今年上海二手住宅市场呈现量稳价跌走势。年初小阳春一波凌厉行情给市场较多遐想空间，尤其是3月份成交量接近2.5万套。自从2021年7月出台楼市调控政策来，交易量最高的单月。不过好景不长，后续成交逐步下行，并且多数时间成交在1.5万套的“及格线”以内。9月在“认房不认贷”政策推动下，成交量勉强超过1.5万套，最后一个月在金融政策以及普宅政策优化推动下，预计成交能达到1.5万套水平。今年成交量预计比去年增加13.27%。
图：上海二手住宅成交量走势
数据来源：网上房地产、中原地产整理
★价格下跌 交易意愿反复波动
小阳春成交释放后市场交易情绪被点燃，看好后市的人也在增多，但随着4月后续成交连续下挫，并且成交量一直在1.5万套以内运行，情绪马上转淡。尽管9月份有利好政策推动，但转好的情绪也仅仅维持了2个星期，此后，市场预期又再度转弱。今年月均成交量仅仅维持在1.5万套/月，但这一成交量不具备支撑房价的条件。房价上半年还维系震荡波动状态，但下半年有下跌苗头，而到了四季度则出现加速下行，国家统计局数据显示，10月70个大中城市房价指数，上海的二手住宅价格指数环比下跌0.8%，11月环比下跌1.5%，指数跌幅超过1%就是非常明显的跌幅，可见在年末的时候市场预期相当弱。今年很多小区的房价已经跌到2020年有的甚至跌到2019年水平。可见房价下跌的速度相当快。
成交意愿不足，价格自然下跌。一方面今年新房继续保持较高密度的推盘，尤其是4、5百万的产品既是首次置业的关注重点，也是首次改善关注的重点。在买新不买旧以及新房保值的思想下对二手住宅交易产生冲击。另一方面，二手房更多消费群体为首次置业者，但是这部分消费者今年消费意愿不高，尤其是下半年，对自己今后收入的稳定性产生担忧，所以也不敢贸然加杠杆入市。
★刚需占主导 老破小面临压力
二手房中交易总金额在300万/套的占比达到60.79%（截止到11月），比去年减少3.27个百分点。虽然占比略有下降，但还是保持绝对主力的地位。
从成交量板块排名来看，都是远郊成熟板块，奉贤新城是五大新城之一，也是“上车”房较多的地方。周康经过多年发展，配套等都相当成熟，不仅刚需，首次改善也会是关注的重点，区域内产品种类多，选择面广。而且板块内新盘也多，不少房东是卖了房子，升级买新房。
表：板块成交前5
数据来源：网上房地产、中原地产整理
此外，从成交前十榜单看出，即便是“上车房”，但刚需也有基本选择，即面积要适中，不能过小，小区要求有基本物业配套，停车不能有太大矛盾。所以成交前十榜单中，很少见到老破小影子。同样，在实际交易中，这部分房源今年面临较大抛售压力，并且在还价尺度上也偏大，极端可以达到挂牌价格的8折甚至更低才有成交机会。
表：成交套数前5小区
数据来源：网上房地产、中原地产整理
★政策利好提信心 存量市场筑底
年末的普宅标准调整降低卖家的成本，对二手房市场的交易盘活是积极推动，虽然短期之内效果不显著，但是受益客群已经存在，这部分需求随时可能释放。尤其是明年小阳春这种季节性波动中，这部分会成为重要贡献力量。
政策已经转向宽松，甚至不排除限购也要进行优化，释放刚需力量，而刚需主要消费对象是二手房市场，所以，明年二手房值得期待。当然，明年成交量继续盘整，修复的可能性非常高，而成交量没有明显突破的前提下，价格不会进入上涨周期，所以明年二手房的房价，小幅下探后有机会实现企稳。