回归主城，价值越来越聚焦的2023年，主城红利迎来价值回补，是对过去多年“城市摊大饼”的一次价值修正。
04
既然KFS都更愿意做高端，不愿意做刚需，那么高端供应应该上来，价格就应该下来啊。
很遗憾，“愿意”和“能做”并不是一回事。
前面说了，做高端至少地段不能差。现实是，城市发展这么多年，好地段都被占领，“腾笼换鸟”需要时间。
这就使得，主城“很稀缺”。
比如，这两年很火的，金融城东，琉璃立交-白鹭湾片区前后拆迁平整，也花了十年。
二八板块，崔家店，武侯新城同样如此。
2023年，主城（5+2）集中土拍成交只有3567亩，这些地基本都是2.0容积率，粗略算一下，可以带来400多万平米的新增供应。
但要知道，去年中心城区的新房成交达到11.9万套，1637万平米！
虽然这几年一直强调“回归主城”，但主城的供应却在连连下滑，原因就是“主城缺地”。
一旦出来稍微好点的地，比如“仁和”这块地王，就被高价抢走。
除了土地稀缺，高端对技术实力的门槛要求也很高。
2023年，成都卖得最好的豪宅还是麓湖生态城，蔚蓝卡地亚也不错，这都是在成都卖了十年的老盘。
大势之下，不少地方平台公司，也在转型努力向上做“高端”，比如成都城投推出的“锦上系”。
但是豪宅需要长时间的沉淀，真正的好产品还是非常稀缺。
地段的稀缺+产品的高门槛，高端市场供应仍然不多。
05
再深入点来看，高端市场，在过去十年，甚至二十年“畸形发展”，也是造成今天“供不应求”的原因。
大家应该还记得2006年住建部出台“70/90政策”，要求新盘90平米以下户型占比70%。
这导致，市场上“刚需遍地”，高端市场发育不足。
后来到2016年，开始限价，限价能做高端吗？肯定不行啊。
所以，我们的政策一直以来的倾向是，把所有房产类型作为“民生保障”来看待，即便麓湖、蔚蓝卡地亚，只要是住宅也都得限价。
深测君一直讲，限制保时捷只能卖十万，那最终造出来只能是宝骏。
但是，很多消费者会觉得，十万买保时捷，好啊。
那不过是保时捷的名字，宝骏的里子。
后来郁亮也说了，限价最终便宜的还是有钱人。
2024年，新房越来越贵，不再便宜有钱人，难道不也挺好吗？
至于，抱怨房价贵的同学，在二手房市场去淘吧，砍一大刀，说不定房东也会咬牙说出两个字“成交”！
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