对这个行业来说，每一座城市好像都有自己的本土开发商
比如走出恒碧万的粤系、七八年前异常生猛的闽系，再比如龙湖为代表的渝系
甚至上海周边也出了滨江和绿城等浙系
但这么多年下来，各位有听说过沪系房企吗？
说实话，这个词很陌生
如果不是年底华丽家族的土拍刷屏，很多人可能压根不会关注到，原来上海也有响当当的老牌房企
而且起点非常高
就说华丽家族，可是檀宫的一手打造者
当年的上海滩，这样水平的开发商几乎遍地都是，但是现在为什么突然就想不起他们的名字了
我们反观上海楼市，好像也没有他们的太多项目
所以上海有本土开发商么，以及现在的他们到底怎么样了
01
曾经庞大的本土房企们，确实很多都消失了
我整理了一份成绩单，结果有些震惊
当年的本土房企，大部分竞逐的都是全国前10强
但一路走来，当时有多树大根深，如今就有多大遗憾
最典型的就是证大地产
也算早期的行业大哥了，别墅、住宅、商业都很认真地在做
做住宅，2000年就造出了九间堂
二十多年过去依然是无法超越的经典，现在住着马云等百亿富豪
做商业，我们之前踩盘的喜马拉雅中心，设计概念领先十几年
证大喜马拉雅中心
2010年末开业时，在最不缺特色建筑的上海也能脱颖而出
包括金桥大拇指广场，也成了浦东人的一份集体记忆
但很可惜，2015年母公司证大集团正式退出地产圈
卖出了地产公司42.03%股份，总价12.5亿港元，不仅抛弃了20多年的地产业务，而且几乎打了对折
此前证大一直坚持金融、地产并行，但到2014年金融成了集团第一产业
业绩亏损的地产，就这么被果断放弃了
这家本土地头蛇也失去了往日辉煌
同样经历但命运更曲折的，是上海爱建
最早是79年后成立的首家民企，可见来头不小，早期的田林爱建园项目还评上了詹天佑金奖
2012年引入国资后发展很猛，2015年改制后又被擅长资本运作的均瑶集团控股，再次回归民营队伍
只是这个过程中，爱建也逐渐剥离了地产业务
2010年经营范围已经剔除了地产，从实业转向金融
如今爱建背后的金主均瑶系也岌岌可危，负债逐年走高
数据来源：均瑶集团年报
几乎看不到回归地产的可能性了
还有一颗明珠同样让人遗憾，中鹰置业
它的代表作各位一定听说过：中鹰黑森林
一个项目开发了15年，现在还是科技豪宅天花板
我们说10年是一个时代，但其他房企抢地囤粮时，中鹰在这个项目上投入了15年
也因此错过开发其他项目的机会，更错过了快周转下的地产大时代
这种执念，成就了一个好项目，也让这家公司陷入真实的困境
此后的故事就有点唏嘘了
2013年，中鹰置业被三湘6.03亿收购99%股权，这家理想主义公司逐渐沉寂
更难的是，今年三湘也陷入易主危机，快要自身难保
而这几个案例，只是过去20年庞大的上海本土房企队伍，逐渐衰减的一小部分
02
还有第二类本土房企，就是被资本化之后慢慢放弃了地产
其实很多房企的辉煌履历背后多少都和金融有关，但如果证大和爱建是金融地产二选一
那么接下来的2家，就是纯粹被资本化后，逐渐放弃了地产老本行
不得不提的是复地集团
当年的御西郊、活力城，一问世就很吸睛
尤其御西郊，占了国宾馆3公里内优势，行情不好时价格也居高不下
2004年上市后复地迎来高光时刻，连续四届都进了百强榜TOP10
但这样的荣光并没有持续太久
2013年，母公司复星集团在产业投资上尝到巨大甜头，提出“蜂巢城市”的概念
把酒店、办公等捆绑住宅，做综合开发
此后复地就有些不由自主了，所有业务都要围绕蜂巢来做
但这个概念，已经偏向资本投资逻辑，而且开发运营都难度极大
也因为拿不到合适的土地，一直没什么项目
恰好这几年大批千亿黑马弯道超车，而一番折腾后的复地，成绩却很难再有突破
数据来源：克而瑞
如今复地已经并入了复星旗下的豫园股份，名字也改了叫做复地产发
当然，地产这条老路也越走越远了
同样背景的还有鹏欣
这个名字，很多同行可能已经陌生了
1988年初创的鹏欣，也是从建筑起家的，逐步过渡到地产开发业务
2000年左右成了上海楼市最强势的开发商之一
不仅有白金湾、城市经典等高端住宅，还有刚需类的一品漫城
商业也做出了水游城系列，成了各地重点引进项目
南京水游城
但鹏欣拿地时，会和地方谈判压低土地价格
这种底气背后，就是资本市场异常活跃的母公司鹏欣集团，除了农牧、资源，鹏欣系还涉足了基建、光伏等大产业
这种资本硬实力让鹏欣迅速膨胀
但2010年前后也急转直下
因为水游城大获成功，鹏欣确立了开发大型商业综合体的战略方向
甚至喊出了十年百城的口号
到2011年，商业地产业务比重已经超50%
此后的鹏欣一去不回头，刚好母公司也沉浸在农业、资源、康养等资本热土中，无暇顾及地产
于是这家公司手里的住宅用地就越来越少了
等反应过来，无米下锅的鹏欣已经被时代和行业甩在身后
03
当然也有坚持的房企，只是很明显开始尝试转型求生了
比如成立41年的一家小型民企，上海爱家
2008年后连续三年进入百强房企，但和鹏欣相比，一直不温不火没什么存在感
直到前几年爱家才宣布转型，把地产+小镇作为核心战略
转型文旅后，爱家也凭借安吉·白茶原在地产圈火了一把
我们也去过现场，体感上其实不太像传统的地产项目，更像一种乌托邦式的世外生活方式
这样的项目在行业内非常少见
只是这两年中小型房企尤其不好过，爱家也几乎隐形了
还有著名的华丽家族，比爱家和大华更早尝试转型
这家官网上至今只有6个项目的迷你型民企
刚出道没几年就凭借檀宫一盘定江山，成为上海楼市的豪宅代表
但从2011年方向就变了，投资领域从生物医药到境外金矿，非常大胆
2014年干脆把公司战略改了，想从地产开发转向“金融+科技”
只是没能转型成功
好在这几年兜兜转转，华丽家族又回归地产原点
而且从土储规模和今年上海拿地积极性来看，这次决心还挺大的
和华丽家族类似的就是大华
90年代初靠上海的第一轮旧改起家，是最早做城市更新的开发商之一
我查了下2003年第一届《中国房地产百强企业榜单》，发现大华排第八，是当时上海排名最高的房企
@人人文库
但2015年也开启了转型模式，成立了一家投资公司，试图进入新兴产业
只是带来的回报有限，热情也很快消失了
于是2018年大华又开始推进城市更新
在全国买买买，回归了旧改老本行
这些转型的尝试，其实很多路子都差不多
确实，那几年的现实生态就是如此，本土开发商越来越难以适应新的周期
所以一些房企开始突破做出了很明显的改变
04
但也有一个例外，不仅从来没变过，这些年活得也还不错
就是宝华
而且每一次出场都自带流量，属于本土开发商中的超强实力派了
早在2006年，宝华就在大宁做出了品质不错的宝华现代城
近5年从城市之星到紫薇花园，都是区域爆品的级别
去年8月颛桥的紫薇花园一个月能卖出62.05亿，成为当月的上海销冠
连最不起眼的车库都能多次刷爆朋友圈
今年普陀3.0的紫薇花园，直接在投入上突破底线
从内部公区的置景、用材，到墙角、天花板的拼接纹理，都是毫米级的细节处理
一路走来，在品质和口碑这两件事上，宝华似乎一直没怎么变过
而且这两年大环境不容易，但这家本土民企也凭实力在上海巨额拿地
我统计了下去年到今年的拿地情况
只在桃浦就掏出了超百亿的手笔
如此用力的投入也说明宝华在上海布局的决心和魄力
民企之光的名头还是实至名归
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但话说回来，为什么大部分上海本土民企都消失了？
归根结底，其实也是上海这个超一线市场决定的
这块大蛋糕，几乎是各家房企争夺的战略高地
所以2010年开始，上海楼市几乎进入了一个新的转折点，就是外来房企的强势崛起
这也决定了本土房企遇到的对手，实力都很强
到2011年上海销售榜本土房企已经仅剩3家了
民企只有大华和恒盛2家
数据来源：中房网
随后10年间，各位也能看到粤系、闽系、浙系、川系等外来派系集体抢占上海
霸道无序的扩张下，上海本土房企的生存空间也越来越小了
第二也是企业自身的原因
不少本土房企也尝试过迈出去走全国化的路子，但结果来看并不成功
比如鹏欣，2011年想要完成水游城百城联动的盛举
可惜摊子铺得太大，团队执行力没有跟上，没发展起来
包括大华，2002年就涉足了沈阳、大连、南京、武汉等城市
但因为家族股权纷争、产品力弱、人才不足等短板，错过了更进一步的最好时机
当然还有一个最核心因素，就是上海楼市更偏向市场化、公平化
尤其土地端一个很明显的初心是，上海其实不太看房企从哪里来，主要看能不能做出好产品、好项目
当年主动选择瑞安来做市中心的城市更新，就是这个态度
这种机制对每一个房企都是公平的
所以综合下来，2010年之后市场选择确实偏向了规模化房企，民间地头蛇逐渐落寞，也是一种历史必然
不过好在今天，我们也看到了当下市场的二次选择是什么
比如绿城，比如华丽家族
这些品质型房企正一步步回归上海楼市，未来能做出什么样的产品，也很值得期待