我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：
提问：成叔，你好，本人名下有套98年建成的房子，房龄比较大，今年2月年后挂牌现在还是没有卖出去，想问一下，这是怎么回事呢？
成叔：你好，成都的老房子以后会越来越难卖，流动性进一步减弱、升值空间缩小，在未来没有竞争力；最主要的是购买人群结构变了，主要以90后为主，带来的是不同的价值观，所以即使老小区地段好，也不会像一线城市那样抢手。调查显示，购房者年龄越小，对房龄高的房子越不能接受。但是，老小区的于是在于价格低而且配套成熟，当其他竞争不多的时候是很吃香的。但是成都不缺新房供应，老小区竞争太大了。哪里的未来规划更胜一筹，哪里买房的人就多，随着时代的发展，老小区的流动性肯定会下降的，所以对于业主来说，行情好的时候价格合理就卖出去吧，后面老小区二手房的未来越来越黯淡了。
提问：成叔，你好，今年在成都买房，会不会买贵呢？
成叔：你好，成都购房者的焦虑，来源于现阶段楼房市场上涨信息的干扰，但实际上没有传闻中涨的那么快加价那么多，看数据就知道成都二手房最近整体微涨，并未很严重，市场还没到使房东纷纷涨价的成都，广大购房者都把聚焦在一小部分涨了价的房源上稍稍挪开下吧，有购房需求的，把板块分为“领涨，跟涨，滞涨”，判断一下现在的板块是哪一样，别买领涨的。发现相中的房源的价格是在合理区间变动的可以入手，别拖太久，理想中房价下跌的可能性很小的，成都本身是一个越来越繁华的城市，买房的人也越来越多，所以房价也不会跌，限购政策近年来也是逐渐收紧，概率越加小。赚楼市的差价可不容易，计算好沉没成本，只要及时止损就已经很好了。
提问：成都首套房，在金牛区有一个购房资格，茶店子板块，金府板块国宾板块，五块石板块，驷马桥板块，天回板块哪一个比较好，有什么推荐的楼盘吗？
成叔：你好，金牛区可以算是成都市比较年长的区域了，在古代金牛区这个地方被称作“天府明珠”，可见其繁华之处。改革开放后，随着交通，工业，商业等的遍及，金牛区是成都市内人口最多，最为繁华的区域。几年前金牛区的城区规划已经不再适合新政策的需要，区域内落魄萧条。等到2017年金牛区新的规划出现后，金牛区新的空间布局出现了，未来有着良好的发展前景。茶店子板块附近交通、公园、教育等资源配套逐步完善，未来发展良好。金府板块是最大的专业市场聚集区，三环以内有千亩土地，所以未来发展值得期待。国宾板块起步早，等到城中村拆迁完毕后也将有大量土地空闲出来。五块石板块未来发展价值高。驷马桥板块地铁已通车，发展潜力不容小觑。天回板块是五区中较为突出的一块区域，板块发展潜力巨大。
提问：成叔，你好，我打算购置房产，需要了解什么，选择楼盘时应该注意哪些因素，有什么渠道了解呢？选择楼盘时应该注意哪些因素？
成叔：你好，首先，需要具备城市、板块和楼盘判断的能力，并掌握获取信息的渠道以及资金来源。在进行城市选择时，要考虑人口净流入和gdp增长等指标，挑选有发展潜力的城市和板块。同时，在面积、定位和规划等方面对楼盘进行判断，特别要注意飞地板块，以及豪宅区、改善区和刚需区的面积段选择。此外，在高峰期状态下果断卖出，在低迷期即将结束时果断买入，是置换判断的重要原则。
提问：成叔，你好，成都买房，已婚有一套房子自住，刚需房小户型，05年的，环境不太好，有一些现金，想卖掉这套置换一套改善房，升值潜力大一点的。但是感觉成都房价持续上涨，担心置换风险会比较大，有什么建议吗？
成叔：你好，如果你的房子条件还可以，可以先买房再去卖掉自住房。很多人卖房置换会纠结买卖房子的先后问题，而很多人觉得先卖后买是比较稳妥的做法，但是目前是楼市上行期，要先买后卖才更合适，房子上涨，先去卖完再买成本会高，卖房收益也会减少，先买后卖能够吃到两个房子的涨幅红利。如果是楼市下行期间，可以选择年后卖出，年底买入，注意各区域涨价的规律与逻辑，顺着区域行情买，能够最大化减少损失。